Experten: Rörligheten på marknaden har störst inverkan på bostadsbyggandet

Hur påverkas bostadsbyggandet av lägre befolkningstillväxt? Den frågeställningen fick fastighetskonsulten Evidens från organisationen Bofrämjandet, en ideell förening med inriktning mot bostadsmarknaden i Sverige. Under hösten 2024 utredde Evidens frågan och resultatet har nu hamnat i en rapport.

– Själva grundfrågan var hur sambanden ser ut mellan bostadsbyggande och demografiska förändringar, berättar Evidens’ vd, Ted Lindqvist, när han pratar på Stora Bostadsdagen.

Det hela började med att Statistiska Centralbyrån under sommaren 2024 levererade en ny nationell befolkningsprognos. I denna skruvade man ner tillväxttakten framåt när det gäller befolkningen. Det här fick bankernas ekonomer, aktörerna i bostadsbranschen och kommunernas politiker att reagera på olika sätt och diskussionerna gick heta.

– Statistiska Centralbyrån har, till att börja med, gjort en hundraårig prognos, vilket ju naturligtvis är svårt. När undersökningen gjordes var befolkningen i Sverige 10,6 miljoner och tittar man fram till 2040 så drogs prognosen på befolkningstillväxt ned från 11,4 miljoner till 11 miljoner. En vanlig missuppfattning jag har stött på är att detta prognosticerar befolkningsminskning i Sverige, men så är det inte: det är en långsammare ökningstakt än tidigare.

Den minskade tillväxttakten beror till viss del på att man i Sverige föder färre barn per fertil kvinna än tidigare. En kommentar till detta är att bostadsefterfrågan primärt påverkas av hur många hushåll vi är.

– Ibland är det en person i ett hushåll – men ofta är det flera personer i ett hushåll och barn i sig efterfrågar ju inga bostäder. Hushållsprognosen ser alltså inte riktigt likadan ut som befolkningsprognosen.

En tydlig, trendmässig och mer konjunkturdriven förändring som Evidens sett under sin undersökning är de summerade fruktsamhetstalen per kvinna i fertil ålder. De pekade neråt även innan lågkonjunkturen och Ukrainakriget. Det här kan det finnas olika förklaringar på och rapporten lyfter fram några av dem.

– I takt med att vi har en alltmer välutbildad befolkning, så skjuter man ofta upp barnafödandet lite längre. Det här gör att man inte hinner med barn nummer tre och fyra, vilket gör att det totala barnafödandet blir lite mindre per kvinna, något som är en trend man ser hela Västeuropa. Det handlar naturligtvis också om framtidstro, konjunktur och så vidare. Har vi färre än två barn så blir vi färre – om vi inte har invandring. Vi har också gjort en del förändringar i Sverige politiskt när det gäller just invandring. Allt det här innebär att befolkningen växer långsamt.

Från vissa banker och deras ekonomers sida ledde den nya prognosen – att befolkningen växer med 25 000 personer per år i stället för 50 000, parat med det faktum att vi bor knappt två personer per bostad – till ett uppskattat behov på 8 000 byggda bostäder. Det är lätt att se en hög korrelation mellan befolkningstillväxttakt och hur mycket bostäder som byggs, särskilt om man tittar på medelvärden och om man förskjuter bostadsbyggandet några år efter befolkningstillväxtförändringen.

– Men korrelation är inte samma sak som kausalitet. Det vill säga: bara för att två saker samvarierar är det inte säkert att den ena beror på den andra. Det kan vara andra faktorer som styr båda de här variablerna, eller så är det en mer slumpmässig variation.

Man ta till helt enkelt lite mer avancerade statistiska metoder som gör att man kan isolera olika faktorers effekt på varandra. En sak man kan titta på är bostadsbyggandet över riktigt lång tid, från 1975 fram till nu. Vad är det för faktorer som förklarar variationen i bostadsbyggandet över den tiden?

– Vi kunde se att demografin var en faktor, att varje ny årskull av 20–24-åringar påverkade bostadsbyggandet. Kom det ut mycket nya människor in på bostadsmarknaden så byggde vi lite mer och var de färre under några år så byggde vi lite mindre. Men 1975 till 1995 hade vi också ett helt annat finansieringssystem på bostadsmarknaden: vi subventionerade bostadsbyggandet, så att alla hade råd att betala nyproduktionshyror. Det var andra regler som gällde och det var enklare för unga människor att ta sig in på bostadsmarknaden.

I stället tittade Ted Lindqvist och Evidens på de sista 10-15 åren, eftersom man utgick från att de närmsta 5-10 åren kommer att ha förutsättningar som mer liknar de senaste decennierna. Analysen av detta visade, förbluffande nog, att de demografiska förändringarna överhuvudtaget inte kan förklara förändringen i bostadsbyggandet.

– De enda faktorer som är statistiskt signifikanta som kan förklara förändringen i bostadsbyggandet är i de faktorer som driver priserna på bostadsmarknaden och kostnaderna för att bygga bostäder. I stort sett kan man alltså säga att bostadsbyggandet kommer att styras av hur arbetsmarknaden utvecklas, hur våra inkomster utvecklas, hur räntan utvecklas och hur vårt finansiella sparande som hushåll utvecklas tillsammans med hur kostnaderna för att bygga utvecklas.

Det kan alltså vara så, menar Lindqvist, att om vi nu går in i en fas där ekonomin stabiliseras så kommer framtidstron påverkas, barnafödandet öka och arbetskraftsinvandringen ta fart. I grund och botten handlar det om hur det går för Sverige, hur det går för den globala ekonomin, hur makroekonomin utvecklas och hur arbetsmarknaden och inkomsterna utvecklas.

– Vi har också en ganska stor intern omflyttning i Sverige; det vill säga vi har regioner som går dåligt, i ekonomisk mening, och vi har tillväxtregioner som går bra. Även om vi som nation inte skulle växa med en enda ny medborgare, så innebär omflyttningen att det behöver byggas där det växer. Många av de bostäder vi har står på fel ställe, utifrån var folk får jobb och var folk vill bo någonstans.

Slutsatsen som Evidens och Ted Lindqvist lägger fram är att befolkningstillväxten har gått ner, likväl som byggandet, men byggandet kommer att växa lite – även om den växer i maklig takt. Det här beror dock på ifall hushållen blir starkare eller ej.
– Det är rörligheten bland oss som redan finns på marknaden och vår ekonomi som avgör byggtakten snarare än den här befolkningsförändringen från SCB.