Under Seprefs seminarium om Finansieringen av fastigheter talade Maria Gillholm, senior credit officer på Moody’s, om deras syn på den svenska marknaden och vilka utmaningar den står inför. Så länge bankerna behåller aptiten finns inget att oroa sig för menar hon.
Det är med bakgrund mot bolagens exponering för ränteökningarna Maria Gillholm börjar sin dragning med det som såklart ställer till oredan i bolagen.
– Det vi ser är att kreditkvaliteten försämras och att räntechocken leder till att de finansiella kostnaderna ökar och fastighetsvärdena faller.
– Men räntechocken bidrar också till att vi ser negativa effekter på till exempel kontor och detaljhandel.
– I vårt bästa scenario så ser vi inga eller få tvångsförsäljningar, men vi förväntar oss en värdenedskrivning på mellan fem till femton procent under det kommande ett till ett halvt åren. Hur mycket det faller beror också på fastighetskvalitet och segment, säger hon.
Moody’s syn på den europeiska och svenska fastighetsmarknaden är negativ för alla tillgångstyper som gäller handel och kontor, säger Maria Gillholm. De höga räntorna minskar attraktiviteten för fastigheter i detaljhandel.
– Det vi ser som positivt är att trots den höga inflationen i konsumtionen så har konsumenterna faktiskt har återgått till att handla i butik – även om online penetrationen i våras låg på samma nivå som före pandemin. Hushållens sparande ger ett visst stöd fortsatt, säger hon.
För kontorssegmentet ser Moody’s att avtagande BNP-tillväxt kommer leda till ett krympande behov av kontorslokaler.
– Men även om vi ser ett fortsatt ”work-for-home” efter pandemin så kompenseras det delvis av att hyresgästerna ändå har ett högt utrymmeskrav på grund av att man behöver mer yta för till exempel möten och samarbeten.
– Den stora efterfrågan på energieffektivitet påskyndar också flykten till kvalitet och till mer centrala lägen.
Gällande logistik är bedömningen att avtagande BNP tillsammans med snabbt byggande av logistik och svagare ekonomiskt förhållande skulle kunna vända balansen mellan utbyte och efterfrågan.
– Efterfrågan på logistik dämpas också lite grann i takt med att handeln har återhämtat sig, säger hon.
Om man slutligen ser till bostäder så lyfter Maria Gillholm fram att mycket av fastighetsavkastningen ligger under lån eller finansieringskostnader.
– Det sätter press på värdena och det har vi ju sett i vissa bolag nyligen. Det behövs dessutom investeringar för att möta till exempel ökade miljökrav.
Hon menar att det finns ett visst inflationsskydd i bostäder, men att de till exempel stigande levnadskostnaderna minskar det ekonomiska utrymmet hos hyresgästerna.
– Det begränsar hyresförhandlingarna mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Men trots det finns ju en långsiktig obalans mellan utbud och efterfrågan vilket är såklart viktigt att väga in här, säger hon.
Även om finansierings- och likviditetsriskerna ökar simultant med en stramare finansieringsmarknad så ser vi inga kreditkrav än, säger Maria Gillholm.
– Bankerna är fortfarande öppna. Obligationsmarknaden är tekniskt otillgänglig även om det går. Trots allt det negativa som då egentligen är mer av en finansiellkris så ser operationell performance hittills ganska bra ut och det bidrar till att stabilisera kreditkvaliteten.
– Om vi skulle se en minskad aptit hos bankerna och potentiella säljare så skulle det kunna leda till ytterligare fall i värdena och då skulle det kunna leda till mer pessimistisk syn hos oss på Moody’s, säger Maria Gillholm.
Hon säger att de inte ser någon anledning till att det skulle ske, men att de följer utvecklingen noga. Generellt sett, om man tittar på hela Europa så tycker Moody’s att den svenska kommersiella fastighetsmarknaden har en högre risk jämfört med de övriga marknaderna.
– Här har vi korta skuldförfall som kan leda till större värdefall om man inte kan gå till bankerna. Bankernas exponering mot kommersiella fastigheter är hyfsat hög, med sina 16 procent av den totala exponeringen. En fördel är att trots detta är bankerna bland de bäst kapitaliserade och motståndskraftiga i Europa.
Hon säger att till exempel Moody´s bankanalytiker ser att bankerna kan ta in de kommande obligationsförfallen och därigenom öka sin exponering.
– Det är säkert att bankerna vill och kommer välja de bolag som de tycker har god kreditkvalitet – och framför allt göra det med bolag som de redan har som kunder.
