Riksbankens planerade räntehöjningar riskerar att leda till en tvärnit i den svenska ekonomin enligt Fastighetsägarna. För Fastighetssverige berättar chefsekonomen Tomas Ernhagen mer om hur utvecklingen kan komma att se ut det närmaste året och vilka risker som finns för ekonomin om Riksbanken höjer räntan bortom 1,25 procent.
Världsekonomin bromsar in, hushållens realinkomster minskar, företagens marginaler krymper och skuldsättningen är hög. I det läget riskerar Riksbankens planerade räntehöjningar att leda till en tvärnit i den svenska ekonomin enligt Fastighetsägarna, som därför tror att höjningsfasen kommer att avslutas redan vid årsskiftet då styrräntan nått 1,25 procent. Det är en slutsats som Fastighetsägarna drar i sin senaste konjunkturrapport där de slår fast att Riksbanken troligtvis får svårt att följa upp sin ambition med att höja räntan till knappt 2 procent under 2024.
För Fastighetssverige utvecklar Fastighetsägarnas chefsekonom Tomas Ernhagen vad som ligger bakom deras analys:
– Den utgår i princip från två antaganden från Riksbankens sida; det första är att konsumenterna kommer minska sitt sparande för att normalisera sitt konsumerande efter pandemin, och det andra är att investeringar kommer utvecklas i normaltakt, förutom när det gäller bostäder.
– I en värld med kraftigt ökade kostnader, avtagande tillväxt och hög belåning är det svårt att köpa dessa antaganden. Det blir ännu svårare om man lägger till den stora sannolikheten för fallande bostadspriser. Stigande bostadspriser har varit en viktig drivkraft för konsumtionen under lång tid. När förmögenheten ökar kan folk dra ner på sitt sparande och kanske även låna lite extra för att renovera bostaden eller köpa en ny bil. Att fallande bostadspriser inte skulle få den motsatta effekten har jag svårt att tro. Men Riksbanken har uppenbarligen en annan uppfattning i sin prognos.
– Sedan när det gäller investeringarna så är Riksbankens antagande att de kommer utvecklas i normal takt. Även det känns väldigt osannolikt i värld när produktionskostnaderna ökar kraftig, efterfrågan viker och räntorna är på väg uppåt. Det är betydligt troligare att viljan att investera minskar i ett sådant läge, säger Tomas Ernhagen.
– Vi delar dock Riksbanken tro på att bostadsinvesteringarna kommer att minska när bostadspriserna faller. Lägre bostadspriser minskar efterfrågan på bostadsrätter och villor. Vi tror dock att Riksbanken underskattar risken för en mer omfattande nedgång och det handlar om hyresrätten. Vi ser redan nu en tendens till överproduktion på en del marknader. Och på expansiva orter där det skulle vara möjligt att bygga, kan hyressättningssystemet ställa till problem. Det beror på att Hyresgästföreningen har ett stort inflytande över vilka hyresnivåer som kan tas ut i nyproduktion. Risken är stor att nivåerna därför blir för låga för att det ska vara möjligt att klara de mycket höga byggkostnaderna. I så fall kommer även nyproduktionen av hyresrätter att falla. Vi tror tyvärr att den risken är stor, säger Tomas Ernhagen.
– I en värld med krympande konsumtion och investeringar och hög skuldsättning kommer Riksbankens höjningar att bita rejält. Därför tror vi inte att de kommer att kunna höja i enlighet med sin egen prognos. Det kommer att bli för tufft för ekonomin.
Fastighetsägarna bedömer precis som de flesta att den höga inflationen kommer bita sig fast ett tag till och för att tydliggöra att inflationshotet tas på allvar räknar de med att Riksbanken kan komma att höja räntan till 0,75 procent i juni, alltså en höjning med 50 punkter från dagens 0,25 procent. Därefter följer ytterligare två 25-punktershöjningar under hösten och vid årsskiftet ligger räntan då på 1,25 procent – och där stannar den för den här gången tror Tomas Ernhagen.
– Väljer de ändå att gå vidare med räntehöjningar, ja då får vi en tvärnit i svensk ekonomi.
Det har höjts en del röster om risken för stagflation framöver, hur stor är den bedömer ni och vad är den största katalysatorn för ett sådant scenario?
– Jag tror att mycket är kopplat till vad som händer i Ukraina. Om kriget eskalerar och sanktioner och motsanktioner sätter stopp för importen av olja eller gas till Europa, kommer priserna att fortsätta uppåt. Det samma gäller leveranserna av livsmedel. Det skulle kunna ge en obehaglig kombination av höga priser och fallande tillväxt. Det finns också de som oroar sig för ett scenario där löner och priser börjar jaga varandra, ungefär som på 70-talet. Det är möjligen en risk i USA, men knappast i Sverige, säger Tomas Ernhagen.
Hur ser ni att fastighetssektorn kommer påverkas av räntehöjningarna?
– Det är klart att det blir tuffare eftersom kapital är viktigt för verksamheten och det kräver mycket lån. Högre räntor minskar marginalerna och därmed möjligheterna att investera. Å andra sidan har det funnits en beredskap för att räntorna förr eller senare kommer att höjas. Att vi skulle stå inför en ny 90-talskris, vilket en del oroar sig för, är mycket osannolikt. I dag är riskhanteringen mycket mer professionell både hos bankerna och fastighetsbolagen, säger Tomas Ernhagen.
