På kontorshyresmarknaden observeras en tydlig avmattning med förlängda uthyrningstider och ökade rabatter. Denna utveckling kan delvis tillskrivas en ökande osäkerhet bland potentiella hyresgäster, samt en gradvis stigande vakansgrad. Newsec och Colliers sammanfattar året som gått och spår vad som väntar 2024.
Johanna Hessius, chef för den svenska rådgivningsverksamheten på Newsec, menar att året som gått har varit fokuserat, särskilt från investerare, på de utmaningar som präglar marknaden i amerikanska storstäder och vissa stora europeiska städer, där återgången till kontoret efter pandemin har varit låg och vakanserna höga.
– Diskussionen har också handlat om huruvida vi kommer se samma utveckling i Norden och Sverige. Men denna trend syns inte alls så tydligt här, vi har en annan samhällsmodell och har utvecklat moderna, flexibla och attraktiva kontorslösningar under de senaste årtiondena.
Hon säger att framför allt kontor i innerstadslägen är fortsatt väldigt attraktiva, där är vakansgraderna låga och hyresnivåerna stabila. Givet olika utgångspunkter på kontorsmarknaderna bör man inte jämföra kontor med kontor – förutsättningarna och produkterna varierar på olika marknader berättar Johanna Hessius.
Marie Meyer, Head of Leasing på Colliers, säger att 2023 har varit förändringens år. De flesta bolagen vill komma till en förändring och man vill skapa en attraktionskraft för sitt kontor för att locka tillbaka sina medarbetare.
Är det något som varit förvånande med året som gått?
– Flyttströmmarna och andrahandsmarknaden har varit starka drivkrafter och det har gått väldigt fort. Det är sådan rörlighet att många vill lämna stora ytor och hyra ut i andrahand. Detta leder till att man behöver skapa attraktivare fastigheter för sina hyresgäster. Vi jobbar just nu i flertalet projekt med konceptutveckling, där vi ser över helheten vad gäller miljö, service och säkerhet i och runt fastigheten, säger hon.
Är det någon särskild uthyrning som sticker ut?
– Fabeges uthyrning till Saab på 66 000 kvadratmeter var en fantastisk uthyrning. En riktig snackis av förklarliga skäl.
Vi har länge talat om en flight-to-quality – är det en trend som förstärkts under året?
– Definitivt, det handlar om att man vill till något attraktivare, till något som är bättre och som skapar mervärde för ens medarbetare. Flight-to-quality betyder inte att alla vill till CBD. Vi ser att så kallade mixed-used-områden, levande stadsdelar som innehåller en mix av både bostäder, kontor, hotell och god service är områden bolag gärna vill etablera sig i.
Har hyresgästerna ställt några nya krav i år?
– Inga direkta nya krav men vi ser att många bolag gärna vill ha ett kontor med ”wow-faktor” med utsikt, terrass eller liknande samt att tekniken har fått ett större fokus, till exempel i form av studios, mötesrum och system för Teams-möten etcetera, säger Marie Meyer.
Johanna Hessius instämmer i att trenden med flight-to-quality har förstärkts under 2023.
– Generellt sett ser vi en trend där företag flyttar från ytterområden till innerstaden. Hyresgästerna efterfrågar effektivitet, modernt och fokuserar även på hållbarhetsaspekter.
Hon fortsätter med att säga att det också har påverkat vakansnivåerna.
– Ökningar har främst skett i områden med sämre pendlingsmöjligheter, lägre kvalitet och låg ESG-klassning.
Vakanserna har ökat och fastighetsbolagen har vittnat om att det tagit längre tid att underskriften på hyreskontrakten. På Newsec ser Johanna Hessius att de fördröjda beslutsprocesser och längre uthyrningstider är inte specifikt kopplade till uthyrningsmarknaden.
– Generellt sett, i tider av turbulens, blir analyser och bedömningar mer komplexa, vilket förlänger beslutstiderna inom många olika områden, säger Johanna Hessius.
Även Marie Meyer menar att de på Colliers sett en viss fördröjning i beslutprocesserna hos hyresgästerna.
– Vi ser att processerna tar allt längre tid, det är svårare för bolagen att sätta strategin för sitt nya kontor. Detta med tanke på omvärldsfaktorer, en tuff ekonomisk marknad, hybridarbete och att hyresnivåerna har gått upp i samband med inflationen.
Hur har hyresnivån hållit sig under året?
– Stabilt, vi har sett en fortsatt stark hyresmarknad för attraktiva kontorslägen. Indexeringar för befintliga avtal har naturligt påverkat hyreshöjningarna.
Vad har ni på Colliers sett för utveckling när det kommer till vakansnivåer?
– Många gör förändringar och går ner i storlek på sitt kontor. Man lägger mindre fokus på antal kvadratmeter per arbetsplats och har inte samma behov som man hade när man inledde hyresavtalet vilket gör att många, främst större bolag, behöver gå ner i storlek och många gånger till och med halvera sin yta, vilket har ökat vakansnivåerna.
Är det några särskilda branscher av hyresgäster som varit i rörelse på hyresmarknaden?
– Vi ser en hel del tech-bolag som vill göra förändringar, men överlag ser vi att det rör de flesta branscher.
Hur har vi märkt av kvarlevorna från pandemin när det gäller mer flexibla arbetsplatser och tider?
– När vi precis kom ur pandemin så var det väldigt många som ville jobba större delen av sin arbetsvecka hemifrån. Den trenden ser vi är på väg att vända och att allt fler väljer kontoret över sitt hem som arbetsplats.
Marie Meyer säger att många vill möta sina medarbetares behov för en effektiv arbetsdag. Det visar sig ofta i många, mindre rum som stödjer Teams-möten och en möjlighet att kunna arbeta mer fokuserat.
– Och samtidigt möta sina kollegor i olika former av möten vilket ställer högre krav på kontorets utformning idag. Man pratar heller inte alls lika mycket om antalet kvadratmeter per arbetsplats idag utan det är helheten av kontorets funktioner.
Vad tror du vi kommer se för utveckling under 2024?
– Jag tror att under 2024 kommer många bolag vara mer benägna att fatta beslut kring sina lokaler och vi kommer se större flyttströmmar, förutsatt att vår ekonomiska utveckling går åt rätt håll. Vi kommer därmed se en större aktivitet på uthyrningsmarknaden, säger Marie Meyer.
Johanna Hessius säger att 2024 kommer förstärka kontorets roll hos företagen.
– Kontoret är viktigt för bolag som gemensam samlingsplats, en central del i företagets strategi, kulturbyggande och för produktiviteten. Trenden med flight-to-quality kommer fortsätta. Aktiviteten på transaktionsmarknaden kommer att öka 2024, inom kontor men också övriga segment – köpare och säljare har bättre förutsättningar att mötas.
Vad ska man som säljare och köpare ha med sig in i förhandlingar utifrån det?
– Utmaningarna vi ser nu är temporära och skapar möjligheter för de som vill omforma sin portfölj eller utöka den. Att våga agera även i turbulenta tider har alltid varit en fördelaktig strategi, säger hon.
