Handelsbanken har gjort en genomgång av fastighetssektorn som utvecklats betydligt bättre än börsen sedan april. Tre bolag får sänkta rekommendationer men det finns också två favoriter hos banken. För Fastighetssverige berättar analytikern Johan Edberg mer om sektorns status och vad som talar för dess långsiktiga styrka.
Handelsbanken har gjort en genomgång av fastighetssektorn som utvecklats betydligt bättre än börsen sedan april. Rusningarna har lett till höga substanspremier och p/e-tal och enligt banken återspeglas inte riskerna särskilt väl. Det kan leda till besvikelser.
De faktorer som kan påverka sektorn negativt är högre marknadsräntor än förväntat, störningar på kapitalmarknaden, minskad efterfrågan på lokaler, högre kostnader i spåren av ökade priser på varor samt kostnader för modernisering och anpassning av fastigheterna ur en hållbarhets- och klimataspekt.
– Om man backar tillbaka till 2019 så hade vi inte gissat att en pandemi skulle inträffa och förstöra festen som rådde då. Det är svårt att kvantifiera analysen just nu, bland annat för att vi inte vet hur kapitalmarknaden kommer reagera framöver när vi närmar oss FED’s tapering. När man handlat upp aktierna och sektorn går på en avstannad ränterörelse som det varit ett tag så hamnar de andra riskerna lite i skymundan, till exempel att kontoren kanske inte får någon hyrestillväxt, det är en ganska stor del av bulken i tillgångsmassan, säger Handelsbankens analytiker Johan Edberg till Fastighetssverige och utvecklar.
– Jag har tittat på fastighetssektorn i 15 år och det har aldrig handlat mer om att förstå räntemarknaden än det gör nu. Det finns flera andra bakomliggande risker på listan men det är svårt att veta när de kommer i spel. Det är möjligt att det är ett japanscenario (räntor, inflation och tillväxt permanent låga vilket sänker avkastningskrav och ökar tillgångspriser, bland annat på fastigheter, reds:anm) som väntar, men även om det pekar mot den trenden kanske aktiemarknaden ligger lite högt kortsiktigt nu i förväntansbilden, och vi har en stor ödmjukhet inför detta.
I analysen sänks alltså rekommendationen på tre bolag – Catena och Stendörren dras ned till behåll från tidigare köp då aktierna nu bedöms vara rimligt värderade. Platzer är den tredje sänkningen till sälj (tidigare behåll) då den kraftiga kursuppgången saknar värderingsstöd, enligt Handelsbanken.
– Det vi gör nu är en reaktion på att aktiekurserna gått upp, det här är tre bolag som vi tror på långsiktigt men vi försöker alltid särskilja bolag från aktier i våra analyser. Just nu tycker vi ändå att det finns en förväntan som är högt ställd, och då fastighetsaktier har gått stark på ränterörelser har vi nu kommit till punkten där det kommer in riskfaktorer som pekar på nedsida eller begränsad uppsida. Jag tror som sagt att de här bolagen är bra på lång sikt men på kort sikt blir det behåll och i Platzers fall sälj, säger Johan Edberg.
På andra sidan spektrat har Handelsbanken rekommendationen köp på Fabege och Pandox. Johan Edberg förklarar varför:
– Fabege är en värdeaktie, de har extremt mycket byggrätter som är lågt värderade och där kan man göra en skaplig due diligence. Där gömmer det sig en hel del värde tycker vi och hela värdet syns inte i det som Fabege kommer att kunna utveckla de kommande åren, inom prognosperioden. Aktien har blivit straffad på börsen, där investerarna har velat ha bolag med mycket tillväxt och förvärv, men när det är så högt prissatt som för tillfället så är ett sådant här case med dolda värden intressant.
– När det gäller Pandox så har vi spelat lite upp och ner där sedan förra våren då vi lyckades pricka rätt i maj/juni 2020. Då satte vi rekommendationen köp på den och nu i våras var den mycket prissatt på förväntan på bra rapporter, uppöppningar av samhällen och säsongseffekter, men då tyckte vi den blev för högt prissatt. Nu är vi nere på nivåer som vi gillar och tittar man framåt till 2023 och kombinerar det med våra bästa gissningar om hotellmarknaden och Pandox vinstutveckling så ser aktien billig ut, säger Johan Edberg.
