Danske Bank-doun Louis Landeman, Senior Credit Analyst, och Marcus Gustavsson, Credit Researcher, medverkade på Sepref:s seminarium Finansiering av fastigheter. Där delade de sin syn på obligationsmarknaden, där det går att skönja vissa förändringar.
Louis Landeman menar att fastighetsbolagen är i ett läge av anpassning där de gör vad de måste för att förstärka sina balansräkningar. Han beskriver det som en en gradvis process som i de flesta fall är rimlig och bra.
– Vårt huvudscenario är att det kommer att fortsätta på det viset men att det kommer ta viss tid. Det gäller att prata om fallande fastighetsvärden de kommande tolv till 18 månaderna, vilket är rimligt att tro i det här läget.
– Sen så finns ju tyvärr olika riskscenarion. Ett riskscenario skulle till exempel kunna vara att räntorna fortsätter att vara höga. De har ju de facto stigit och det man kan ha med sig att även om vi nu börjar närma oss räntetoppen så finns en laggeffekt i det här. Det har inte slagit igenom fullt ut ännu, då bolagen gradvis finansierar sig.
Louis Landeman säger att effekterna kommer föras in i nyckeltalen framöver, vilket blir riktigt jobbigt i det scenario där Riksbanken inte snabbt börjar sänka räntan – utan ligger kvar med sina höga räntor samtidigt som konjunkturen viker.
– Då kan ju faktiskt vakanserna börja stiga, vilket de ännu inte har gjort. Men stiger de så kan det också bli svårare att finansiera sig. Det är ett riskscenario man ska ha med sig, även om man kan tänka att Riksbanken borde ta hänsyn till följdverkningarna.
– Det väl tyvärr så att de har sitt mål med inflationen och man kan säga att den finansiella stabiliteten tyvärr kan bli lite underordnat.
– Det är ju sig ganska intressant att det är på viset, men givet hur situationen ser ut så är det ganska troligt att Riksbanken måste prioritera inflationen och där hänsyn till andra bitar kan prioriteras ner, säger han.
Louise Landeman fortsätter med att säga att man som obligationsinvesterare egentligen har ett ganska bra scenario när bolagen fokuserar på balansräkningen.
– Just nu får man ganska bra betalt för obligationerna medan bolagen jobbar med att få ner sin skuldsättning. På så vis kan det ha funnits intressanta investeringsmöjligheter med obligationerna. Det är positivt att obligationsmarknaden börjar bli lite mer tillgänglig, så att man kan använda sig av den på ett sätt som man kanske inte har gjort, säger han.
Marcus Gustavsson börjar med att kommenterar de nedskrivningar som Moody’s gjort nyligen, där den gemensamma nämnaren är räntetäckningsgraden, ihop med en relativt hög belåningsgrad.
– I vissa fall handlar det om en lite svagare likviditet hos vissa bolag, samtidigt som vissa bolag, kanske framför allt längre ner på riskskalan som börjar närma sig låga konvenantnivåer, framför allt på räntetäckningen.
– Det har varit ganska mycket nedgradering i sektorn och vi ser väl framför oss att den här trenden kommer fortsätta framöver.
Och när man pratar fastighetsmarknad i dag från det perspektiv så är det svårt att inte nämna SBB säger Marcus Gustavsson. SBB som drabbads av samma negativ inverkan som så många andra bolag.
– Fastighetsvärden som faller neråt samtidigt som räntekostnaden kommit upp markant. SBB har då utöver det även påverkats av ett negativt sentiment i marknaden där finansiering är betydligt svårare, säger han.
– En intressant aspekt är att det har ju gjorts en hel del förändringar i bolaget på senare tid – men det har ju kommit väldigt, väldigt sent. Mycket av den utvecklingen vi sett i SBB har egentligen varit inprisade i obligationsmarknaden. Det ofta så att obligationsmarknaden reagerar snabbare än vad instituten gör, säger han.
Vägen framför bolaget är osäker menar Marcus Gustavsson.
– Vi får väl se lite vad som händer, men vi tror att det inte är osannolikt att det blir någon typ av överenskommelse med obligationsinnehavare på sikt – som på något vis minskar skuldsättning och minskar finansieringsrisken, som gör att man får mer tid till att sälja, säger han.
Obligationsmarknaden är väldigt dyr just nu för fastighetsbolag. Dels har Stibor kommit upp väldigt mycket. Samtidigt har man marginal påslaget ovanpå som är väldigt högt sett ur ett historiskt perspektiv.
– Så det gör att oavsett räntekostnaden på ett femårigt lån för ett fastighetsbolag så ligger det i många fall mellan sex och tio procent. Det är indikativa nivåer och i praktiken blir det en kortare löptid. Slutsatsen är att det är väldigt dyrt att låna pengar på obligationsmarknaden.
– Det är därför vi ser den här förflyttningen in i banksystemet som pågår just nu, säger han.
I den totala emitterad volymen i den svenska obligationsmarknaden för i år så ser man att augustivolymerna halverats av hur ett normalår brukar se ut inom investment, säger Marcus Gustavsson.
– För bolagen med lite lägre kvalitet ser vi att minskningen i volym har egentligen varit ännu större. Det är många bolag som väljer att hantera sina skuldförfall på andra sätt.
– Det ska också nämnas att det har öppnat upp lite nu de senaste veckorna på obligationsmarknaden med bolag som lånar pengar i marknaden på rimliga
nivåer.
Uppskattningen är att obligationsförfallet är runt hundra miljarder i volym per år. Så det är stora volymer som kan komma i en förflyttning från obligationsmarknaden och in i banksystemet.
– Det är en trend som vi tror kommer fortsätta. Bankerna har ju kapacitet att ta på sig mer volym och där tror vi att bankerna kommer även fortsatt prioritera sina befintliga kunder och stödja sektorn. Kanske att man tar något mer betalt och kräver en lägre belåningsgrad i de lån man ger ut, säger Marcus Gustavsson.
