Analytikern Michael Johansson på Arctic Securities är en av dem som följer Heimstaden lite närmare, och för Fastighetssverige ger han sin syn på den uppkomna situationen i Heimstaden som är i stort behov av pengar. Han berättar om de största problemen just nu och hur bolaget kan lösa finansieringen.
Under torsdagen bekräftade pensionsjätten Alecta att fastighetsbolaget Heimstaden är i behov av mer pengar och att man har anlitat advokater för att se hur detta ska hanteras. Alecta är storägare i Heimstaden som precis som många andra fastighetsbolag brottas med höga räntor och ett stort behov av nytt kapital.
De senaste dagarna har Dagens industri skrivit flera artiklar om att Alecta anlitat advokatbyråer för att gå igenom aktieägaravtalet kring Heimstaden.
”Alecta delar bedömningen att Heimstaden Bostad är i behov av ytterligare kapital och vi är beredda att delta konstruktivt och medverka till en refinansiering, men det är naturligtvis helt avhängigt de villkor som då blir aktuella”, skriver bolaget på sin hemsida.
Heimstadens behov av pengar har accentuerats av de höga räntorna som påverkar det högt belånade bolaget i en stor utsträckning och leder till behovet av en större kapitalinjektion. I den senaste kvartalsrapporten låg till exempel räntetäckningsgraden på 2,4.
Arctic Securities analytiker Michael Johansson är en av de kreditanalytiker som följer Heimstaden och han pekar på just räntetäckningsgraden som ett av de största problemen för bolaget just nu:
– Som för väldigt många svenska fastighetsbolag är det främst räntetäckningsgraden som man brottas med (Heimstaden Bostad), och i ett andra steg brottas man även med likviditeten (främst i Heimstaden AB), säger han till Fastighetssverige.
Varför har de hamnat i en situation där de behöver få in så mycket mer pengar?
– I detta fall handlar det om en kombination av en relativt kort räntebinding, låg avkastande tillgångar och en ambition att nå/bibehålla ett visst kreditbetyg. Sedan är det klart att förvärvet av Akelius bestånd i Europa på väldigt låga yield-nivåer påverkar bolagets möjligheter att hålla uppe räntetäckningsgraden i denna miljö.
Vilka realistiska möjligheter till refinansiering finns det för Heimstaden?
– För Heimstaden Bostad tror vi möjligheterna att dels få in pengar från ägarna, dels sälja tillgångar, är väldigt goda. Vissa av ägarna (pensionsfonderna) är kapitalstarka medan vissa av de fastigheterna man äger (hyresrätter i storstäder) alltid har potentiella intressenter. Sedan är det så att obligationsmarknaden kan finnas där, även om nivåerna som erbjuds kanske inte är attraktiva nog för bolaget utan att man främst vänder sig till bankvärlden. Givet läget idag har man trots allt en ganska bra bit upp till den säkerställda belåningsgrad-nivån som S&P (kreditvärderaren, reds:anm) satt innan man ”notchar” obligationerna.
Om det kommer till att avyttra fastigheter, hur mycket skulle bolaget då behöva sälja för tror du?
– Svår fråga att besvara då det beror på hur mycket säkerställd skuld som de tillgångarna man säljer har samt, till vilken rabatt/premie mot bokfört värde man avyttrar till. Totalt tror jag att man behöver få in cirka 25 miljarder kronor för att hålla sin räntetäckningsgrad på tillräckligt hög nivå för att kreditbetyget ska vara oförändrat. Det kommer i sin tur vara en kombination av nyemission, utdelningar som inte betalas ut samt avyttringar.
Hur ser Alectas roll ut i en eventuell refinansiering av Heimstaden?
– Det är lätt att glömma att Alecta hittills fått en väldigt fin avkastning på sin investering i Heimstaden Bostad. Jag tror Alecta är, som an själva sagt, beredda att stötta bolaget men självklart måste det göras på marknadsmässiga villkor med en viss rabatt mot rapporterat substansvärde.
Heimstadens enorma förvärv av Akelius bestånd i Sverige, Tyskland och Danmark uppmärksammades stort 2021 men tajmingen ter sig som olycklig, hur mycket tynger det förvärvet ner Heimstaden nu?
– En hel del, även om det är svårt att kvantifiera. Som jag tolkat det hann man inte räntesäkra speciellt mycket av skulden som emitterades för att genomföra förvärvet och det tynger bolaget just nu, säger Michael Johansson.
