– Liljebo har rätt i ganska mycket; hyresrätten borde fungera på det viset. I grund och botten anser vi att likadana lägenheter ska ha samma hyra, men om det finns olika kvalitéer, sett till läge, standard i lägenheten och fastighetsförvaltningen, då ska hyran visa detta, anser Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
Denna typ av systematisk hyressättning är något som Hyresgästföreningen ska arbeta med som organisation och har högt på agendan, menar Carl-Johan Bergström. Han menar att i Stockholmsområdet och på ganska många orter i landet, där det upplevs som att man har samma hyreshöjning och hyresnivåer oberoende av hur man är som fastighetsägare, är det i stället Fastighetsägarföreningen som utgör en stor del av problemet.
– De motarbetar att vi arbetar med den här typen av differentierade hyror för olika typer av kvalitéer. De klarar inte av att ta den diskussionen med fastighetsägarna. På Hyresgästföreningen menar vi att det ska löna sig att vara en bra fastighetsägare, säger Carl-Johan Bergström.
Enligt Omid Noghabai och Oskar Flytström premieras inte de fastighetsägare som utför åtgärder i sina fastigheter och hamnar då i vad de kallar ”ofrivillig slumförvaltning”. Hyresgästföreningens utgångspunkt, att hyrorna ska hållas så låga som möjligt, är i sig bra, men blir skev när Hyresgästföreningen tittar på husen i samma område och vill att samma eller lägre hyresnivåer ska råda, trots att vissa bolag erbjuder lokal närvaro, aktiv förvaltning och flertalet trygghetsåtgärder. Fastighetsägaren eftersöker därför en vad man kallar mer differentierad och mindre trubbig hyressättning som ger betalt för det man gör.
– Ibland så kan det vara svårt för oss att på ett systematiskt sätt möta bättre fastighetsägare. När vi sätter en högre hyra för en bättre kvalité så kommer Fastighetsägarföreningen eller ombud för någon mindre bra fastighetsägare och vill få upp hyrorna i samma område. Om vi då säger att det inte går, eftersom dessa fastigheter inte håller samma kvalitet, ja, då går de till Hyresnämnden och försöker få upp sina hyror den vägen, säger Carl-Johan Bergström och fortsätter:
– Hyresnämnden kan också få en liten känga här: de är ganska trubbiga och inte så bra på att titta på de kvalitetsskillnader som faktiskt finns. Så, för bättre fastighetsägare finns en risk att drabbas när det inte finns ett större ansvarstagande på resten av fastighetsmarknaden. Ta, till exempel, de årliga hyresförhandlingarna. De borde i högre grad kunna generera mer olika hyresnivåer. Har du ingen fastighetsskötare anställd ett stort bestånd, då har du inte samma kostnad och borde inte behöva höja hyran lika mycket.
Carl-Johan Bergström anser att fastighetsbranschen inte tar ett gemensamt grepp om det här problemet. Han anser att de bättre fastighetsägarna borde vara bättre på att prata om det här.
Vilket ju är vad Omid Noghabai och Oskar Flytström på Liljebo Fastigheter gjort nu. Så de har gjort rätt då?
– Ja, det tycker jag, men jag tycker också att de ska vända sig till sina kollegor och visa upp hur bra de är för dem. De bör också kunna visa upp när andra inte sköter sina fastigheter och påtala att de inte bör ha samma hyror. Det kan ju vara svårt som enskild fastighetsägare, men definitivt bör branschorganisationer som Fastighetsägarföreningen stå för den typen systematisk hyressättning. Men de vill inte arbeta med den typen av frågor eftersom de är rädda att då tappa de dåliga kunderna, de sämre fastighetsägarna.
Carl-Johan Bergström menar att Hyresnämnden bortser från de systematiska hyressättningsmodeller som finns mellan parterna, eftersom man anser att de inte är en del av lagstiftningen och då inte kan döma i de frågorna.
– Det är flera som behöver hjälpa till här.
Hyresnämnden menar ju att det stora problemet är att parterna nu står för långt ifrån varandra. Hur ser du på det?
– Ja, vi står långt ifrån varandra, men det finns också en orimlig förväntansbild från fastighetsägarna. Jag tycker att vi har träffat överenskommelser på nivåer som redan nu är på väldigt tuffa för många hyresgäster. Visst, det finns ökade kostnader när det gäller nyproduktion, men det kan inte öka hur mycket som helst. Den här branschen pratar ofta om att man ska ha full kostnadstäckning; ingen annan har fått full kostnadstäckning de senaste åren. I stället kanske man behöver fundera på effektiviseringar och på att pressa byggpriser, man allting handlar bara om att det finns en hyresgäst som man kan flytta kostnaden till.
