Årets hyresförhandlingar går trögt menar Fastighetsägarna GFR:s vd Rikard Ljunggren. I flera områden har de nu valt att testa den nya tvistlösningen med skiljeman genom Hyresnämnden. – Förtroendet för trepartmodellen är naggat i kanten, säger han.
Återigen stod årets hyresförhandlingar inför vitt skilda bilder från parterna om vad en rimlig hyresökning skulle bli. Likt förra året önskade Fastighetsägarna genomgående att ökningarna skulle ligga på mellan tio och tolv procent. Något som Hyresgästföreningen reagerat på som att det är helt orimligt.
Rikard Ljunggren, vd för Fastighetsägarna GFR, beskriver att årets förhandlingar gått trögt i hela landet.
– Vi står långt ifrån varandra trots att vi har den här trepartsöverenskommelsen om vad förhandlingen ska baseras utifrån fem kostnadsfaktorer.
Sen förra året så finns ny lagstiftning som gör det möjligt att söka en lösning i Hyresnämnden genom en så kallad skiljeman, en typ av tvistlösare. Ett verktyg som har lagts till i verktygslådan. Redan i december valde man att skicka årets förhandlingar i Stockholm och Göteborg till just Hyresnämnden för ett sådant avgörande. Efter det har man tagit samma steg i Karlstad, Mölndal, Karlskrona och Helsingborg.
– Det är ett tecken på att vi inte kommer framåt i förhandlingarna med Hyresgästföreningen och är ett underbetyg till trepartsöverenskommelsen.
Faktorerna som Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen enades om 2022 skulle vara objektiva och ge en bättre förförståelse till vad parterna skulle basera sina anspråk på. Rikard Ljunggren säger att skulle man utgå från de fem faktorerna så är bedömningen att årets hyresökning skulle vara omkring 15-16 procent. På det har man gjort ett antal överväganden och tagit hänsyn till andra faktorer och landat på ett anspråk runt tio till tolv procent.
– Så för mig är det väldigt märkligt att Hyresgästföreningen kan ha en sådan helt annan uppfattning om vad det ska baseras på när de ändå är överens om de här fem faktorerna. Mitt förtroende för trepartsmodellen är tyvärr ganska naggat i kanten.
Nu ska ni testa att lösa förhandlingarna med via skiljeman, vad får du för intryck av den lösningen?
– Tekniskt så är det ett problem i sig då lösningen är avtalsbaserad. Det vill säga att det kräver att du är överens med Hyresgästföreningen om att låta förhandlingen gå till skiljeman – om man inte kommer överens i de vanliga förhandlingarna.
Han menar att det gör att alla hyresvärdar inte per automatik har tillgång till den här tvistlösningen om till exempel Hyresgästföreningen inte vill gå med på det.
– Det i sig är en tankevurpa i lagstiftningen.
Men det finns också andra problem menar Rikard Ljunggren. Nämligen att skiljemannen inte behöver lämna någon motivering till sitt beslut.
– Det blir alltså inte någon transparens i vad skiljemannen har baserat sitt avgörande på. Det här är också något som Hyresgästföreningen fick igenom i deras remiss till den nya lagstiftningen.
– Det har gjort att systemet i sig är sämre än vad det hade behövt vara. Så som det blir nu är det en svart låda vi skickar in ansökan i, där vi inte vet vad som kommer ut. Då går det inte heller att dra någon lärdom av beslutet heller. Vilket blir ett systemfel i sig, säger han.
Prognosen är nu att besluten från de första ansökningarna som gjordes i mitten av december ska kunna stå klart någon gång i februari. Processen är sådan att från det att ansökan kommer in ska Hyresnämnden skyndsamt utse en skiljeman, som får sex veckor på sig att avgöra tvisten. Efter det ska beslutet omsättas till en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor.
– Så vi vet faktiskt inte än hur det kommer att fungera. På ett sätt blir det här en testpilot, så samma sätt som trepartsöverenskommelsen blev testad förra året.
– Sen är det väldigt administrativt tungt att göra de här ansökningarna och dessutom så behöver man som part bära kostnaderna. Så det gör att det är i princip omöjligt att gå in överallt med skiljeförfarande.
Det är en av anledningarna till att Fastighetsägarna valt att tillämpa den lösningen ganska restriktivt och fokuserat på de områden där de förhandlar om en större volym bostäder.
– Men det handlar såklart också om att det är regioner där det varit helt låst i förhandlingarna och ett sämre förhandlingsklimat.
Han menar att det egentligen inte ligger i Hyresgästföreningens intresse att använda den här lösningen.
– Utan de vill ha det så som det varit tidigare, där de haft ett veto i de årliga förhandlingarna. En utebliven överenskommelse innebär en utebliven hyreshöjning. Så det gör att de aldrig riskerat någonting genom att använda tiden som ett vapen i förhandlingarna.
Rikard Ljunggren tar hyresförhandlingarna i Göteborg under förra året som exempel. En förhandling som inleddes i september 2022, men som blev klar först i juni, året efter och som dessutom började gälla från 1 april i stället för 1 januari.
– Så det har inte funnits den här tidsgränsen till stupstockarna och inga konsekvenser när det dragit ut på tiden. Så det här är en omvändelse, under galgen för deras del.
Nu får ni alltså testa skiljeman i ett skarpare läge. Är det någonting som ni tror kommer bli en återkommande lösning eller hoppas ni att det bara är en engångsföreteelse?
– Jag ser väl positivt på möjligheten att använda tvistlösare. Det är åtminstone ett steg framåt då vi får tydligare tidsgränser i lagstiftningen och att vi inte behöver gå in hyresförhandlingar som pågår i nio månader. Så det är väl den stora fördelen.
– Sen få vi se vad som händer, hur utfallet blir. Jag utgår från att skiljemännen har en objektiv bedömning baserat på de fem faktorerna i trepartsöverenskommelsen.
Tror du att det framöver kommer bli ett bra verktyg när ni står så pass långt ifrån varandra som ni gör nu – eller lägger du någon förhoppning till trepartsmodellen?
– Min förhoppning och tro var att trepartsmodellen skulle fungera i både lägen, när vi har en högre eller lägre inflation och i mer normala lägen. Men den verkar inte flyga riktigt under de här omständigheterna.
– Så att min tilltro till modellen som sådan är väldigt låg just nu. Jag har svårt att se riktigt vad som skulle kunna hända för att det skulle förändras.
Rikard Ljunggren tycker att Hyresgästföreningen inte har visat att man tagit överenskommelsen på allvar, trots den tid samtliga parter lagt på att ta fram modellen.
– Trots det vill man inte använda sig av den. Så någonstans är min förväntan att politiken faktiskt kliver in och tar ansvar för den situation som finns idag. De behöver inse att man dröjt lite för länge med nödvändiga reformer.
Han menar att om de årliga förhandlingarna och skiljemansförfarandet inte resulterar i hyresökningar som gör att det är möjligt att bygga och förvalta hyresrätter framöver på ett hållbart sätt så måste politiken gå in och modernisera hyresrättslagstiftningen från grunden.
Så fungerar tvistelösningen
Tidigast tre månader och senast fyra månader efter påbörjad förhandling kan någon av parterna vända sig till Hyresnämnden som utser en skiljeman.
Hyresnämnden ska utse en skiljeman skyndsamt.
Tvisten ska avgöras inom sex veckor efter att skiljemannen utsetts.
Parterna ska sedan inom två veckor omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse.
