I det fjärde numret av Fastighetssverige 2019 porträtteras K-Fastigheters vd Jacob Karlsson. Han skulle bli idrottare men tvingades byta bana efter att en olycka satt stopp för karriären. Sedan han tog klivet in i fastighetsbranschen har han med driv och hjärta byggt upp K-Fastigheter till en raket som nu siktar mot börsen. Som Plusprenumerant möter du den unge entreprenören när han berättar om sin ovanliga väg in i branschen, relationen till Erik Selin, framtiden för K-Fastigheter och drömmen om att bli störst i världen – redan nu.
Människor gör vägval av flera olika anledningar. För Jacob Karlsson blev det en nödvändighet att byta inriktning.
– Allt jag vill vara att hålla på med idrott, säger han, när slår sig ner vid bordet i frukostmatsalen på Malmö Live.
Den stora drömmen hette motocross. Men det är en dyr sport och så många träningstimmar som krävs på banan var inte möjligt. För att ändå ge allt för att nå drömmen funderade Jacob Karlsson på vad han kunde påverka för att bli bättre utan att det kostade och kom fram till att svaret var den egna fysiken. Från 14 års ålder började han springa en mil varje dag – nu 19 år senare innebär det cirka 7 000 mil, vilket motsvarar 1,75 varv runt jorden.
Det ihärdiga löpandet gjorde att han snart blev bättre på löpning än på motocross. När han var 19 fick han chansen att satsa och utöva sporten på heltid som proffs hos MAI i Malmö.
– Jag var 19 år och kände att jag verkligen kunde göra vad jag ville. Så jag flyttade ner till Malmö och tatuerade in ”Quitters don’t win and winners don’t quit” – två dagar senare kraschade jag när jag körde cross och bröt en ryggkota och 13 ben. Så min proffslöparkarriär blev bara två veckor lång, säger Jacob Karlsson.
Han förstod direkt att chansen att bli elitlöpare på 5 000 och 10 000 meter var borta. Men drömmen om att hålla på med idrott levde vidare.
– Som 80-talist och lite naiv tänkte jag att jag var tvungen att hitta ett sätt att livnära mig som dålig idrottare. Så jag googlade ”passiva inkomster” och tänkte att det hade varit fint om man kunde lösa det. Alternativen jag hittade var royalties från böcker, aktier och fastigheter.
– Eftersom jag har dyslexi så valde jag bort författare direkt och då blev aktier och fastigheter kvar.
Jacob Karlsson började studera för att bli aktieanalytiker. Parallellt med studierna började han köpa bostadsrätter i hemstaden Hässleholm för försäkringspengarna han fått efter olyckan. Han renoverade lägenheterna själv, sålde vidare och köpte nya lägenheter.
– Jag körde detta tills jag blev portad hos Riksbyggen, HSB och andra. Jag blev inte beviljad in i bostadsrättsföreningarna eftersom de förstod att det var spekulation.
Det första steget in i fastighetsbranschen var taget. Men med studierna avklarade låg aktier närmare till hans att bli hans huvudsyssla.
– Jag började jobba på bank och tänkte att jag äntligen skulle börja kunna handla aktier med den inblick jag skulle få, men det gick inte eftersom man där var under finansinspektionens tillsyn och fick i princip inte – eller i alla fall bara under väldigt begränsade former – handla aktier. Jag hade utbildat mig för att bli duktig på aktier och när jag väl började jobba så fick jag inte handla.
– Då började jag fundera på om jag kanske skulle söka mig tillbaka till fastigheter. Jag kunde inte köpa fler bostadsrätter, för där var jag portad. Men jag tänkte att jag kanske kunde bygga en villa. Så var min exitstrategi att antingen sälja den eller – om jag inte fick den såld – flytta in där själv. Worst case scenario var att jag skulle få flytta in i en nybyggd villa.
– Så jag köpte en tomt och byggde min första villa. Det tog en evighet för jag hade aldrig byggt en villa så jag fick googla och titta på Youtube hur man skulle göra. När jag inte fattade så ringde jag dit en snickare för att jobba i en dag och så tittade jag hur de gjorde och försökte göra likadant själv. Även om det tog väldigt lång tid så fungerade det och jag byggde ett par sådana villor. Framför allt var det extremt lärorikt.
Flyttade du in i någon villa?
– Nej, aldrig. Alla villor såldes.
Efter att ha skaffat sig kompetens att bygga villor tänkte Jacob Karlsson att han borde kunna bygga marklägenheter. Att bygga lägenheter skulle innebära en viktig sak för honom: han skulle slippa skiljas från sina byggnader.
