Har kontor blivit en sämre investering? Det tror varken Karl Persson, norden-vd, eller Peter W-O Berglin, Associate Director, på Cushman & Wakefield. De ger sin syn på investerarintresset på kontorsmarknaden och potentialen för grannhusen framöver, där särskilt Göteborg har stora möjligheter.
De internationella investeringarna på den svenska kontorsmarknaden har pendlat de senaste 15 åren. Från cirka 40 procent av volymen till bara drygt 14 procent under pandemin. Orsaken är givetvis osäkerheten som följde och huruvida kontoren kommer fungera framöver.
– Är det för att kontor har blivit sämre investeringslag? Nej, det är det inte. Vi hade diskussionen om vi skulle jobba hemma 50 procent eller ska det vara 70 procent? Nej, vi ska vara på kontoren igen. Det här ser marknaden. Vi vet att kontor kommer att behövas och det är dit vi är på väg. Nu handlar det bara om hur vi ska utforma dem. Det internationella kapitalet kommer tillbaka och har ökat upp mot 20 procent, så det är på väg att justera sig, säger Karl Persson, på Fastighetssveriges event Lokalmarknadsdagen Göteborg.
Han berättar att man, trots extremerna med 30 procents vakans i vissa amerikanska städer så börjar man även i USA se en återgång till kontoren.
– Så det finns kapital som är på väg tillbaka och utländska fonder som reser det kapitalet. Kontorsmarknaden kommer att bli starkare.
Peter W-O Berglin fyller på att vi inte riktigt är där ännu, även om det börjat röra sig på transaktionsmarknaden. Vi har haft en avsaknad på portföljaffärer, som är nere på nivåer som vi inte sett sen finanskrisen säger han.
– Inte helt oavhängigt naturligtvis att många gjorde sina stora strukturaffärer när marknaden stod på topp. Många av dem som i vanliga fall är offensiva och är duktiga på den typen av affärer hade redan bränt det krutet och var upptagna med att försvara sina balansräkningar. Om inte så hade vi sett långt fler av den typen av affärer.
Han fortsätter med en likna marknaden under de senaste åren med hur många resonerar kring Black Friday.
– När väl Black Friday kommer så ska jag kliva in och göra ett klipp. Sen väntar man på den där 70-procentiga rean. Men priserna skruvades upp ganska länge i förväg och när Black Friday väl kommer så är det bara 15 procent ned från utgångspunkten.
– Det var en väldig massa människor som har gått och väntat på den riktiga härdsmältan och att man skulle kunna plocka upp stora bestånd till halva priset. Dit har vi inte kommit. Istället har vi sett att många bolag fick bra backning från sina finansiärer och många har dragit väldigt många plåster och försvarat sina balansräkningar.
Men här kan det nu också ske ett skifte framöver säger Peter W-O Berglin.
– Det finns väldigt många sådana bolag i fastighetsbranschen i Sverige som dragit sina plåster. Många av dem har inte – jag ska inte säga existensberättigande – men som man skulle kunna tänka sig i en större kostym, i ett större sammanhang.
När Peter W-O Berglin ser vad som kommer driva Göteborgsmarknaden framåt så är det kanske inte just nyproduktionen som är grejen. Det mesta som utvecklats är av de som också ska äga fastigheten.
– Det gör att det kanske inte är nyproduktionen primärt som driver transaktionsmarknaden i närtid. Men det gör saker med resten av beståndet som blir intressant. Helt plötsligt finns möjligheter, där duktiga fastighetsägare kan utveckla de äldre fastigheterna. Det blir ett strategiskt skifte där någon ser en projektutvecklingsmöjlighet, och där det för den säljande parten skapas möjligheter i nyproduktionen.
– Vi ser fler sådana möjligheter ute på marknaden redan idag och det kommer bli fler framöver.
Karl Persson menar att vi nu är på en mer positiv marknad, där inte bara fonderna har förmåga att investera. Även institutionerna och de noterade bolagen är tillbaka.
– De har generellt, och mest logiskt, varit aktiva i Stockholm som har ett bra kontosystem. Ser man istället till Göteborg så var transaktionerna på kontorsmarknaden noll 2023. Året 2024 avslutades däremot med tre affärer som satt Göteborg tillbaka som en stark kontorsmarknad.
När det är oroliga tider så är det naturligt att internationella investerare ser till den marknad man känner och de tillgångar som är enkla att förstå, som logistik. Han säger att även om man själv kommer från Bengtsfors och förstår att en fastighet går att köpa till ett bra pris, så betyder inte att andra kommer se den potentialen. Om det internationella kapitalet kommer åter och letar efter att placera sitt kapital så finns nu förutsättningarna för dem att blicka mot Sverige.
– Yielderna är i princip samma eller lägre i Sverige än vad det är i Paris, London och andra stora städer i Europa. De städerna har varit mer volatila och svängiga. Då börjar marknaderna i Göteborg och Stockholm kunna konkurrera på ett annat sätt.
Fördjupar man sig i kontorsmarknaden i Göteborg så är karaktären på vakansen av en annan art än den som Stockholm nu erfar. Mycket av vakanserna kommer sig av att man nyligen tillfört många nya ytor. Den vakansen, så cirka elva procent, kommer ätas upp och risken nu är snarare att man kommer bygga för lite framöver för att tillgodose det växande näringslivet. En annan effekt som kanske inte diskuterats lika mycket är effekten de nya kontorsfastigheterna har på marknaden.
– Det som sker är en bra utveckling för staden, för när det byggs nya hus så får det en effekt på vad jag gärna kallar Hangaround-husen.
Hangaround-husen är fastigheterna intill en nybyggnad, men som själva inte är med i utvecklingen. Han tar exemplet Gårda i Göteborg, där Skanska 2011 reste en ny skrapa. På den tiden låg hyresnivån i området på 1 500 kronor per kvadratmeter. För det nya Skanskahuset så blev hyran 2 500 per kvadratmeter.
– Och det gick bra för Skanska, de fick huset uthyrt. I och med det så åkte alla andra fastigheter upp till en hyresnivå på 1 900 kronor per kvadratmeter. Det låter inte mycket, men det är en kraftig höjning i procent för grannfastigheterna.
– Är det så att man äger grannkvarteret, hangaround-hus, så måste man göra något nu. Man kanske inte behöver investera lika mycket, men man måste göra något för att behålla hyresgästerna och samtidigt kan man få ganska kraftiga hyreshöjningar. Men där finns en stor potential.
