De noterade fastighetsbolagen har tappat 49 procent av sitt värde från toppen i november 2021, men har samtidigt gått upp 20 procent från oktober förra året. JLL:s analyschef Niclas Höglund ger sin bild av fastighetsbörsen och varför han hade hoppats på lite bättre prestationer som en indikator för direktmarknadens riktning framöver.
De noterade fastighetsbolagen börjar närma sig två år av mestadels motgångar på börsen efter det att toppen nåddes i november/december 2021. Enligt JLL:s senaste siffror har bolagens kurser tappat 49 procent sedan toppen samtidigt som sektorn gått upp 20 procent sedan botten i oktober förra året, det berättade analyschefen Niclas Höglund när JLL höll sin Nordic Outlook för hösten 2023 under onsdagen.
– Det är fortsatt rekordstor rabatt i sektorn men den har minskat något jämfört med för ett år sen. Jag hade hoppats på lite tydligare utveckling på kurserna vid det här laget i och med att börsen ligger före direktmarknaden med något halvår, men det ser ut som att vi får vänta ett tag till på vändningen, säger han.
Räntorna har som bekant spökat för fastighetsbolagen ända sedan höjningarna inleddes i april 2022 och det ser inte ut som att det blir något stopp i det avseendet under resterande delen av 2023. De flesta bedömare räknar med att Riksbanken höjer vid båda tillfällena som är kvar i år, september och november, men Niclas Höglund hade gärna sett att de var klara redan nu.
– Jag vill gärna inte se att räntan går upp mer för det lär fördröja återhämtningen. Det finns en tydlig osäkerhet som vi ser i direktmarknaden och på börsen. Räntorna har tryckt upp avkastningskraven och vi ser det fortsatt även i Q3, det hämmar utvecklingen på marknaden och vi bedömer att vi inte är igenom detta än på ett antal kvartal. Men vi närmar oss onekligen en stabilisering och sedan hoppas vi att vändningen kommer lite snabbare.
En annan sidoeffekt av räntorna är förstås transaktionsmarknaden som tvärnitat under 2023, och det har också påverkat de noterade bolagens utveckling på börsen. Under rekordåret 2021 var det de noterade bolagen som drev upp volymen till historiskt höga nivåer men under 2023 har nästan alla bolagen fått finna sig i att bli nettosäljare för att balansera räkenskaperna och betala av på skuld.
– Transaktionsmarknaden är fortsatt svag och i hela Norden är den svagare än den var i Q1, generellt har volymen gått ner drygt 60 procent i hela Europa. Men det positiva är att vi närmar oss botten i transaktionsvolymen och vår bedömning är att vi har bättre stöd den här gången jämfört med under finanskrisen. Vid tidigare tuffa lägen har trenden vänt efter fyra till fem kvartal, så vi får vänta lite till på detta alltså, säger Niclas Höglund.
Ett annat ok som hänger över fastighetsbolagen är de stora obligationsförfall som väntar de kommande åren.
– Det stämmer att det är rätt mycket som ska refinansieras på obligationsmarknaden de närmaste tre åren, men här handlar det inte bara om noterade bolag utan 40 till 50 procent av förfallen består faktiskt av statliga aktörer, säger Niclas Höglund.