– Jag gick in med hjärta och själ i projekten, men när jag sedan sålde så försvann hela mitt livsobjekt där jag lagt all min vakna tid senaste åren. Jag kände att det måste vara roligare att bygga och behålla när man har lagt ner så mycket tid. Lägenheterna kunde jag ha kvar och hyra ut istället.
Alla var dock inte lika positiva till Jacob Karlssons fastighetsengagemang. Banken han arbetade på sa åt honom att han fick välja mellan att jobba på bank eller ägna sig åt fastigheter – han kunde inte göra båda.
Där öppnade sig en ny möjlighet som liknade den han haft när han börjat bygga villor.
– Nordea hörde av sig och sa att det gick bra att jag jobbade hos dem och höll på med fastigheter samtidigt, så jag tackade ja till det jobbet. Då sattes jag i tre månaders karantän och fick gå hem med betalning. Där kände jag att jag hade min chans att hitta min partner och dra igång bolaget. Skulle jag inte lyckas med det så skulle jag börja min anställning på Nordea.
För att kunna starta bolaget på allvar letade Jacob Karlsson efter en kompanjon. Men av dem han kände som hade kapital var det inga som ville investera hos honom. När han nästan givit upp tog han chansen och hörde av sig till Balders vd Erik Selin.
– Jag skickade ett mejl och berättade vem jag var, vad jag ville och hur jag skulle förverkliga det. Erik svarade med vändande mejl att vi skulle ta en lunch där jag kunde presentera min idé mer ingående.
– Jag presenterade min idé och sa att han skulle få halva mitt bolag om han blev min mentor och rådgivare. Han svarade att han inte kunde ta emot någonting gratis. Jag hade lyckats skrapa ihop en miljon kronor så jag sa att om han också gick in med en miljon så skulle han få halva bolaget. Men det skulle också innefatta att han fick vara mentor, rådgivare och bollplank – vilket jag såg som mycket mer värdefullt än den där miljonen.
– Efter att ha funderat på saken ringde Erik mig på ”lille julafton” (23 december) 2010 och berättade att han var beredd att köra – men med ett par förbehåll. Jag skulle inte få ta ut någon lön under de första två åren och kunna leva efter filosofin ”leva fattig och dö rik”.
– Att återinvestera vinsterna i verksamheten var precis den visionen jag hade. Det var den mentaliteten som gjort att jag blivit imponerad av Eriks bolag och därför jag valde att höra av mig till honom. Mitt mål var inte pengar utan mitt mål var att bygga fastigheter och bolag – det var ett vuxenlego.
K-Fastigheters affärsidé var att äga och förvalta marknadens attraktivaste hyresrätter. För att kunna förverkliga den idén märkte Jacob Karlsson att man behövde bygga dem själva för att kunna få in dem till rätt anskaffningsvärde. Han skapade projekt, köpte tomt, skapade bygglovshandlingar och gick ut externt och handlade upp det. Ganska snart slogs han av att byggnadsentreprenörernas incitament, att tjäna pengar med en långsiktighet som sträcker sig fram tills garantitiden är slut, inte matchade med hans eget evighetsperspektiv. Det gav en ny insikt: För att lyckas få den långsiktiga produkt K-Fastigheter eftersträvade var man tvungen att äga byggprocessen själva för att därigenom styra precis vilka komponenter man använde i sina hus.
Läromästaren i byggandet blev Jörgen Näther, en byggare av den gamla skolan som enligt Jacob Karlsson lärt honom allt inom bygg medan Erik Selin lärt honom allt inom fastigheter.
– Jörgen har inga kalkylprogram – vilket K-Fastigheter heller aldrig kommer ha – för då litar du på någon annans externa program. Är det då en bugg i det så är det min kalkyl det blir fel på. Jag måste veta vad det är vi sitter och räknar på. Sedan har vi nästan byggt det som ett system internt.
När de visste exakt vad de behövde i husen och vad K-Fastigheter kunde betala satte sig duon och ringde leverantörer för att försöka förhandla ner priserna.
– Jag satt på Jörgens kontor när vi gjorde detta. Han var så ekonomisk så det var 14–15 grader inne på kontoret på vintern. Första dagen kom jag dit i skjorta, andra dagen i skjorta och pullover, till slut satt jag där i dunjacka.
– Så han hade exakt det mentorskapet för att hitta billiga byggpriser som jag behövde.
Jörgen Näther byggde genom sitt bolag de första husen åt K-Fastigheter. I bolaget fanns en driven projektledare som heter Jon Palmqvist. När Jörgen Näther gick i pension köpte Jacob Karlsson och Jon Palmqvist ut Jörgen Näther ur bolaget. Senare köpte Jacob Karlsson även ut Jon Palmqvist ur bolaget så att det i dag är ett helägt dotterbolag. Jon Palmqvist finns än i dag kvar i K-Fastigheter och driver produktionen av lamellhusen, ett av K-Fastigheters tre koncepthus.
