Med en minskning på 165 miljoner av förvaltningsresultatet, vilket beror dels på ökade administrativa kostnader där anställda gått över från projekt till förvaltning – men främst på de stigande räntorna som har dubblats sedan föregående år, hade läget för Wallenstam samtidigt kunnat se värre ut om man inte hade säkrat sina räntor. Nu har bolaget en genomsnittlig räntebindning på 37 månader och inga lån som förfaller under 2024, utan först 2025.
Wallenstams skuld har ökat med 700 miljoner under 2023. Man har ökat sina banklån och minskat på sina obligationer. Nyligen beslutade också styrelsen om ett återköpsprogram av aktier.
– Vi känner oss trygga i värderingen som gjorts och är trygga i vårt substansvärde. Det vore självmål att inte sträva efter återköp, det handlar om optimering av kapitalet. Vi har alltid öppna spjäll med våra kreditgivare, de känner till allt vi gör. Det handlar heller inte om stora pengar, egentligen, och heller ingen dramatik; allt är i balans. Vi kommer aldrig bli någon stor utdelare och aldrig någon stor återköpare heller. Vi strävar alltid efter balans, men också efter investera i nyproduktion och transaktioner, säger Hans Wallenstam.
Hur ser du på transaktioner just nu? Har det blivit större säkerhet på marknaden för hyresbostäder nu?
– Många transaktioner har skett för att säljare har varit tvungna till dem, på grund av sin balansräkning. Kanske har de då sålt till för lågt pris. Men vi känner oss trygga i de värderingar vi lämnat.
Fastighetsvärdet som anges i Wallenstams rapport ligger på 63 miljarder. Av dessa är 58 miljarder fastigheter i drift och resten pågående eller framtida projekt och mark. Man investerar också en del, 1,9 miljarder, i bland annat nybyggnation och energiinvesteringar i befintliga fastigheter.
– Men för att byggstarter ska bli aktuella så måste man kunna ta ut högre hyror; det måste finnas betalningsvilja till det område man producerar. Presumtionshyran måste gå upp om man ska kunna produktions starta med ungefär 20 procent. Det är också viktigt att välja en leverantör som känns stabil, för man vill inte råka ut för en kokurs mitt under byggtid. Har man allt detta och gör en kalkyl man kan lita på – då kommer vi starta.
Så då kan vi alltså få se byggstarter för Wallenstam under Q4?
– Vi ger inga prognoser på detta utan meddelar när vi startar.
Under perioden ökar era hyror med 174 miljoner. Hur ser ni på kommande hyreshöjningar?
– Det hade varit till sin fördel för alla om man kom övers om flerårigt avtal, för då ser man branschens utveckling. Men samtidigt måste hyresgästerna mäkta med. Historiskt brukar höjningarna hamna på ungefär hälften av vad fastighetsägarna yrkat; nu vill man öka med 12 procent så vi landar kanske på mellan fem och sju procentiga ökningar.
Är hyresgästernas betalningsvilja större nu?
– Vi har nog högre betalningsvilja i våra fastigheter än i snittbeståndet, beroende på de lägen vi prioriterar.
Och hur ser ni på hyresmarknaden för era kontor?
– Vi har kontor främst i city i Göteborg och Stockholm. I Göteborg ligger hyresnivån ganska stabilt jämfört med i Stockholm, det blir liksom ingen dramatik varken uppåt eller neråt där när tiderna förändras. Möjligen kan vi se att beslut tar lite längre tid. Hyresgästerna är lite mer medvetna nu om utsläpp och så vidare, mer hållbarhetsinriktade. Men vi har renoverat våra fastigheter kontinuerligt så vi blir inte oroade, vi ligger bra till när det gäller allt sådant.
