Det har undgått få aktörer verksamma i fastighetsbranschen att företagens behov av effektiva kontorslösningar har skapat en kontorsmarknad i förändring.
I denna artikel behandlar jag två frågor som vanligen uppstår när lokalhyresgästen överväger att säga upp hyresavtalet på grund av att lokalbehovet förändrats – nämligen hur lokalhyresgästen ska gå till väga om man vill förändra sin lokalyta, och hur man ska gå till väga om den nya lokal man önskar flytta till inte är inflyttningsklar när det befintliga hyresavtalet löper ut.
För att behandla dessa frågor ska jag inledningsvis redogöra för de olika uppsägningsmöjligheter som står hyresgästen till buds, samt för möjligheten att ansöka om hyresgästens uppskov med avflyttningen.
Uppsägning av lokalhyresavtal – avflyttning eller villkorsändring?
Enligt hyreslagen kan hyresgästen inför hyrestidens utgång säga upp hyresavtalet antingen för avflyttning, eller för så kallad villkorsändring.
En uppsägning för avflyttning ska som huvudregel, som ordalydelsen indikerar, vidtas när hyresgästen önskar avflytta vid hyrestidens utgång. En uppsägning för avflyttning har relativt få formkrav och hyresvärdar och hyresgäster hamnar sällan i diskussion om uppsägningens utformning eller innebörd.
Vad sedan avser en uppsägning för villkorsändring ska den vidtas när hyresgästen fortsatt önskar förhyra lokalen men på ändrade villkor, som tydligt ska anges i uppsägningen. Uppsägningar för villkorsändring leder generellt till fler diskussioner mellan hyresvärdar och hyresgäster än vad uppsägningar för avflyttning gör. Detta eftersom formkraven på sådana uppsägningar är mer omfattande. Som huvudregel måste det nämligen stå helt klart för hyresvärden vilka villkor hyresgästen kräver för att förlänga hyresavtalet. Detta kan i teorin förefalla okomplicerat men vid komplexa hyresavtal, med lika komplexa villkorsuppsägningar, uppstår inte sällan diskussion om hur hyresgästens krav ska förstås i ljuset av det befintliga hyresavtalet.
Ett annat betydande skäl till att villkorsuppsägningar skapar fler diskussioner mellan hyresvärdar och hyresgäster är att hyreslagen ger hyresgästen stora möjligheter att taktisera inom ramen för uppsägningsförfarandet. En lokalhyresgäst tillåts nämligen att återta verkan av sin uppsägning genom att återkalla sin föregående medlingsansökan hos hyresnämnden, varvid hyresavtalet fortsätter löpa som om någon uppsägning inte skett (förutsatt att inte hyresvärden å sin sida sagt upp hyresavtalet). Detta medför att en hyresgäst som inför en uppsägning är osäker på om denne önskar flytta eller sitta kvar kan säga upp hyresavtalet för villkorsändring, med vetskapen att uppsägningen kan återkallas om man inte lyckas nå ett för hyresgästen fördelaktigt avtal. Nedsidan för hyresvärden är naturligtvis att denne i sådant fall, ibland så sent som på hyrestidens sista dag, får slutligt besked om hyresgästen ska flytta eller stanna kvar.
Uppskov med avflyttning
Såväl hyresvärden som hyresgästen kan vid de olika typerna av uppsägningar, med undantag för hyresgästens uppsägning för avflyttning, hos hyresnämnden ansöka om uppskov med avflyttning. Uppskov kan medges under högst två år.
Vanligtvis ansöker en hyresgäst om uppskov med avflyttning pga. att denne behöver skäligt rådrum att flytta, till exempel efter att hyresvärden har sagt upp för avflyttning och hyresgästen har svårt att omlokalisera verksamheten under uppsägningstiden. Situationen kan också vara den att parterna, efter en villkorsuppsägning, har förhandlat nära inpå hyrestidens utgång då det sent visat sig att en förlängning inte kommer till stånd. I detta senare fall kan också hyresvärden vara i behov av hyresgästens uppskov, eftersom denne annars lämnas med en vakans med kort varsel.
