Tidigare i veckan publicerade Fastighetssverige kritik från Bonava och advokatbyrån Roschier som gällde att Svea hovrätt tagit fram en beräkningsmodell för hur presumtionshyror kan höjas i takt med den lokala hyresökningen. Nu svarar hovrättsrådet Mats Holmqvist på frågor om besluten.
Det handlar om två beslut som kom i juni, tidigare i år, där två fall, ett från Karlstad och ett från Umeå hade tagit sig hela vägen till hovrätten. Det hyresvärdarna och hyresgästerna var oense om i lagtexten kommer från jordabalken, där paragrafen om presumtionshyran skrevs in 2006, och den innebär att;
”… en hyra som bestämts på visst sätt i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen anses som skälig under en 15-årsperiod. Att hyran ska anses som skälig innebär att hyran som utgångspunkt inte ska ändras under denna tid och en hyra som har bestämts på detta sätt brukar därför benämnas presumtionshyra. I fjärde stycket i sagda lagrum framgår att skälighetspresumtionen kan brytas, det vill säga att hyran trots bestämmelsen i första stycket får ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan förhandlingsöverenskommelsen om hyran träffades.”
Det är begreppet att hyran får ”ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten” som hovrätten fått göra en ordentligt ord-analys av. Mats Holmqvist som är hovrättsråd på Svea hovrätt förklarar att det var första gången som hovrätten tagit ställning i frågan.
– Det är att hyran får ”ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten” som vi har gjort en grundlig utredning av. Det har inte stått klart vad det innebär och parterna har inte kommit överens om den saken, säger han.
När hovrätten kortfattat kommunicerade ut beslutet i juni sammanfattade man beräkningsmodellen så här; Hovrätten har slagit fast att en skälighetsbedömning ska göras som innebär att presumtionshyran under denna period i regel endast får höjas hälften så mycket som den årliga procentuella höjningen av vanliga hyror.
På kritiken från Lisa Hybbinette från advokatbyrån Roschier att hovrätten nu i princip har agerat lagstiftare genom att ta fram den här beräkningsmodellen svarar Mats Holmqvist följande.
– Vi har som uppgift att lösa tvister och tolka lagarna – och ärendena handlade om vad som är skäligt när det gäller höjning av presumtionshyra. För att lösa tvisten behövde vi tolka vad ’skäligt’ innebär och hur en skälighetsbedömning ska gå till, och är det vad vi har gjort i det här fallet, säger han.
Hade ni behövt något tydligare från våra lagstiftande politiker?
– Jag ska inte recensera politiken och vad som ska stå i lagtexten. Vi har gjort vår del i att tolka lagrummet i det här ärendet med den lag och det underlag vi har att utgå från, säger Mats Holmqvist.
Hovrätten konstaterar i besluten att det inte gäller per automatik att presumtionshyran för samtliga hyresgäster ska höjas i takt med den lokala hyresutvecklingen. Hovrätten säger i besluten, är att när lägenheterna efter presumtionstiden går in i bruksvärdessystemet, och om de fått tillämpa den lokala hyresutvecklingen på redan höga hyror, ökar det risken för problem. Bonava uttryckte i sin kritik att risken finns nu att hyresgäster kommer låsa förhandlingarna med att kunna luta sig mot hovrätten beslut. På det svarar Mats Holmqvist;
– Det här betyder ju inte att parterna inte får förhandla sinsemellan. Vi har dessutom sagt i besluten att det här inte gäller alltid, det kan finnas undantagsfall som vi har tagit höjd för och det ska gå att bedöma fall enskilt – och att det finns fall där det inte bör tillämpas, säger han.
Besluten får också kritik från Bonava för att om inte fastighetsutvecklarna vet att de har möjlighet att följa med i hyresutveckling så kommer de vilja sätta en högre inflyttningshyra för att kompensera för den osäkerheten, är det något ni haft i åtanke i beslutet?
– Lagen, när den instiftades, handlade om att gynna nyproduktion, samtidigt som det enligt vår bedömning följer av lagtexten att det inte var fråga om att presumtionshyran automatiskt ska följa med den lokala hyresutvecklingen. Så för oss har det handlat om att tolka lagen och hitta en balans mellan nyproduktion och hyresgästerna, där vi fortfarande säger att det finns en möjlighet att presumtionshyran följer med i utvecklingen, men inte fullt ut, säger Mats Holmqvist.
När lagen instiftades 2006 lutade sig bedömningarna av vad den lokala hyresutvecklingen var på de allmännyttiga bostadsbolagens hyresökningar, som på den tiden drev enligt en självkostnadsprincip. När det slopades 2011 då allmännyttan började drivas som vinstdrivande aktiebolag så ändrades också grunderna för hur man ska ta ställning till vad den lokala hyresutvecklingen är, står det i hovrättens underlag till beslutet.
I fallet från Karlstad tog hovrätten ställning till hyresvärdarnas underlag till vad den lokala hyresutvecklingen är på orten. Det var nämligen oklart vilken del och hur omfattande del av bostadsbeståndet som hyresvärdarna inkommit med som grund för vad den lokala hyresökningen var. I det fallet valde hovrätten att gå på den lägsta redovisade hyreshöjningen. Vilket underlag som behövs för att fastslå vad den ”allmänna hyresutvecklingen på orten” egentligen utgörs av är fortfarande olöst berättar Mats Holmqvist.
– Det är inte en fråga som vi har behandlat den här gången, utan det kan bli en fråga som vi behandlar i framtiden, avslutar han.
