När K2A:s årsredovisning för 2023 publicerades i början av maj så lämnade bolagets revisor en särskild kommentar om ”väsentliga osäkerhetsfaktorer” kring K2A:s framtid. Men vad var det egentligen som revisorn var orolig för?
– Vi hade ett obligationsförfall i juni och revisorn var orolig för möjligheterna för oss att refinansiera det, helt enkelt, förklarar Johan Knaust.
Viktig information, naturligtvis, om man går i tankar på att investera i K2A. Det var det emellertid nog inte så många som ville vid den här tiden, då börskursen var ner under fyra kronor. Revisorn var alltså orolig, marknaden likaså. Var Johan Knaust själv orolig?
– Nej, det skulle jag inte säga, ändå. Men vi visste att vi skulle bli tvungna att jobba – och har jobbat – en hel del med de olika delarna i bolaget, egentligen sedan våren 2022. Det var som mest intensivt nu under våren 2023, innan vi blev klara med vår refinansiering av obligationerna och försäljningen av vår studentbostadsportfölj.
Under svåra tider kan det vara vettigt att ha en plan för hur man ska ta sig igenom dem och det kan faktiskt, till och med, vara bra att ha både en plan A och en plan B.
– Tyvärr blev det inte plan A utan plan B som fick tas till, vilket innebar att vi fick genomföra något som på juristspråk kallas ”skriftligt förfarande”. Vi kontaktade alla obligationsinnehavare och diskuterade villkoren och en förlängning.
– För att sammanfatta: vi hade tre obligationsförfall och varje obligation förlängdes med femton månader från den ursprungliga förfallotidpunkten. Vi blev också tvungna att gå med på marginaljusteringar; i samband med att obligationernas ursprungliga tid löpte ut så gick marginalen upp till sju procent. I det stora hela blev det en bra uppgörelse för alla parter.
I och med dessa åtgärder fick K2A mer tid på sig att lösa obligationerna. Något som fallit väl ut.
– Vi har nu, med de nya obligationerna, återbetalat större delen av de ursprungliga obligationerna. Det är ungefär 200 miljoner kvar av den summan att betala.
I och med att räntemarginalerna gått upp har bolaget också sänkt sina kapitalkostnader över tid. Detta kombineras med att det nu också rör sig om mindre volym; man kommer inte att ha lika mycket obligationer utstående som man haft historiskt.
– Vi har gjort flera större transaktioner, både under 2023 och 2024, och tanken med det har varit att frigöra kapital genom att sälja tillgångar, för att stärka våra nyckeltal. Den affär vi genomförde i somras, där vi sålde större delen av våra studentbostäder, är den största affären K2A gjort och dessutom en av de största inom bostadssegmentet i år. Affären innebär att vi frigör lite över 650 miljoner och med det kapitalet kan vi återbetala större delen av de obligationer vi haft utestående.
Försäljningen som omtalas här gäller 3 000 bostäder, ett underliggande fastighetsvärde på tre miljarder kronor. Försäljningen har, menar Johan Knaust, blivit startskottet för ”det nya K2A”. Nu kan bolaget komma i gång med den byggrättsportfölj man besitter i, framför allt, Stockholm, med nästan 2 000 byggrätter.
– Våren var otroligt arbetsintensiv och det var en tuff tid i bolagets historia. Nu har vi tagit oss igenom det och det ska bli superkul att få fortsätta utveckla bolaget.
