Påfrestningarna i bygg- och fastighetsbranschen de senaste åren har varit många och stora; pandemi, krig, kraftigt höjda kostnader har gjort det svår för fastighetsutvecklare att få ihop kalkylerna. Nu börjar branschen skönja en ljusning. Hur ser engagemanget i norra Sverige ut, hur har de statliga stöd som riktats mot industriorterna i norr påverkat branschens planer? David Sundström, vd Lindbäcks Bygg, berättar om framtida och pågående projekt i Skellefteå och vilka utmaningarna och möjligheterna är.
Under Svefas webbsända seminarie om läget för omställningen i norra Sverige pratade bland andra David Sundström, vd för Lindbäcks Bygg, om sina insikter kring företagets engagemang i Skellefteå och norra Sverige. Han diskuterade utmaningar och möjligheter i omställningen och hur de statliga stöd som riktats mot industriorterna påverkar deras planer.
Lindbäcks Bygg bygger hus och projektutvecklar en del åt sig själva – men primärt ser man sig som entreprenör. Bolaget har byggt lägenheter i norra Sverige, inte minst i Skellefteå. Hälften av Lindbäcks marknad finns i södra Sverige och hälften i norr. Bolaget bygger sina hus i trä.
– När det gäller var vi fastighetsutvecklare befinner oss just nu, så brukar jag göra liknelsen med när en privatperson ska gå och köpa en ny bil. Ska man köpa en elbil eller en fossilbil, frågar sig David Sundström.
– Om man inte bryr sig om miljöpåverkan utan fokuserar på vilka skillnader i risk som finns mellan de två valen, så är det lite grann samma. Så har det varit, historiskt, för oss: ska man bygga ett hus så tjänar men ungefär samma pengar oberoende av var någonstans i Sverige man bygger, kopplat till hyresintäkter i förhållande till kostnad – det vi normalt kallar yield.
Den stora avkastningen ligger i vad fastighetsvärdet är över tid. Historiskt har det därför varit mest pengar i att bygga i Stockholmsområdet, eftersom det är där fastighetsvärdena har ökat mest. Men nu har det hänt ganska många saker på ganska kort tid som gör att långsiktiga fastighetsinvesterare behöver göra nya analyser.
– En tydlig markör är att befolkningsprognoserna har ändrats; flyttmönster förändras, Sverige växer inte i samma takt som tidigare och inte på samma ställen. Bostadsproduktionen har i stort sett stagnerat; i år kommer det att ha producerats ungefär 17 000 lägenheter i Sverige och bara för något år sedan var vi uppe i över 40 000 per år. Nyproduktionskostnaden är ju en del – men det är inte hela sanningen. Det handlar också om hur mycket vi, som fastighetsinvesterare och förvaltare, tror på framtiden på den ort vi befinner oss på.
Investeringsstödet, som togs bort för något år sedan, har påverkat hela hyresmarknaden, menar David Sundström. Det har producerats väldigt många små lägenheter på relativt låga hyresnivåer och på en ort som har mycket av den sortens investeringar så påverkar det i sin tur vad man, som fastighetsinvesterare, kan förväntas få ut på marknaden. De här problemen är inte unika för Norrland utan gäller för hela Sverige.
– Vi vill ju bygga hus, vilket har, över tid, visat sig vara en väldigt sund investering. Var ska vi då bygga dem? Det vill säga: var ska man förvänta sig att fastighetsvärdet ökar mycket? Var är markkostnaderna relativt låga i dag och var kan de förväntas öka relativt mycket?
– Då kommer vi in på till exempel Skellefteå. Det har sagts att kommunen gått från avveckling till utveckling, men det stämmer inte riktigt. Skellefteå är en stor kommun som består av många byar och en tätort, förklarar David Sundström och fortsätter:
– Skellefteådalens tätort har egentligen haft positiv utveckling under hela 2000-talet; den har naturligtvis ökat mer de senaste åren, men är i grunden en positiv marknad. Det här göms i statistiken eftersom Skellefteå består av, som många andra norrländska orter, av en hälft som bor i den största tätorten medan den andra hälften bor i de mindre tätorterna och DE har däremot haft bekymmer med sin befolkningsutveckling. Skellefteå tätort, Skellefteå centrum, har egentligen bara accelererat sin utveckling under Northvolt-investeringen.
Detta, menar Sundström, är fundamentet för byggandet: det finns en god investeringsmöjlighet i Skellefteå även utan Northvolt.
– Det bidrar naturligtvis positivt – men det är inte därför vi har varit så engagerade i Skellefteå.
Om man tror att konsumtionen inte kommer att minska i framtiden, utan att vi måste lära oss att konsumera på ett annat sätt, så kommer de orter i norra Sverige som kan tillverka miljömässiga produkter att ha en enormt stark tillväxt.
– Mellan 2000 och 2023 har Silicon Valleys fastighetsvärden ökat tio gånger. Det har inte att göra med Silicon Valleys fantastiska utsikt, utan med att den kompetens som fanns i område har varit enormt efterfrågad i hela världen. Norra Sverige har samma förutsättningar – kanske inte i samma klass, jag blir glad om det ökar tre gånger – för att den kompetens som finns, som handlar om energi och industriell kompetens, kommer att efterfrågas i hela världen. Detta kommer att generera en fastighetsvärdesökning som är ganska mycket större än snittet i Sverige. Det är egentligen huvudanledningen till varför vi är där.
Den svåra frågan är: när uppstår det här? När går bolag in i investeringar utan att riskera vakanser i första fasen?
– Om vi tror att det kommer att finnas tillväxt så kommer det inte att finnas vakanser över tid. Det tycker vi data tyder på – men vi vet inte riktigt när det sker. Detta gör att man blir väldigt försiktig som investerare; man vill tajma investeringen så att man bygger produkt efter den marknad som då finns på plats.
Här har statens möjlighet att hjälpa till med topplån varit helt avgörande och gjort att Lindbäcks Bygg och andra vågat ta den investeringen.
– Vi hade säkert gjort investeringen – men absolut inte nu.
