Återigen pekas fastighetssektorns belåning ut som en riskfaktor i inflationen. Investeringarna under rekordåret 2021 är en bidragande orsak. Att minska investeringarna i nya och befintliga hyres- och kontorsfastigheter är en av de konkreta åtgärderna Riksbanken kan tänka sig att fastighetsbolagen tar framöver. Det säger Stefan Ingves till Fastighetssverige.
Riksbanken konstaterar att inflationen är för hög och urholkar hushållens köpkraft och gör det svårare för både företag och hushåll att planera sin ekonomi. De konstaterar att penningpolitiken behöver stramas åt för att föra inflationen tillbaka till målet på 2 procent. Därför har man beslutat att höja styrräntan med 1 procentenhet till 1,75 procent. Fler höjningar är att vänta det kommande halvåret, det berättade Stefan Ingves under gårdagens pressträff.
I den penningpolitiska rapporten skriver Riksbanken bland annat:
”Svenska företag finansierar sig främst via banklån, även om marknadsfinansiering blivit allt vanligare under senare år i takt med att många större företag, i synnerhet inom fastighetssektorn, har börjat ge ut certifikat och obligationer. Under 2022 har dock tillväxttakten i den utgivna volymen av värdepapper gått ner medan bankutlåningen ökat kraftigt. Den sammantagna uppgången i företagsupplåningen kan sannolikt förklaras av att företagens investeringar har ökat snabbt sedan 2021. Riksbankens kreditdatabas visar att det ökade lånebehovet framför allt drivs av stora företag och företagsförvärv. Tidigare har ökningen i företagsupplåningen drivits av fastighetssektorn men den stora ökningen i år drivs av den övriga företagssektorn.”
Bland företagen är det framför allt i den kommersiella fastighetssektorn som skuldsättningen och räntekänsligheten har ökat. Riksbankens analys från i våras tyder på att fastighetsbolagen skulle se sin räntekvot stiga från 25 till 60 procent om ränteläget stiger med 3 procentenheter. Det är betydligt högre nivåer än för företagssektorn som helhet.
I rapporten skriver Riksbanken också att fastighetsbolagen kan komma att behöva anpassa sin verksamhet till följd av att räntorna stiger de kommande åren. Det kan de bland annat göra genom minskade investeringar i befintliga eller nya fastigheter, främst hyres- och kontorsfastigheter.
På pressträffen besvarade Stefan Ingves Fastighetssveriges fråga om vad mer Riksbanken tycker att de kommersiella fastighetsbolagen behöver göra för att anpassa sig till situationen:
– Vi tror att byggandet kommer minska till följd av de här räntebeskeden även om det inte kommer avstanna helt såklart, säger Stefan Ingves.
Vad innebär då den här uppmaningen för de bolagen som är inriktade på just hyres- och kontorsfastigheter när ni säger att de kan minska investeringarna i den sektorn? Hur påverkar det deras affärsförmåga och framtid som bolag?
Stefan Ingves börjar med att först tillbakavisa den formuleringen till viss del och menar att det inte är en rekommendation.
– Vi ger inga råd och lägger oss inte i hur fastighetsbolagen väljer att sköta sin ekonomi, utan det är upp till dem att anpassa sig till situationen.
I den penningpolitiska rapporten skriver de fortsatt att:
”I och med att de svenska bankerna har stora exponeringar mot fastighetsbolagen kan eventuella problem bland dessa bolag påverka den finansiella stabiliteten kraftigt negativt. Problem i fastighetsbolagen kan leda till ökade kreditförluster i de svenska bankerna och minskade kapitalnivåer, vilket i sin tur kan få konsekvenser för kreditförsörjningen i ekonomin. I förlängningen skulle en sådan utveckling få stor betydelse för såväl makroekonomin som penningpolitiken.”
Även värdet på fastigheter kan komma att falla enligt rapporten, då riksbanken skriver att stigande räntor också kan, i kombination med stramare kreditvillkor och en försvagad konjunktur, leda till att värdet på bolagens fastigheter faller och att resultatet försämras.
”Räntor på företagsobligationer har stigit mer än swapräntan och ränteskillnaden är nu ungefär lika stor som under pandemins inledande fas. En bidragande faktor till denna utveckling är att fastighetsbolag utgör en relativ stor andel av den svenska företagsobligationsmarknaden och att dessa bolag är särskilt känsliga för de stigande räntorna och osäkerheten kring utvecklingen på fastighetsmarknaden”, står det vidare i rapporten.