Hyresgästens behov av att förändra lokalarean
När hyresgästen vill förändra lokalytan, normalt sett minska ytan, befinner sig hyresgästen i en något besvärlig situation. Villkorsuppsägningar kan nämligen endast vidtas när hyresgästen önskar förändra hyresvillkoren, men inte lokalens utformning och storlek. Hyresgästen kan naturligtvis göra en offensiv uppsägning för villkorsändring för att åstadkomma en förhandling, med vetskapen att uppsägningen kan återkallas, men detta möts ibland med viss skepsis och begränsad förhandlingsvilja hos hyresvärden, eftersom syftet faktiskt inte varit att åstadkomma en villkorsändring.
Om hyresgästen istället säger upp lokalen för avflyttning, med önskemål om en ändrad lokalstorlek, sker det å andra sidan med ett visst mått av risktagande. En hyresvärd med vakanser inom fastigheten har givetvis ett starkt incitament att hitta en lösning för hyresgästen. Men med en hyresvärd som tvärtom behöver återta lokalyta är sannolikheten större att hyresvärden kortfattat tackar för tiden som varit och bokar in en avflyttningsbesiktning.
Mot ovanstående bakgrund finns det för lokalhyresgästen som vill ändra lokalens yta goda skäl att i god tid innan hyrestiden löper ut föra en seriös diskussion med hyresvärden om hyresgästens möjligheter att växa eller krympa i fastigheten, och inte vänta på att resultatet ska uppnås genom att säga upp hyresavtalet.
Glappet mellan den befintliga och den nya lokalen
Om en hyresgäst bestämmer sig för att lämna sin befintliga lokal är en central fråga när den nya lokalen blir tillgänglig för inflyttning. Vid stora omlokaliseringsprojekt tar det inte sällan flera år att iordningsställa en ny lokal, med de osäkerheter i tidplanen som sådana projekt medför.
I de fall den nya lokalen beräknas vara inflyttningsklar efter att det nuvarande hyresavtalet löper ut, men innan nästa förlängningstid löper ut, uppstår ofta frågan om hyresgästen ska låta hyresavtalet förlängas ytterligare en förlängningsperiod, med viss dubbelhyra som konsekvens. Alternativt kan hyresgästen välja att säga upp det befintliga hyresavtalet till hyrestidens utgång för villkorsändring, med begäran om en kortare hyrestid, och hoppas att hyresvärden accepterar detta.
Problemet med det senare alternativet är att hyresvärden, så länge som denne kräver en hyrestid som är skälig, saknar risk för skadeståndsskyldighet enligt det indirekta besittningsskyddet om denne vägrar att acceptera den korta förlängning hyresgästen önskar. Eftersom hyresvärdar typiskt sett önskar längre avtalstider – och eftersom kortare avtal normalt påkallar högre hyra – finns det också ofta ett inbyggt motstånd hos hyresvärdar att acceptera en förlängning i enlighet med dessa villkorsuppsägningar. Hyresgästen står då inför alternativet att, som beskrivits ovan, ansöka om uppskov med avflyttningen. Längden på ett uppskov är dock ofta svår att bedöma, och beslut om uppskov kan inte heller överklagas, vilket skapar ytterligare osäkerhet för hyresgästen.
Med hänsyn till osäkerheterna knutna till villkorsuppsägningar som beskrivs ovan manar jag ofta till försiktighet med att säga upp hyresavtal med krav om kortare hyrestid för att ”täcka glappet”. Istället rekommenderar jag att man tidigt diskuterar saken med den befintliga hyresvärden, som i tidigt skede vanligtvis har större möjlighet och vilja att underlätta för hyresgästen som flaggat för situationen. Om det inte visar sig möjligt får hyresgästen överväga om det är värt risken med en osäker villkorsuppsägning, i förhållande till den tid av dubbelhyra som man annars riskerar.
Erik Ljungqvist, Allié
Är du intresserad av att få en djupare analys av läget på kontorsmarknaden samtidigt som du får möjlighet att knyta nya värdefulla kontakter? Då ska du besöka Stora Kontorsdagen nästa tisdag den 11 november på Berns Salonger i Stockholm. Du som Plus-prenumerant har halva priset på biljetten med koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
