Den höga inflationen har både ökat kostnadsläget för handlarna och minskat efterfrågan på deras varor. Nu visar en ny rapport från Handelsrådet att den senaste höjningen av lokalhyrorna gör det extra svårt för många handlare. Rådets Cecilia Hermansson förklarar för Fastighetssverige vilka brister som finns i hyresbildningen och vilka åtgärder som behövs för att minska risken för fler konkurser.
I de flesta branscher utgör lokalhyra en ganska liten del av kostnadsmassan – men för handeln är den mycket viktig. För bostäder landade hyresökningarna på mellan fyra och fem procent, men på andra områden blir de kraftigare, eftersom hyran följer konsumentprisindex, med ett indextillägg som beräknas på prisökningarna från oktober 2021 till oktober 2022 där det landade på 10,9 procent.
De flesta lokalhyresavtal har en indexklausul för att fastighetsägarna ska kunna säkra värdet av hyresavtalen då de löper på flera år och vanligtvis är svåra att omförhandla. Samtidigt som detaljhandelsvolymerna minskar stiger hyrorna kraftigt och risken är då att indexeringen driver upp inflationen och även ökar konkurserna.
Handelns ekonomiska råd har nu presenterat sin rapport ”Handeln i svåra tider”, en rapport som bland mycket annat innehåller ett förslag från rådet till fastighetsägarna och lagstiftaren om ett förbud mot så kallade sekretessklausuler. Detta för att öka transparensen i hyresbildningen.
Cecilia Hermansson, docent och forskare vid Kungliga Tekniska Högskolan och medlem av Handelns ekonomiska råd, har varit med och författat rapporten som, bland annat, menar att mycket tyder på att dagens modell inte förmår hantera en kris av den typ vi just nu upplever.
– Både handel och fastighetsägare vill ha marknadshyror. Parterna vill oftast också ha långa avtal. Skulle hyresutvecklingen stiga för mycket, t ex på grund av indexering, och de överstiger marknadshyrorna på orten kan man tala om överhyra. Sådan kan prövas i hyresnämnden.
Hur bör principerna för indexering se ut istället?
– Principerna för indexering har varit uppe för diskussion och utretts många gånger, men man har än så länge inte hittat något bättre mått än KPI. Förr hade man oftast varmhyra, då indexerade man 50-75 % av hyran. Idag har man så kallad kallhyra, det vill säga bashyra plus drifts- och underhållskostnader och andra hyrestillägg. Dessa stiger med inflationen, så många handlare upplever att de dubbelkompenserar fastighetsvärden när också bashyran indexeras till 100 %, medan fastighetsvärden menar att syftet ska vara att värdesäkra hyran. Parterna har därmed olika sätt se på syftet med indexeringen. Det här var ju inget problem när inflationen var låg, men när hyran stiger med 20 % på tre år blir det problem.
Det Handelsrådets rapport konstaterar är att det kan vara en fördel för parterna själva att komma fram till mini- och maxnivåer när hyra avtalas. Gör man inte det är det kanske dags för ny statlig och offentlig utredning.
– Vad som händer är att vi får hyres-prisspiraler: höjda hyror leder till att inflationen drivs upp – och då går priserna upp. Arbetsmarknadens parter tar däremot ansvar för att inte skapa löne-prisspiraler, medan hyresbildningen bidrar till högre inflation när inflationsutvecklingen är så extrem som just nu.
En annan sak som rapporten rar upp är hyresrabatter. Varför är det dåligt? Är inte det istället bra som morot och sporre?
– Rabatter är enligt fastighetsägarna bra för att man kan upprätthålla bra relationer med sina hyresgäster. Dessutom är det en fördel för fastighetsägaren att bashyran är oförändrat hög vid prövning i hyresnämnden, och därför är det bättre att ge rabatter än att sänka bashyran. Dessutom hålls fastighetens värdering uppe, även om den borde baseras på de faktiska hyrorna snarare än de kontrakterade. Men om värdet på fastigheterna hålls uppe, så riskerar också fastighetsskatten som handlaren betalar vara högre. Och om rabatter ges försämras hyresnämndens möjligheter att göra en rimlig bedömning av marknadshyrorna på orten.
Är inte själva grejen med marknadshyror att värdar sätter vilka hyror de vill? Varför behövs transparens? Det är väl samma villkor som för handelns marknadspriser?
– Systemet med marknadshyror inkluderar att hyresgästen ska kunna vända sig till hyresnämnden och få hyran prövad ifall han eller hon betalar en överhyra. Om det finns sekretessklausuler, ofta med omfattande viten, minskar transparensen, likaså innebär rabatterna en minskad transparens, och det blir svårare för hyresnämnden att kunna göra en prövning.
Hur visar sig bristen på transparens i kring fastighetskostnadstillägg i form av drifts-, underhålls-, gemensamhets- och marknadsföringskostnader?
– De flesta fastighetsägare och hyresvärdar är transparenta och visar hur drift och underhåll upphandlas och fördelas ut bland hyresgästerna, men inte alla är det. Om det inte finns transparens kring hur hyrestilläggskostnaderna uppkommit och nycklats ut, upplever handlare och hyresgäster att de betalar mer än vad de ska och att det blir dyrare än nödvändigt. Det försämrar sannolikt relationen till hyresvärden. Det är viktigt för parterna att också inkludera transparensen kring hyrestilläggen när avtal skrivs.
