Större delen av oktober har det varit rött för de flesta noterade fastighetsbolagen på de största listorna, och hittills år är det endast fyra bolag som kan redovisa en positiv utveckling på börsen. Den negativa utvecklingen har lett till rekordhöga rabatter i den noterade fastighetssektorn, och frågan är hur mycket mer bolagen kan sjunka innan den större vändningen kommer? För att försöka bevara detta och andra börsrelaterade frågor tar Fastighetssverige hjälp av JLL:s analyschef Niclas Höglund som ger både hoppfulla och dystra besked för framtiden.
Fastighetsbolags-index är ett aktieindex som har som mål att följa utvecklingen hos fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Indexet är viktat på substansvärdes rabatt/premium och uppdateras dagligen. Startdatum var den 1 januari 2019 och initialavärdet sattes till 100, ett värde som indexet bara varit nära att falla tillbaka på en gång tidigare och det var under det första raset i samband med det att pandemin bröt ut i februari/mars 2020.
Den senaste veckan har dock indexet för första gången fallit ner kring värdet 100 flera gånger, och stundtals även hamnat under 100 som en effekt av att fastighetsbolagen i indexet fortsätter att harva på börsen. Rabatterna är nu så omfattande att endast tre bolag i indexet handlas till premie, det rör sig om Sagax som har överlägset högst premie samt SLP och NP3 som handlas till ganska låg premie. Högst rabatt har alltjämt SBB med över 82 procent, men hela 15 bolag handlas till över 50 procents rabatt sett till det senaste rapporterade substansvärdet.
Att fastighetsbolagen fortsätter att ha det kämpigt beror på flera faktorer, men det fanns en förhoppning i marknaden tidigare under året att vändningen för bolagen borde ha inträffat vid det här laget. JLL:s analyschef Niclas Höglund berättar för Fastighetssverige vad det är som driver den fortsatt negativa utvecklingen på fastighetsbörsen för tillfället.
– Stigande korträntor med fortsatt risk på uppsidan, volatila långräntor och främst stigande reala räntor i USA skjuter på den stabilisering av marknaden som många hoppats på. Många bolag är inte förberedda på det högre ränteläget, vilket ökar trycket på fastighetsförsäljningar och bland de noterade bolagen ökar även ”risken” för utspädande nyemissioner.
De flesta bolagen handlas nu till kraftiga rabatter, hur mycket billigare kan bolagen bli innan det till slut vänder? Borde det vara köpläge nu eller finns det fler obehagliga överraskningar i horisonten?
– Om vi tittar på snittet av de noterade bolagen handlas de till rekordhög rabatt, både på substansvärde och på obelånad basis, vilket borde skapa förutsättningar för utköp eller kraftfull vändning. Marknaden måste dock vara selektiv då en del bolag med höga substansrabatter har för hög belåningsgrad och laggar med sina värderingar jämfört med direktmarknaden, vilket betyder att rabatten är lägre än den verkar både på grund av risk för höga värdeförändringar och emissioner. Obehagliga överraskningar finns med risk för ett fåtal rekonstruktioner eller kraftfullt utspädande nyemissioner, något som tynger sentimentet för hela sektorn både i aktiemarknad och obligationsmarknad, säger Niclas Höglund.
Nyemissioner har nämnts som en möjlig lösning för bolag som behöver kapital för att täcka skulder, hur mycket påverkar det eventuella framtida emissioner att kurserna tar så mycket stryk för så många bolag?
– Kursutvecklingen bör utvärderas på längre sikt, men det är tydligt att kurserna i bolag som presenterar företrädesemissioner tenderar att pressas ner mot eller under teckningskursen under teckningsperioden trots att den är fullt garanterad. Sentiment och flöden i aktierna kan förklara de kortsiktiga rörelserna, men det viktigaste nu är att bolagen tar in tillräckligt med eget kapital för att lösa behoven för att lämna refinansieringsrisken bakom sig. Om så sker finns det riktigt bra möjligheter för att kurserna kan vända på sikt och därmed bra köplägen selektivt.
Fastighetsförsäljningar verkar vara kortsiktigt bra för bolagens aktiekurser men sedan successivt backar bolagen tillbaka ändå, vad finns det som bolagen kan göra nu för att övertyga marknaden långsiktigt?
– Det finns alltid en skepsis att bolagen säljer ”det bästa de har” i ett läge när likviditet är pressad på transaktionsmarknaden. Ökad transparens kring effekter av försäljningar och värdering av befintlig portfölj är viktigt för att få tillbaka börsens förtroende. Sen är det även viktigt att kontinuerligt jobba med båda sidorna av balansräkningen och samtidigt säkra tillgång till finansiering, likviditet och räntebindning för att överbrygga dagens högre räntor. De bolag som kommer att stå starkast är de bolagen som har agerat för att positionera sig för tillväxt när vi närmar oss vändningsläge, det går aldrig att pricka botten, för att gradvis stärka portföljen när det vänder.
Vad är det viktigaste som måste hända för att fastighetsbolagen ska börja återhämta sig på börsen?
– Visibilitet för att korta räntor har toppat, stabilitet samt helst sjunkande långräntor och fortsatt låga realräntor.
Om du fick sätta en prognos för när fastighetsbörsen vänder på allvar, hur skulle den lyda då?
– Min bedömning är att kurserna brukar vända 6-12 månader innan direktmarknaden vänder, i det här läget bedömer jag dock att börsbolagen generellt ligger efter med justering av värden då räntorna har gått upp så snabbt. Detta i kombination med behov av kapital och nyemissioner gör att börsen tyvärr vänder lite senare än vad vi är vana vid. Med det sagt kommer säkerligen sentimentet att stabiliseras och kurserna studsa tillbaka när långräntorna stabiliserar sig och vänder ner, även om det sker av rätt anledning (lågkonjunktur) och sannolikt kommer det inträffa under nästa år, säger Niclas Höglund.
