Catellas analyschef Arvid Lindqvist gav en dyster lägesbild för ekonomin i allmänhet och fastighetssektorn i synnerhet när han deltog vid Fastighetssveriges senaste event Stora Bostadsdagen. Han väntar sig fortsatta tapp på börsen ett tag till samtidigt som bolagen viktade mot hyresbostäder går en särskilt utmanande tid till mötes.
Catellas analyschef Arvid Lindqvist skrädde inte orden när han synade situationen på fastighetsmarknaden just nu och bolagens förutsättningar framöver. Med en tuff makromiljö och världsekonomin på väg in i en recession står fastighetssektorn inför stora utmaningar och Arvid Lindqvist sticker inte under stolen med att läget är illa.
– Fastigheter är otroligt makrokopplat och nu när vi går mot en djup recession tyder vår prognos på att ekonomin faller med tre procent nästa år. Vi står och tippar nära en global finanskris, så det ser inte superbra ut. En viktig indikator är inflationen, nu ligger den strax under 10 procent enligt de senaste siffrorna och den borde peaka nu i närtid och sedan går vi in i en recession. Inflationen borde sedan börja sjunka tillbaka då råvaru- och energipriser redan har sjunkit sedan en tid tillbaka. Vår bild är att inflationen sjunker tillbaka till två procent inom 18 månader för att sedan stiga igen, och vi tror på en snittinflation på fyra procent de närmaste åren, säger Arvid Lindqvist.
En tydlig effekt av det allt högre ränteläget som initierats av centralbanker runtom i världen är att fastighetsbolagen har ett allt svårare att refinansiera sig och detta är något som aktiemarknaden prisat in i förtid under i princip hela 2022. Det har lätt till ett oerhört ras på börsen där fastighetsaktier har fallit med 60 procent i genomsnitt från toppen i november 2021.
– Det är en makalös slakt skulle jag säga, så här är det turbulent på riktigt. Detta drivs mycket av makro och åtstramningar från centralbanker, de stora centralbankerna minskar nu sina balansräkningar snabbt och det påverkar prissättningen på svenska fastigheter. Kraftigt stigande realräntor indikerar nya bottennivåer på börsen under hösten, speciellt för bolag inriktade mot hyresbostäder, säger Arvid Lindqvist och berättar vidare att han inte tror att botten är nådd riktigt än:
– Min bett är att vi inte riktigt bottnat än på börsen, det är nära men vi är inte riktigt där än. Den kommande månaden kan nog fortsätta vara rätt turbulent men när centralbankerna väl lugnat ner sig med sina räntehöjningar kan det nog samtidigt bli en rejäl rekyl uppåt, men vi är som sagt inte där än. Vid nån punkt måste man dock börja lugna ner åtstramningen, det betyder inte att man börjar med expansiv penningpolitik men att man minskar ner takten på åtstramningen.
Arvid Lindqvist ger samma bild av transaktionsmarknaden som övriga branschbedömare just nu där det är avvaktande läge med låg aktivitet. Han berättar att det inom hyresbostäder finns hur många säljare som helst just nu men inga köpare, och att det inte går att göra affärer där just nu för att avkastningen inte håller.
– Vi ser en slow motion-fastighetskris i Sverige, det är realräntan som är problemet nu för den höjer finansieringskostnaderna för bolagen. Det har tryckt upp även på banksidan även om det inte är lika dramatiskt som på obligationssidan. Bostadssidan är stormens öga kan man säga. Framöver tror jag att flera bolag kommer att behöva genomföra nyemissioner eller kanske rekonstruera sin skuld, och flera av ägarna kommer att bli utspädda.
