Efter en utmanade period är vi nu framme vid en vändpunkt och på väg in i en ny cykel, enligt DWS. Under Stora Logistikdagen redogjorde Rosie Hunt, analytiker på DWS, för hur logistikmarknaderna kommer utvecklas framöver och vilken logistik man ser som mest attraktiv i Sverige och Norden.
Det har varit ett par ganska utmanande år för fastighetsmarknaden globalt. Med stigande räntor har investeringsvolymerna rasat och varken Sverige eller logistik har varit några undantag. Detta har gett betydande priskorrigeringar inom varje sektor och nästan varje marknad.
– Vi på DWS känner nu att vi befinner oss vid en vändpunkt i cykeln. Vi förväntar oss att vi framöver kommer att börja se en viss återhämtning, inte bara i likviditet och i investeringstransaktioner utan också i prissättning, sa Rosie Hunt under Fastighetssveriges seminarium Stora Logistikdagen.
– Vi tror att de kommande sex till tolv månaderna är en mycket attraktiv startpunkt för att dra nytta av den priskorrigering som vi ser och gå in i den nya fastighetscykeln.
– Och vi tror att de kommande åren bör ge stark avkastning för fastigheter, och logistik i synnerhet ser vi som en mycket stark sektor framöver och det är verkligen en av våra viktigaste investeringsstrategier på DWS.
DWS Group – som är ett globalt kapitalförvaltningsbolag och som i sin portfölj har fastigheter till ett värde av 33 miljarder euro, varav 1,5 miljarder euro i Norden – har sett en liten uppmjukning av logistikfundamenten, men oavsett anser bolaget att hyresgästfundamenten överlag förblir ganska motståndskraftiga. Efterfrågan är fortsatt stabil och vi förväntar oss att de kommer att öka ytterligare.
En annan anledning till att DWS har ett gott öga till logistik är att man ser prissättningen som väldigt attraktiv ut just nu. DWS har sett en betydande priskorrigering över hela världen och tror att dessa priser kommer att börja förbättras igen, troligen från början av nästa år och framåt – även om det naturligtvis beror på marknaderna.
– Vi tror att logistik kommer att vara en av de första sektorerna att se prisåterhämtning. I slutändan kommer logistik sannolikt att vara den sektor som presterar bäst framöver och förblir ett av våra toppval. Vi tror att det kommer att bli en komprimering av avkastningen framöver och en sund hyrestillväxt, och det borde leda till robust avkastning.
– Vi har uppenbarligen sett en viss avmattning i logistikefterfrågan efter flera exceptionella år, men vi har inga större bekymmer på det hela taget. Vi tror att det snarare är en normalisering av utnyttjandenivåer efter den ohållbara efterfrågan som vi såg efter pandemin. Eftersom konsumenternas utgifter har återgått från utgifter för varor tillbaka till utgifter för tjänster, har vi alltid räknat med att dessa nivåer skulle falla något.
Även om en viss avmattning går att skönja ser DWS fortsatt att det finns starka drivkrafter för efterfrågan på logistik, en av dem är e-handel. Där tror DWS att tillväxtbanan förblir klar och kommer att fortsätta – och det kommer uppenbarligen att vara en katalysator för ytterligare efterfrågan på logistik.
För e-handeln kommer även globala megatrenderna som AI och maskininlärning, att växa ytterligare och bidra till att öka onlinehandeln.
Med starka drivkrafter ser DWS sjunkande vakanser och stigande hyresnivåer inom logistik. För Sveriges del tror man att en del av hyrestillväxten kommer att bli svagare på kort sikt, men när utbudet börjar sjunka igen bör man se en god hyrestillväxt på medellång till lång sikt.
Ytterligare en sak som gör att DWS ser logistikfastigheter är prissättningen.
– Vi tycker att prissättningen för logistik nu ser mycket attraktiv ut. Vi har sett en betydande korrigering med värden på prime-logistik som har sjunkit mellan 20 och 25 procent. I Europa har prime yields ökat och ligger nu i Stockholm runt fem procent – och för oss ser det ut som en attraktiv möjlighet att komma in på marknaden igen.
– Men jag tror att möjligheterna kommer att minska ganska snabbt. Logistik är sannolikt en av de första sektorerna som vi ser investerare gå in på nytt och med det förutspår vi prisåterhämtning från 2025 och framåt.
– Möjlighetsfönstret kommer att vara smalt.
På de nordiska marknaderna ser DWS främst Sverige och Finland, och då främst huvudstadsregionerna, som attraktiva marknader för logistik.
– Tittar vi på Stockholm är det främst urban logistik, det vi kallar för last-hour, som vi gillar. Vi har uppenbarligen sett en ganska stor uppgång när det gäller de större distributionslagren och jag tror att utbudet av dessa fortfarande är ganska högt för tillfället. Så, om jag skulle rikta in mig på svensk logistik, skulle jag gå för logistik kollat till den sista utlämningsdelen av kedjan.
