Den nordiska duon, i synnerhet Sverige, sticker ut i negativ bemärkelse när MSCI Real Assets tar tempen på den europeiska fastighetsmarknadens prestation under Q1. Deras senaste rapport visar bland annat att kommersiella fastighetsinvesteringar i Europa sjönk till den lägsta nivå på elva år under första kvartalet i år, ett ras som leddes av kontorssektorn.
Kommersiella fastighetsinvesteringar i Europa sjönk till den lägsta nivå på elva år under första kvartalet 2023, ett ras som leddes av kontorssektorn i tider när osäkerheten kring prissättning och de högre kostnaderna för bolånefinansiering tynger fastighetssektorn. Detta visar bland annat den senaste rapporten ”Europe Capital Trends” från MSCI Real Assets som är en del av MSCI.
Fastighetssverige fick en mer ingående insyn i rapporten i samband med ett webinar som MSCI anordnade i torsdags förra veckan, där Tom Leahy, Head of EMEA Real Assets analysavdelning, gick igenom huvuddelarna i den omfattande rapporten.
Volymen av genomförda transaktioner under Q1 i år sjönk med 62 procent jämfört med motsvarande period 2022 till en summa av 36,5 miljarder euro i januari till mars. De flesta av de stora fastighetssektorerna och de nationella marknaderna sjönk, visar rapporten. Kontorssegmentet, Europas största fastighetssektor, hade det lägsta antalet sålda fastigheter någonsin under det första kvartalet och transaktionsvolymen på 10,8 miljarder euro är den lägsta på 13 år.
– De här siffrorna är inte överraskande när man tar i beaktande den kraftiga motvind som varit på fastighetsmarknaden det senaste året, med snabbt höjda räntor och osäkerheten som det skapat på marknaden. Vi har färre säljare och köpare och det leder förstås till det här scenariot, säger Tom Leahy och utvecklar vidare:
– Sättet som antalet affärer minskat på påminner mycket om hur det såg ut under finanskrisen 2008. Under den tiden såg vi nedgången pågå i 18 månader, innan Covid nåddes toppen i februari 2020 för att sedan gå in i en period av tolv månader med en långsammare marknad. Toppen för den senaste heta marknaden var augusti 2022 och sedan dess har vi nu upplevt åtta månader med nedgång. Det är oklart hur länge nedgången kommer pågå den här gången, men situationen vi befinner oss i speglar på många sätt den som rådde under finanskrisen, det behöver dock inte betyda att durationen för fallet kommer att bli lika långvarig som då, men farten är likartad.
Fastighetsmarknaderna i Tyskland och Sverige hade lägre och djupare nedgång under finanskrisen än Storbritannien och Frankrike och den här gången syns samma sak enligt MSCI:s siffror.
– Sverige och Tyskland kom in i sin nedgång tidigare och i Sverige har det i synnerhet skett ett brant tapp, där är priserna ner snabbt på bara ett år. Frankrike klarar sig bättre, de peakade i oktober förra året och där har volymerna inte gått ner i närheten av lika mycket som i Sverige, säger Tom Leahy.
Just Sverige återkommer i negativ bemärkelse vd flera tillfällen i rapporten, bland annat när man tittar på hur transaktionsaktiviteten ser ut land för land i Europa jämfört med första kvartalet 2022. På topp-10-listan är Sverige och Norge sämst i klassen med volymtapp på 78 respektive 84 procent, och tittar man på topp-20 för Europa är det endast Schweiz och Ungern som ligger inom samma intervall med 81 respektive 85 procents fall jämfört med Q1 2022.
Tar man en titt på den senaste rullande tolvmånadersperioden är det inte muntrare läsning för de två nordiska bjässarna, där har Sverige ett volymtapp på 63 procent, störst tapp av alla länderna på topp-20 och för Norges del är siffran 58 procent, endast Tyskland och Sverige har större tapp än så. Sett till transaktionsvolym är Sverige den sjätte största marknaden och Norge på plats tio.
– Det har uppstått ett historiskt stort negativt gap när det gäller prisförväntan på tre av Europas fyra största kontorsmarknader. Priserna skulle behöva justeras med cirka 25 procent i Storbritannien, Sverige och Tyskland för att få tillbaka marknadslikviditeten mot de här marknadernas långsiktiga genomsnitt. Förväntningsgapet för franska kontor är mindre eftersom transaktionsmarknaden har hållit sig bättre där än på andra håll, säger Tom Leahy.
När det gäller de största marknaderna bland storstäderna i Europa hamnar Stockholm på plats fem, ett tapp på en placering jämfört med 2021 och 2022. De övriga fyra framför är i fallande ordning Paris, London, Madrid och Berlin. Volymtappen är stora i alla de här städerna utom Paris.
– Att Madrid gått från femte till tredje plats på den här listan jämfört med förra året återspeglar omfattningen av nedgången som registrerats på norra Europas största marknader. Volymen i Berlin minskade med 50 procent, i Stockholm med 63 procent och i Amsterdam med 78 procent. I samtliga av dessa städer har bristande aktivitet inom bostadssektorn haft stor inverkan på siffrorna. Försäljningen av lägenhetsfastigheter i både Stockholm och Berlin låg på den lägsta nivån för första kvartalet på nio år, säger Tom Leahy.
Största köparna i Norden under Q1:
Niam
Axfast
Heimstaden
Njord Securities
Nrep
Största köparna i Europa som helhet:
Kering
Groupe AFD
Dubai Holding
J Sainsbury Plc
Lazari Investments
Största säljarna i Europa som helhet:
Fonciere du Trianglé d’Or
Kaufman & Broad SA
Blackstone
Henderson Park
Groupe Arcange
Källa: MSCI