I byggbolaget började man återanvända ritningarna från tidigare projekt. Kalkylen var klar och produkterna utvecklades där man sett kvalitetsbrister i tidigare byggnader och genom feedback från hyresgäster. För varje bygge utvecklades någon liten del till det bättre.
I dagsläget, snart nio år senare, är K-Fastigheter ett fastighetsbolag men har blivit med projektutveckling och egen byggverksamhet för att kunna tillgodose sig själva med tillväxt. Man bygger bara åt sig själva, inget externt.
– Det gör att vi kan äga processen från A till Ö: kvalitet, hållbarhet, boendeupplevelse, säger Jacob Karlsson och fortsätter:
– Går jag ut och tittar på en tomt så vet jag vad våra hus kostar på kronan. Jag ritar in hur många hus jag får plats med och då vet jag vad jag kan betala för tomten. Det sägs att man i business måste tänka nytt och uppfinna hjulet – i min bransch anser jag att nytänkande är att inte tänka nytt.
– Hos det generella fastighetsbolaget köper man en tomt, sedan har man ett vitt ark som man låter en arkitekt rita något på som aldrig är byggt på någon annan plats. Inom annan tillverkningsindustri så kallar man det här för prototyp. Men i vilken tillverkningsindustri är prototypen den mest kvalitativa och mest kostnadseffektiva? Det fungerar inte.
– Som byggbolag så behöver man göra massa antaganden när man ska skapa en prototyp. Vissa antaganden är rätt och vissa är fel. Det vi bygger har vi data på. Vi har lägenheter vi byggt 800 gånger tidigare, de har alltid tagit 132 arbetstimmar – då är det rimligt att tro att den tar 132 timmar när vi bygger den nästa gång. Det gör att vi får en helt annan precision i kalkyler och ekonomi.
– Istället för att bygga en Koenigsegg så bygger vi en serietillverkad bil med god säkerhet som ska passa allmänheten – en Volvo, helt enkelt.
Modellen har resulterat i att K-Fastigheter bygger tre olika sorters hus: låghus som innefattar marklägenheter och tvåplanshus, punkthus, som byggs från fyra till tio våningar där varje lägenhet har en 27 kvadratmeter stor balkong, och lamellhus, som är av mer traditionell kvarterhusstruktur i mer urbana lägen.
– Visuellt kan de se olika ut, men i grund och botten så är det samma sak. Alla komponenterna i husen är samma, så våra fastighetsskötare har allt till lägenheterna bak i bilen vilket eliminerar ledtiderna vid felanmälan. Det är väldigt lättförvaltat om man jämför med gamla kåkar.
– Det har blivit en så pass lönsam affärsmodell att pengarna vi tjänat har räckt till att, utöver att förverkliga vår affärsmodell med nyproduktion, även köpa gamla kåkar. Då har vi valt att göra det och implementerat det vi kallar K-Fast 2.0, som är vårt sätt att renovera de gamla lägenheterna i samband med omsättning, så att det blir motsvarande standard både tekniskt och ytskiktsmässigt invändigt som det är i våra nyproduktioner – så att samma hyresgäst ska kunna bo kvar.
– Det finns vissa fastighetsbolag som renoverar så att hyran blir så pass hög att de som bott där innan inte har råd att bo kvar, det blir helt fel för oss. För att vi ska kunna ha både gammalt och nytt så att man ska kunna göra bostadskarriär inom K-Fast.
Har du behövt sälja någonting någon gång?
– Vi har aldrig behövt sälja någonting. Men vi har sålt en fastighet med 20 lägenheter som vi byggt norrut i Sverige – och det ångrar vi fortfarande.
– Vi är inga nettosäljare utan vi är samlare. När jag var yngre så var det nyckelringar och nu är det lägenheter.
Hur många nyckelringar hade du?
– Inte en aning. Jag samlade både på kapsyler och nyckelringar. Jag hade en faster som jobbade på restaurang, så på födelsedagen fick jag hela skokartonger med kapsyler. Det uppskattade jag mer än några andra presenter. Det var kanske inte fullt normalt … så det ter sig bättre att samla på fastigheter.
– I fastigheter har vi evighetsperspektiv på allting. En försäljning skulle möjligen kunna vara aktuell i en bytesaffär där vi behöver ge upp någonting för att få köpa en portfölj – men det vi har är inte till salu.
