Svenska Hus grundare Hans Eliasson har hunnit passera 75 år och hans bolag passerar nu 30 år – nu som ett av Sveriges största privatägda fastighetsbolag. För Fastighetssverige berättar han om resan sedan starten 1992 till idag, utmaningarna och lärdomarna på vägen och förhoppningarna om framtidens Svenska Hus.
Svenska Hus grundades av Hans Eliasson 1992 och har de senaste 30 åren vuxit till att omfatta 160 fastigheter med bland annat kontor, lagerlokaler och bostäder. Svenska Hus är en del av koncernen Gullringsbo Egendomar, som består av MVB som bedriver byggverksamhet, Wangeskog Hyrcenter som hyr ut byggmaskiner, Anlab som bedriver mark- och anläggningsrörelse, Novier som externförvaltar fastigheter, Forestry som äger skog och mark i Lettland och Sverige och Munkbron Finans som erbjuder intern finansiell leasing av fordon och maskiner.
De 160 fastigheterna har ett samlat hyresvärde på cirka 675 miljoner kronor och omfattar ungefär 4 000 hyresavtal. Hans Eliasson började dock resan med Svenska Hus med betydligt enklare medel för 30 år sedan:
– När jag började med detta hade jag ett perspektiv som sträckte sig något år framöver, och jag hade inte en tanke på att bolaget skulle bli så stort som det nu har blivit. Vid starten hade vi drygt 100 lägenheter i beståndet och ett hyresvärde på runt tio miljoner kronor, idag är den siffran uppe i 600-700 miljoner kronor. Så det har rullat på väldigt bra och under åren har vi lagt till andra typer av bolag i koncernen.
Totalt sett ser Hans Eliasson att Svenska Hus blivit något som han inte trodde från början.
– I början gjorde jag en plan för de närmaste åren, men sedan när jag såg att det rullade på så började jag köra med rullande femårsplaner. Under den tiden ser man vad som fungerar och bolaget blir större, efter några år börjar man förstå att man kan fortsätta. De planerna vi hade de första åren överträffades hela tiden och då såg vi att idéerna fungerade, sedan har vi extrapolerat de planerna år för år.
Hans Eliasson trycker särskilt på att Svenska Hus hela tiden har vuxit i en stadig och rimlig takt utan allt för stora risker.
– Det finns fastighetsbolag som vuxit snabbare, inte många men några, men det tempot är inte något som jag har saknat. De andra snabbväxarna har haft en fruktansvärd tur att ha jobbat i en marknad där räntorna sjunkit under många år, för när man gasar så innebär det risker. Vi har kört Svenska Hus med låg belåning och aldrig fått nej av några banker, vi har alltid haft mycket pengar på banken. Då har vi kunnat köpa hus som varit tomma och där vi haft en tydlig idé om vad vi ville göra med dem, det kan man bara göra om man har ordning på finanserna. Jag skulle säga att vi har hittat en medelväg och vuxit på ett bra sätt men inte tagit de största riskerna, säger Hans Eliasson.
Han berättar vidare att favortidelen i jobbet med fastigheter är att utveckla projekt eller att förändra inriktningen för en fastighet.
– Vi har genom åren lyckats köpa hus som många har sett som jobbiga, men vi har ändå haft en ekonomi som gjort köp möjliga under ombyggnadstiden. En god expansion med behärskad risk.
Vilka har varit de viktigaste milstolparna för Svenska Hus under de här åren?
– Det finns några stycken, en av de första var någon gång på 90-talet, jag kan inte komma ihåg exakt år, men då köpte vi en tom skola på Ingenjörsgatan/Lasarettsgatan på Kungshöjd och vi byggde om lokalerna till bostäder med inslag av kontor och butik. Det var en strålande bra affär, då var vi inte så stora men gjorde en vinst på 125 miljoner kronor, det var mycket på den tiden med tanke på storleken på bolaget vid den tiden.
– En annan milstolpe är när vi köpte ett gammalt industrihus i Storängsbotten i Stockholm, det som idag har bytt namn till Norra Djurgårdsstaden. Där var vi tidigt ute och fick en kanonbra tomt med mestadels bostadsrätter, det var också en stålande affär och vi gjorde ett resultat på 300 miljoner kronor, säger Hans Eliasson och nämner till slut en affär som blev färdig under sommaren, en försäljning för över 700 miljoner kronor av en fastighet i Stockholm.
– Det var ett gammalt hus som vi förvaltat och byggt på med många våningar över tid och nyligen sålt.
Som luttrad räv i fastighetsbranschen har Hans Eliasson varit med om både upp och nedgångar på marknaden under de 30 åren som Svenska Hus existerat. Trots flera olika finanskriser längs vägen kan han dock inte peka på något som varit särskilt utmanande i byggandet av Svenska Hus till en maktfaktor i sektorn.
– Om vi tar de så kallade finanskriserna som vi gått igenom längs vägen så har vi inte haft några större problem på grund av dem, vi har inte haft några direkta utmaningar eller problem utan det har tuggat på, säger Hans Eliasson och utvecklar:
– Vi har aldrig finansierat oss med obligationer, det har många försökt att få oss att göra under åren men det har vi sagt nej till, för jag vet att det blir så som det blivit nu. Det blir svårt för bolag att förlänga sina obligationer till anständig ränta och att då gå till banken för ett lån, det är inte så käckt. De omförhandlingar som Svenska Hus har gjort blir med högre ränta helt klart men det är ingen katastrof, det beror på att bankerna tycker om oss. Sedan kommer detta med hyresavtalen som är KPI-skyddade så det kommer bli höga höjningar även för hyresrätterna, där har vi en fördel att inte ha kontorsfastigheter i den gyllene triangeln i Stockholm för då kan det vara tufft att höja hyran från en redan hög nivå. Vi har matematiskt en hyresnivå som är kanske drygt 1000 kronor i snitt, då blir det inte vansinniga höjningar, utan jag tror att vi kommer kunna genomföra höjningarna som är avtalade.
Branschen står inför nya tuffa utmaningar för tillfället pga inflation, räntor och kraftigt höjda byggpriser med mera, hur orolig är du för framtiden?
– Om man har varit med om 90-talskrisen så är det vi upplever nu ingen kris, och inte de kriserna som varit innan heller. Nu handlar det om lite nedgångar, men på 90-talet så fanns det hus som var helt tomma, räntan låg på 25 procent och bankerna höll på att gå i konkurs. Säg att det tar 2023 för återhämtning och 2024 så är vi igång igen, det är min prognos. Sedan är det självklart så att byggkostnader har ökat dramatiskt, men lyckligtvis har de börjat krypa nedåt igen.
– Om något år kommer vi nog till en situation där priserna sjunkit och hyrorna ökat, och då går det kanske att få ihop ekvationen igen. Svenska Hus har låga bokförda värden generellt och då kan man bygga bostadsrätter, men vi bygger helst hyresrätter som vi kan behålla, säger Hans Eliasson.
Hur hoppas du att framtiden ser ut för Svenska Hus?
– Man får se framåt mot de kommande 30, 40, 50 åren, det rullar på som ett svänghjul och så ökar det varje år. Man måste vara på bettet, vi har mycket mark för egen produktion så det kan man ägna sig åt att utveckla i väldigt många år framöver, samtidigt som man får skaffa sig mer mark under tiden. Det finns möjligheter för Svenska Hus att hela tiden växa, säger Hans Eliasson.
