Norrlandsfonden beskrivs av bostadsministern som den viktigaste åtgärden för att bostäder byggs där det behövs i samband med den gröna omställningen. Men löser det bygg- och bostadskrisen? Och hur fungerar låneformen och vilka kommuner involveras? Susanne Olofsson, vd för Norrlandsfonden, berättar för Fastighetssverige om den av regeringen initierade satsningen.
Norrlandsfonden Bostadsfinansiering är ett politiskt initiativ som började som ett pilotprojekt där det utarbetades en modellför finansieringen av byggandet av hyresrätter. Man gör det i strategiskt utvalda kommuner över hela landet, där behovet är stort men marknaden i dagsläget inte räcker till. Fokus ligger på permanenta bostäder där inflyttande människor kan och vill bo – på kort och lång sikt.
Finansieringsmodellen bygger på riskavlastning via topplån. Genom att täcka upp till halva behovet av eget kapital tillför Norrlandsfonden ett marknadskompletterande lån på marknadsmässiga villkor. Modellen innebär att topplånet avtalsmässigt kan ses som eget kapital, genom möjlighet till konvertering av lånet till ägande.
Konverteringsmöjligheten är ensidig och kan enbart påkallas av byggherren när lånet förfaller. På så sätt stärks projektens finansieringsgrund och bostadsbyggande möjliggörs som annars inte skulle bli av.
Susanne Olofsson är vd för fonden. Hon bor i Göteborg och har hela tiden verkat från den staden.
– Men jag jobbar väldigt mycket mot norra Sverige, eftersom de flesta tillväxtkommuner som vi är riktade mot finns just uppe i norra Sverige. Men det finns också några i Mellansverige, en som ligger i Västra Götalandsregionen och så finns det någon i södra Sverige också.
Bakgrunden till uppdraget med Norrlandsfonden står egentligen att finna i det som många kallar återindustrialiseringen av Sverige.
– Vi är ju vana att avveckla i Sverige, eftersom vi har flyttat våra industrier utomlands. Men plötsligt har vi fått ett uppsving i industrin på vissa orter. Det här beror väldigt mycket på den gröna omställningen och på att det finns energi att tillgå på vissa platser. Det finns råvaror som vi verkligen söker efter idag, bland annat mineraler, berättar Susanne Olofsson.
Det som också tillkommit är försvarsindustrins utveckling och tillväxt. På den syns inget slut för tillfället, menar Olofsson, i den nya världsordning vi har att förhålla oss till.
– Allt det här har också skapat ett stort bostadsbehov, naturligtvis, eftersom vi behöver rekrytera människor till de industrier som växer.
Norrlandsfonden Bostadsfinansiering, som det fullständiga namnet lyder, är alltså ett politiskt initiativ; det är landsbygds- och bostadsdepartementet, med infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson i spetsen, som dragit i gång det hela. Ministern kallar Norrlandsfonden för en träffsäker reform som skapats för att möta behoven där de finns.
– När vi började titta på uppdraget att utveckla en modell så funderade vi mycket på vad som behövdes. Grunden till det här är en statlig utredning som gjordes av en man som heter Peter Larsson, som också kom fram till att det måste till bostäder för att de här industrierna ska kunna växa och för att vi ska kunna sörja för vår gröna omställning, förklarar Susanne Olofsson.
En av grundförutsättningarna som Peter Larsson utredning la fram var att det inte skulle handla om ett bidrag. Man ville ha något som i stället kompletterade marknaden och som kunde riktas mot vissa specifika orter.
– Vi tittade på ett antal olika faktorer för att försöka mejsla fram en modell och ett finansiellt upplägg, bland annat industrins behov med kompetensförsörjning – vilket är en jätteviktig botten för det vi gör. En annan faktor är att byggherrar tycker att det är för riskfyllt att bygga, beroende på att de inte får ihop kalkylen. Vi har alltså en svag värdeutvecklingsproblematik i botten. Det här gäller bland annat orter som Ludvika, Boden och Kiruna, men vi pratar också om Mariestad och Karlskoga, med flera. Kommunerna är jätteintresserade.
På dessa orter och flera andra flyttar många människor in för att bygga upp industrin. Det låter som att det ställer stor press på kommunerna att förse de inflyttade med bostäder?
– Vi har sett hur det gick i Skellefteå med Northvolt. Det var naturligtvis inte bara bostadsproblematiken som gjorde att det gick i stöpet, men det var en ganska viktig faktor. Det blir problem när folk från hela världen kommer in som arbetskraft och man samlar många människor av olika kultur. Det blir trångt, 42 personer får dela på ett gemensamt kök, man jobbar dygnet runt vid olika skift. Det funkar ju inte. Vi måste ha fler bostäder, slår Olofson fast.
Bankerna är oerhört restriktiva i de här områdena, menar hon vidare, ofta på grund av att det inte finns en historik att grunda sina värderingar på. Uppdraget för Norrlandsfonden blev då att finansiera hyreshus, bostäder, på de här orterna. Att det blev just hyreshus var ganska självklart.
– Därför att det är det första steget in på bostadsmarknaden; om man kommer till en ny ort så hyr man ju först. Senare, när man väl har fått fäste där och tycker att ”här vill jag bo och leva”, då vill man kanske ha en villa, eller något annat. Regeringen har som mål att så många som möjligt ska kunna äga sin egen bostad, men det här är ett insteg, som sagt. Då tycker man att hyresmodellen är absolut den bästa.
Ett av kraven är att ni ska bygga permanenta bostäder och inte någon tillfällighetslösning som inte bygger en miljö eller ett samhälle?
– Ja, i det sammanhanget blir en faktor som läget superviktig. Utan bra lägen för husen kommer inte vår modell att funka över tid. Vi vill kunna kan refinansiera lånet efter fem eller sju år och få tillbaka hela lånet och den upparbetade räntan. Det grundar sig på att det har skett en värdeökning i fastigheterna och på orten, förklarar Susanna Olofsson.
Hur har intresset varit? Och är det framför allt lokala, redan etablerade aktörer som ansöker eller lockar även nya aktörer till de här orterna?
– Det lockar många nya, men vi känner väl att vi inte behöver hjälpa Peab, NCC eller Skanska att finansiera sina projekt, för de hittar finansiering på andra ställen. Det här handlar ju om egentligen att låta lokala byggherrar som är medelstora få tillfälle att komplettera sina bestånd och få fler i hyreslägenheter i sin portfölj. Att vi gräver ner en stabilitet i de här orterna som också ska växa. För det behövs många saker för att en ort ska växa, säger Susanne Olofsson och pausar lite innan hon avslutar:
– Orter som Stockholm, Göteborg, Malmö, och Lund har en egen ekologi: om en aktör försvinner så tar en annan vid. Hemmen är mycket mer sårbara i de här orterna som är återindustrialiserade.