– Man säger att man inte ska gå in med hjärta i affär – jag har hjärta i varenda fastighet.
Tanken är att det ska bli betydligt fler lägenheter för Jacob Karlsson att gå in med hjärta i.
– Vi har ett operativt mål. I dagsläget så byggstartar vi 600 lägenheter till egna böcker under 2019. Vårt mål är att till 2023 ska vi ha fått upp den volymen till 1 000 lägenheter per år.
– Vi har en produktionsanläggning i Osby där vi kör väggar, betongtrappor, balkonger – prefabprodukter till oss själva och nu sätter vi upp en energineutral fabrik i Hässleholm för att nå de här volymerna. Och blir mindre sårbara om en brand skulle bryta ut i en av dem.
– Byggrättsportföljen är jäkligt bra just nu och vår viktigaste råvara för att kunna införliva våra tillväxtmål är att hitta byggrätter i rätt läge. Så nu när bostadsutvecklarna som bygger BRF:er har det lite jobbigt så gynnar det tillgången på byggbar mark. När de har högkonjunktur så har jag lågkonjunktur och nu när de har lågkonjunktur har jag min högkonjunktur.
– Vi kommer öka takten till 1 000 lägenheter, och det är jag helt övertygad om att vi kommer klara, men det innebär att vi får geografiskt expandera till fler marknader. Det kanske inte är omöjligt att vi går in i Köpenhamn – kan vi bygga hus i svenska kronor och få hyresintäkter i danska kronor är det min nästa våta dröm.
– Men ska vi öka takten efter vi nått 1 000 så att vi når upp till 1 200 eller 1 300 måste vi kanske bygga någon annan typ av hus. Kan vi bygga bostäder är vi inte så långt ifrån att kunna bygga äldreboende. Men det är inte där vi är nu, utan just nu är det 100 procent fokus på bostäder.
1 000 bostäder i produktion 2023 är inte det enda som står för dörren. K-Fastigheter förbereder sig för en börsintroduktion och som bolag är man redo under Q4.
Varför kände du att det var läge för en notering av bolaget just nu?
– Som gammal aktienörd har jag alltid haft det som mål. Men finansiellt behöver vi inte ta in något externt kapital för att förverkliga det operativa målet produktionsstarta 1 000 lägenheter 2023.
– Det primära skälet är att under de här snart nio åren har jag fått vara lagledare för ett grymt lag med fantastiska medarbetare och nyckelpersoner som har en lika stor del som jag i den här tillväxtresan. Så nummer ett för mig att de andra i bolaget ska få en möjlighet att komma in som kompanjoner för att få en ännu starkare vi-känsla, för det känns inte rättvist att det bara är mitt bolag när de kämpar lika hårt som jag.
– Det här skulle man kunna göra i en icke-noterad miljö också. Men det är en helt annan transparens och kvalitetssäkring att notera, klarar du en börsnotering så har du gjort en DD på det egna bolaget som är ganska omfattande. Vill vi expandera till nya regioner och kommuner så måste vi bli ett mer publikt bolag och folk måste veta vilka vi är – då är en notering ett bra och transparent sätt.
– Dessutom så möjliggör vi andra typer av kapitalanskaffningar. Vi kommer kunna överväga obligationsfinansiering, strukturaffärer, vi kommer kunna använda aktien som betalningsmedel.
– Just nu så utvärderar vi börsintroduktionen. Vi gör bolaget börsfähigt och vi ser över möjligheterna vad det skulle innebära för bolaget med en börsnotering.
Jacob Karlsson nöjer sig dock inte 1 000 lägenheter eller att ha K-Fastigheter noterat på börsen. Blickar han riktigt långt in i framtiden finns en annan dröm.
– De finansiella rådgivarna säger att jag inte kan säga det, men jag vill att bolaget ska bli störst i världen. Sedan om det blir om tio generationer eller om 100 generationer det får vi se, men vi ska skapa ett bolag som hela tiden har tillväxtperspektiv och hela tiden vill mer. Om vi skapar ett bolag som ska finnas för alltid och hela tiden vill växa … det kommer bli jättesvårt, men vi måste ha ett mål.
– Det låter oödmjukt, men man måste vara ärlig där och det är den visionen vi har. Vi är som ett plankton i ett hav just nu – men någonstans måste vi börja.
Jacob Karlsson
Ålder: 33.
Bor: Hässleholm.
Familj: Föräldrar och bror.
Kör: Porsche.
Läser: ”Ledarskapsböcker och självbiografier av företagsledare.”
Tittar på: ”Lite serier på Netflix. Det senaste jag såg var Luther, en brittisk kriminalare.”
Lyssnar på: ”Svensk hiphop.”
