Som Fastighetssverige kunde berätta i går, är internationella investerare tillbaka på den svenska fastighetsmarknaden – och aktiviteten ökar snabbt. Bakom utvecklingen finns en kombination av prisstabilisering, starka fundamenta och en marknad som fortsatt uppfattas som transparent och trygg. Samtidigt säger Erik Nyman på JLL Sweden till Fastighetssverige:
– Diskussionen om riskerna med ett ökat utländskt ägande av svenska tillgångar växer.
Efter några turbulenta år med stigande räntor, pressade värderingar och kraftigt fallande transaktionsvolymer syns nu tydliga tecken på att internationellt kapital åter riktar blickarna mot Sverige. På den svenska fastighetsmarknaden märks ett växande intresse från globala investerare som åter söker exponering mot allt från hyresbostäder och logistik till handelsfastigheter och kommersiella lokaler.
Enligt Erik Nyman, Corporate Finance & Head of Research på JLL Sweden, handlar det inte längre om enstaka opportunistiska affärer – utan om ett bredare trendskifte.
– Vi noterar absolut ett ökat intresse från utländska investerare. Ett bra mått på detta är utvecklingen i det mellanstora transaktionssegmentet. Antalet affärer med utländska investerare i storleksordningen 500 miljoner till 2 miljarder kronor mer än dubblades från 2023 och 2024, till 27 affärer under 2025, säger Erik Nyman och fortsätter:
– Fler segment är av intresse likväl som en bredare grupp av internationella köpare nu är aktiva på marknaden. Det ser vi också i pågående budprocesser.
Bakom det ökade intresset finns flera faktorer som sammantaget stärker Sveriges position i investerarnas globala kapitalallokering. Enligt JLL handlar det dels om klassiska fundamenta som politisk stabilitet och ett robust banksystem, dels om mer långsiktiga strukturella styrkor.
– Sverige kännetecknas av politisk och finansiell stabilitet, ett stabilt banksystem och stabila statsfinanser. Det senare ger ett större handlingsutrymme för finanspolitisk stimulans jämfört med många andra länder, säger Erik Nyman.
Han lyfter också fram innovationskraften och företagsklimatet som viktiga konkurrensfördelar.
– Ett dynamiskt företagsklimat med stark innovationskraft, entreprenörskap och en välutvecklad kapitalmarknad driver en kontinuerlig tillväxt av nya företag och därmed en långsiktig efterfrågan. Efter en period av dämpad tillväxt indikerar prognoser att Sverige kan få en starkare tillväxtposition relativt andra jämförbara ekonomier, säger Erik Nyman.
En annan faktor som lyfts fram är Sveriges ESG-profil. Landets stora andel fossilfria energiproduktion och relativt starka hållbarhetsprofil möter många internationella investerares krav, inte minst bland institutionella kapitalförvaltare och pensionsfonder.
Samtidigt har den svenska fastighetsmarknaden egenskaper som länge gjort den attraktiv för internationella investerare.
– Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden är likvid, transparent och stor sett till ekonomins storlek, vilket understöds av en exceptionellt stor och välanalyserad, noterad fastighetssektor, menar Erik Nyman.
När det gäller vilka segment som lockar mest kapital är bilden tydlig.
– Segmenten bostäder och logistik fortsätter att generera störst efterfrågan från internationella investerare, säger Erik Nyman.
Särskilt hyresrätter och moderna logistikanläggningar uppfattas som attraktiva tack vare stabila kassaflöden och långsiktiga strukturella drivkrafter. Men även handelsfastigheter börjar åter hamna på investerarnas radar.
– Vi observerar även ett ökat intresse för handelsfastigheter, främst retail parks och volymhandel med stabila hyresgäster.
Internationellt syns också ett växande intresse för kontorsinvesteringar, även om utvecklingen ännu inte fått fullt genomslag i Sverige.
– Det kan vara en tidig indikator, flikar Erik Nyman in.
Mycket av den ökade aktiviteten kan kopplas till att marknaden nu uppfattas som mer stabil än under de senaste två åren. Yieldexpansionen har i stor utsträckning bromsat in, vilket skapat bättre förutsägbarhet kring prissättning och avkastningsnivåer.
– Generellt har marknaden förflyttat sig från balansräkningsdrivna transaktioner till mer traditionella fastighetsaffärer, säger Erik Nyman.
Under de senaste åren präglades marknaden i stor utsträckning av refinansieringar, nödförsäljningar och skuldrelaterade affärer. Nu börjar investerare i stället åter fokusera på långsiktiga investeringar och strategiska förvärv.
Samtidigt finns det också risker kopplade till ett växande internationellt ägande av svenska fastigheter. Diskussionen har blivit mer aktuell i takt med att frågor kring samhällskritisk infrastruktur och nationell säkerhet fått ökad betydelse.
– Det finns en växande medvetenhet kring ägande av samhällskritisk infrastruktur. Lagen om granskning av utländska direktinvesteringar är ett verktyg för att granska ägarförändringar i strategiskt viktiga fastigheter, slår Erik Nyman fast.
Han pekar också på att internationellt kapital i vissa situationer kan vara mer rörligt än svenskt kapital.
– När förutsättningarna ändras – valuta, ränta eller geopolitik – kan kapitalflödena vända snabbt.
Det blev tydligt under den senaste marknadsnedgången då vissa internationella aktörer valde att sälja svenska tillgångar. Inte minst för att den svenska marknaden var likvidare än många internationella vilket gjorde det möjligt att frigöra likviditet och möta kapitalbehov eller hantera risker i andra delar av sina globala portföljer. Trots detta bedöms konkurrensen mellan svenska och internationella investerare i huvudsak som positiv för marknaden. De olika aktörerna bidrar med olika styrkor.
– Internationella aktörer kan ha både djup kunskap inom nischade segment och stora skalade plattformar att bygga vidare på, medan svenska aktörer bidrar med god lokalkännedom och etablerade nätverk, menar Erik Nyman.
Framåt väntas utvecklingen i hög grad påverkas av ränteläget och den ekonomiska utvecklingen. Men minst lika viktigt blir Sveriges långsiktiga attraktivitet som investeringsmarknad.
– Stabilitet i finansiella och politiska system förblir en viktig faktor i en omvärld präglad av ökad osäkerhet, säger Erik Nyman.
