Från nettoköpare till nettosäljare. Andra halvan av 2022 ändrade spelplanen, men transaktionerna fortsätter berättar Henrik Roderhult, regionchef, Värdering och Strategisk Analys på Newsec. Det som väntar är en marknad där avkastningskraven stiger. Han avslöjar också vilken slags fastighet som kommer bli lättast att sälja framöver.
Det är inte så illa som vissa får det att låta säger Henrik Roderhult på Fastighetssveriges event Stora Hållbarhetsdagen. Han syftar på transaktionerna på fastighetsmarknaden.
– Om vi jämför med 2021 så är det absolut en nedgång. Men det är fortfarande en transaktionsvolym som högre än 2020 till exempel. Så det är absolut inget tvärstopp i transaktionerna så som många menar att det är, utan snarare mer av ett normalt år i form av transaktioner, säger han.
Transaktioner görs fortfarande i alla segment, det är inte stopp någonstans.
Den stora skillnaden är vem som står som säljare till fastigheterna.
– Om vi tar till exempel SBB så har de gått från att vara nettoköpare till att vara nettosäljare på bara några år, säger han.
I sin analys lyfter Henrik Roderhult fram att räntorna nu kommer ikapp avkastningskraven. Det fanns ett utrymme i bland annat kontor i centrala Stockholm under flera år att sänka avkastningskraven men med de ränteökningar som skett kommer det behöva höjas framöver. Det är analysen för samtliga segment enligt regionchefen på Newsec.
– Och där är ett av problemet i transaktionerna just nu, säljarna vill ha kvar avkastningen på samma nivå som tidigare, medan köparna vill att det ska ligga högre till följd av räntorna. Så det är nu mäklare och rådgivare kommer få visa vad de går för i att lösa något som parterna blir nöjda med, säger han.
I sin analys lyfter han fram att hälften av transaktionerna fortsatt sker i Stockholmregionen, en femtedel i större städer som Uppsala, Lund och Helsingborg. Malmö och Göteborg ligger stabilt kring fem till tio procent av transaktionsvolymen.
Kontorssegmentet ser enligt Henrik Roderhults statistik ut minska. Så är dock inte fallet menar han, utan det är egenligen samma mängd transaktioner som sker i det segmentet, anledningen att det ser ut som det minskat är att andra segment har ökat.
– Vi ser till exempel att att big box, som Rusta och Ö&B, ökar och även matvaruhandel. Dels har de relativt låg hyra, ofta långa hyresavtal och inflationsskyddade hyror. När det kommer till matvaruhandeln så är det helt enkelt så att oavsett vad som händer måste vi äta. Och även om matkassen blir mindre så kostar den mer. Så det går nog relativt bra för till exempel ICA, säger han.
I kontrast till det så har transaktionerna inom retail, highstreet och köpcentrum minskat under året. Även om e-handeln nådde rekordnivåer under pandemin och den fysiska handeln börjat återvända så har den inte alls kommit tillbaka ordentligt.
– Det är ett segment som kommer få det väldigt tufft kommande året, men trots allt har de transaktioner som skett gjort det på helt okej nivåer. Även här kommer avkastningskravet att öka, säger han.
Även om det internationella investerarna inte försvunnit helt, så är det inom logistik, lager och lätt industri som de återfinns enligt Henrik Roderhult. Ett segment som under året stått för 20 procent av transaktionsvolymen.
– Internationella investerare var helt klart den majoriteten i de som investerade i det här segmentet under 2019 till 2021 och då främst inom logistikfastigheter. Men de har på inget sätt försvunnit, under året har internationella investerare från främst Tyskland och Usa utgjort 60 procent av investeringarna. De har också gjort att man drivit ner avkastningskraven på logistik som annars har legat relativt högt i Sverige i jämförelse med andra länder. Det var ner och vände på tre och en halv procent innan det började vända uppåt igen, säger han.
Det har spridit sig en osäkerhet kring bostadssegmentet. Avskaffandet av investeringsstödet kommer sannolikt leda till att det inte kommer byggas några hyresrätter i mindre städer ett tag framöver. Mer generellt, att hyrorna inte är inflationsskyddade leder till ett större värdetapp när finansieringskostnaderna ökar.
– Egentligen såg transaktionerna ganska bra ut under första halvåret 2022, men det har verkligen minskat efter sommaren. Det vi kan se är däremot att låg vakansgrad och att attraktiviteten kommer öka när trycket på bostadsrätter minskar och dessutom ett minskat utbud framöver så kommer bostäder behålla sitt värde. Det ser vi på de transaktioner som skett under hösten som håller priset rätt väl, säger Henrik Roderhult.
En intressant utveckling som skett de senaste åren är den som är inom samhällsfastigheter menar Henrik Roderhult.
– Sa du för några år sen att du skulle köpa en skola så var det många som undrat varför. Samhällsfastigheter har knappast setts som en marknad fram tills för några år sedan. Men tack vare den utveckling som dels bolag som SBB ligger bakom så har det helt vänt och hamnat väldigt högt upp på många bolags agendor. Långa kontrakt som är inflationsskyddade och hyresgäster som mer än gärna förlänger kontrakt gör att marknaden känns stabil. För att inte tala om allt som behöver byggas i form av offentlig service och välfärd framöver så kommer det många som ser det som en bra investering, säger han.
Det sista segmentet han lyfter under Stora Hållbarhetsdagen är de transaktioner som skett med miljöcertifierade fastigheter, som motsvarar 13 procent av transaktionsvolymen. Majoriteten av fastigheterna som har en sådan certifiering återfinns inom kommersiella fastigheter.
– Trots att det bara är 1,8 procent av beståndet som är miljöcertifierat så motsvarar det alltså lite drygt 13 procent av transaktionsvolymen av alla segment. Slutsatsen vi kan dra av det är att miljöcertifiering höjer fastighetsvärdet, säger han.
Hur då? Jo, det handlar om att allt fler företag eller hyresgäster har det som ett mål i deras egna ESG-arbete att de ska sitta i certifierade lokaler och de lokalerna är eftertraktade.
– Det handlar också om att genom certifieringen så får man lägre driftskostnader, det blir en lägre risk och lägre avkastning. Dessutom blir finansieringskostnaderna lägre genom att man kan använda sig av gröna obligationer och lån. Slår man ihop det med att man kan attrahera alla typer av hyresgäster så är resultatet att man får ett högre fastighetsvärde, i snitt fem till tio procent i premie, eller ännu högre än så i rätt läge, säger han.
Än så länge är det främst kontorsfastigheter som tagit steg mot miljöcertifiering, men även logistik, industri har kommit en bit på vägen. Samhällsfastigheter och bostäder har ökat i antal de senaste åren.
– Låt mig säga så här; Vill man ha en fastighet som är lätt att sälja ska man ha miljöcertifiering, säger Henrik Roderhult.
