Trots tuffare ekonomiska förutsättningar och en börs i gungning har den svenska transaktionsmarknaden hållit bra tempo även under årets andra kvartal, och enligt transaktionsrådgivaren Pangeas beräkningar ser 2022 ut att kunna bli det historiskt sett näst starkaste genom tiderna. Men det finns nya utmaningar för bolagen och en hel del trendskiften har skett under året – det här berättar Pangeas analyschef Mikael Söderlundh mer om för Fastighetssverige.
2022 fick en bra start med en hög transaktionsaktivitet under Q1, ett kvartal som präglades mycket av det urstarka fjolåret då det sattes ett rungande transaktionsrekord. Visserligen hade både räntorna och inflationen börjat ticka upp redan i slutet av 2021, men det var först när Ryssland invaderade Ukraina som inflationen och räntorna verkligen började skena, något som påverkat fastighetsmarknaden och bolagen i varierande grad.
Tidpunkten för detta sammanföll ungefär med inledningen av Q2, så det andra kvartalet har för första gången på länge varit mer utmanande, det berättar Mikael Söderlundh, analyschef hos fastighetsrådgivaren Pangea. Trots detta tycker han att transaktionsaktiviteten ändå har varit överraskande hög under det andra kvartalet.
– Att några affärer spricker får visserligen stort medialt fokus, men det görs ändå mycket affärer. Fram tills idag ligger transaktionsvolymen i Sverige på 120 miljarder kronor ungefär, det är bara cirka 20 procent lägre än förra året och vi går mot det näst starkaste transaktionsåret någonsin. Och det är helt utan några större bolagsaffärer.
– Det har gjorts ungefär 200 affärer hittills i år och aktiviteten har varit ganska jämnt fördelad mellan månaderna. Däremot kan det nog bli en lite mindre rusch än vanligt innan sommaren, på grund av den rådande osäkerheten, säger Mikael Söderlundh.
I kölvattnet av den ekonomiska utvecklingen hittills under 2022 har han märkt av ett antal olika trendskiften på marknaden, där det mest tydliga hänger ihop med fastighetsbolagens ras på börsen.
– Raset har gjort att ungefär två tredjedelar av bolagen nu värderas till rabatt och det gör att de blir betydligt mindre aktiva på köpsidan. Förra året stod de noterade bolagen bakom 49 procent av alla förvärv i Sverige, så alltså halva marknaden – i år ligger siffran på 15 procent. Då har andra aktörer klivit fram istället så som institutioner, fonder och en del nya aktörer. Så det är inte stiltje på marknaden men det är andra köpare som betalar bäst och det är delvis nya segment som lockar, säger Mikael Söderlundh och fortsätter:
– Den sektor som fortfarande värderas till premium på börsen är logistik, medan framförallt de mindre tillväxtbolagen har tagit mycket stryk. När man värderas till rabatt är det mer naturligt att köpa tillbaka egna aktier än att fortsätta växa. Det är också svårt att vikta över till egen projektutveckling nu när byggpriserna är höga och det inte finns tillgång till material, så det blir mer fokus på förvaltningen av befintliga fastigheter.
Hur ser förutsättningarna ut inför det andra halvåret, vad kan vi räkna med för typ av transaktionsmarknad?
– Det är förhållandevis svårt att göra prognoser just nu, men till att börja med tror jag det kommer vara en del avbrutna processer som rullar över till början av hösten. Säljarna är inte nöjda med buden man fått in och hoppas på att det ser bättre ut efter sommaren. Sedan kommer det att vara en högre räntenivå så priserna måste nog anpassas i vissa segment och den höga inflationen kan skapa viss förskjutning från bostäder till kommersiellt.
– Sedan kan det nog komma ut en del intressanta fastigheter till försäljning när till exempel de noterade bolagen måste visa värden och byggarna vill lätta på sina balansräkningar. Även offentlig sektor tror vi kommer att vara fortsatta säljare, trots att det är valår, så det kan nog bli en ganska aktiv höst ändå.
Vilka är de största utmaningarna framåt för bolagen?
– Mycket handlar just nu om oron i omvärlden och att hantera högre räntor. Framförallt bolagen som har hög andel kapitalmarknadsfinansiering har det jobbigt just nu, men både börsen och kapitalmarknaden brukar kunna röra sig snabbt när det väl vänder. Sedan är det många bolag med låg belåning som knappt har några problem alls, utan de gynnas snarare av högre hyror och ser köpmöjligheter framöver.
– Knäckfrågan framöver handlar om vad den långsiktiga räntenivån blir. I snitt har bolagen en treårig räntebindning och vi ligger bara i början av en ny räntecykel.
