Många mindre, onoterade fastighetsbolag har en hög belåningsgrad och låg räntetäckningsgrad vilket gör dem sårbara i ett läge med höga räntor och lägre intäkter. I ett sådant scenario skulle de mindre fastighetsbolagen utgöra huvuddelen av bankernas kreditrisker kopplat till fastighetssektorn. Det framgår av en ny FI-analys som Fastighetssverige tagit del av.
Finansinspektionen har lyft den kommersiella fastighetssektorn som en av de största sårbarheterna för den finansiella stabiliteten. Sektorn är stor, konjunkturkänslig och nära sammankopplad med det finansiella systemet. Historiskt har den kommersiella fastighetssektorn, både i Sverige och internationellt, spelat en betydande roll i större finanskriser.
De svenska bankernas lån till kommersiella fastighetsföretag utgör i dag en väsentlig del av bankernas totala utlåning till icke-finansiella företag och fastighetsbolag utgör därmed en betydande andel av de största kreditexponeringarna hos bankerna.
det är sedan lång tid tillbaka väl känt att det förändrade ekonomiska läget med snabbt höjda räntor har slagit hårt mot fastighetsbolagen som under en lång tid innan krisen hade ökat sina skulder, särskilt i förhållande till sin intjäning. Företag med stora skulder, en hög räntekänslighet och stora behov av att löpande refinansiera sina lån är särskilt utsatta. Flera bolag har därför behövt minska sina skulder, något som Fastighetssverige skrivit utförligt om de senaste två åren i många olika artiklar.
Finansinspektionen har genomfört ett stresstest inom fastighetsbranschen som visar att många fastighetsföretag är sårbara och att bankerna kan få kännbara förluster i ett stressat scenario, men som samtidigt visar att fastighetsbolagen är olika. Det finns många olika aktörer och de skiljer sig åt när det gäller affärsmodell, ägarstruktur, finansiering, syfte med fastighetsägandet och företagsstorlek.
I Finansinspektionens analys ingår endast fastighetsföretag med svenska banklån. I slutet av 2022 fanns det nästan 17 000 fastighetsföretag med lån hos de svenska bankerna och dessa lån uppgick till drygt 1 000 miljarder kronor, vilket utgör nästan hälften av bankernas utlåning till alla icke-finansiella företag i Sverige.
I FI:s analys undersöker de vilka fastighetsföretag som utgör störst kreditrisk för bankerna med särskilt fokus på skillnader mellan stora och små företag. De stora, börsnoterade, fastighetsföretagen har stora lån och kan därmed utgöra risker för bankerna, även om de också lånar via obligationer. Men de allra flesta fastighetsföretag med banklån i Sverige är små och de brukar även vara beroende av banker för sin finansiering. Även om deras enskilda lånebelopp är små, står de som helhet för en betydande andel av bankernas utlåning till sektorn, slår FI fast.
Enligt Finansinspektionen visar deras stresstest att många fastighetsbolag är sårbara och att bankerna kan få kännbara kreditförluster i ett stressat scenario. Stresstestet visar också att en låg räntetäckningsgrad och en hög belåningsgrad är vanligare bland mindre företag, de små företagen kan därmed vara mer sårbara för störningar än de stora. Stresstestet visar därutöver att de onoterade fastighetsföretagen står för huvuddelen av bankernas kreditförluster, medan börsföretagen endast står för en mycket liten del av de beräknade kreditförlusterna. De börsnoterade företagen tycks alltså vara bättre rustade och Finansinspektionen ser det som positivt eftersom börsbolagen ofta utgör bankernas enskilt viktigaste motparter.
Slutsatsen från FI är att det är de mindre fastighetsbolagen som utgör den största kreditrisken för bankerna. Börsnoterade och stora fastighetsbolag är överlag mer genomlysta av analytiker jämfört med mindre bolag, bland annat eftersom tillgången till data i form av års- och delårsrapporter är bättre. Utifrån ett finansiellt stabilitetsperspektiv anser FI att det är viktigt att bevaka även mindre fastighetsbolag eftersom dessa också utgör en stor risk för bankerna. FI slår till sist fast att man sedan en lång tid pekat på den kommersiella fastighetssektorn som ett av de största hoten mot den finansiella stabiliteten.
