I våras utsåg det globala investmentbolaget Abrdn sin mångåriga medarbetare Anne Breen till ny fastighetschef. I en exklusiv intervju med Fastighetssverige avslöjar hon hur transaktionsstrategin ser ut med henne vid rodret, hur de ser på fastighetsmarknaden i Norden och vilka möjligheter de ser på en marknad där det finns gott om säljare.
I maj i år meddelade den brittiska investeringsjätten Abrdn att Anne Breen, tidigare biträdande chef för fastighetstillgångar, hade utsetts till ny fastighetschef. Detta som ett led i arbetet mot ett förenklat fokus på tillväxt där reala tillgångar delas upp i fastigheter och infrastruktur.
Anne Breen har lång erfarenhet inom branschen och på Abrdn efter att ha anslutit till företaget 1999. Med 24 års erfarenhet inom bolaget är hon väl positionerad för att ge inblick i hur bolaget avser att växa sitt fastighetsfokus i framtiden.
För Fastighetssverige förklarar hon mer i detalj med avstamp i den transaktionsstrategi som Abrdn kommer att implementera framöver.
– Det är en utmanande men också spännande tid för marknaden och vi arbetar hårt för våra investerares bästa, det innebär för närvarande att vi fokuserar på att minska risken och vidta defensiva åtgärder i våra befintliga portföljer, samtidigt som vi tar en mycket försiktig inställning till nya förvärv. När tiden är mogen kommer vi att investera med övertygelse i rätt sektorer och geografier som bäst passar våra investerares mål, säger Anne Breen.
Vilka typer av tillgångar är ni mest intresserade av att förvärva?
– Strategiskt sett är de flesta av våra kunder investerade i core- eller core plus-strategier, vilket innebär att vi generellt är fokuserade på tillgångar av god kvalitet i fantastiska lägen. Definitionen av ”fastigheter av god kvalitet” håller på att förändras och vi har laserfokus på effektivitet och hållbarhet för de byggnader vi äger och förvaltar, såväl som deras sociala påverkan och det bredare utbudet av bekvämligheter också. Men vi ser också en växande möjlighet i det värdeskapande utrymmet. Det är väldigt få fastigheter som är framtidsanpassade på riktigt och hyresgäster och investerare värderar denna typ av slutprodukt högt.
Vilken typ av budget har ni för fastighetsinvesteringar?
– Det beror på situationen. Befintliga fonder har sin egen kapacitet och mål, medan vår verksamhets globala omfattning gör det möjligt för oss att matcha de möjligheter vi kan hämta med specifika investerares krav och som kan leda till några intressanta partnerskap av varierande skala. Bostadstillgångar, såsom privata hyresbostäder, studentbostäder och seniorboenden, kommer att fortsätta att vara ett stort fokus för oss, med tanke på tillväxten i vår verksamhet inom denna sektor.
Hur mycket tittar ni mot den svenska och nordiska marknaden när du letar efter nya investeringar?
– Vi har investerat ungefär två miljarder euro i Norden under det senaste decenniet, antingen för paneuropeiska strategier eller nordiska fonder inom alla sektorer. Regionen kommer att förbli en viktig del av vårt investeringsfokus i framtiden. Det är inte ovanligt för oss att distribuera 100 till 300 miljoner euro under ett enda år i Norden, men det kommer att variera med våra fondmål och marknadsförhållanden. Vi investerar vanligtvis i tillgångar på 25 till 50 miljoner euro i storlek, men har också genomfört stora bostadsportföljer i Finland och Sverige på över 100 miljoner euro vardera. För närvarande räknar vi med att de kommande tolv månaderna kommer se investeraraptiten gradvis förbättras i takt med att förhållandena stabiliseras.
Till exempel i Sverige finns det många börsbolag som måste sälja på grund av sin ekonomiska situation, ser du transaktionsmöjligheter på grund av detta? Vilken typ av transaktioner skulle vara intressanta?
– Vi förväntar oss att det kommer att ta två till tre år efter det att nedgången började (juni 2022) innan den nödställda försäljningen kommer igenom helt. Så vi tar oss tid att bedöma vilka möjligheter som finns tillgängliga. Tillgångar eller speciella situationer kommer att kräva två saker innan vi investerar; målet måste ha omvärderats tillräckligt och för det andra måste det finnas ett starkt investeringscase för framtiden, antingen core eller värdeskapande till sin natur.
Den svenska fastighetsjätten SBB är pressat och har för avsikt att sälja ganska många fastigheter framöver, hur ser ni på deras tillgångar?
– Jag kan inte kommentera några specifika bolag, men absolut, om det finns möjligheter på marknaden eller i olika sektorer och våra fonder eller strategiska investeringspartners är intresserade så kan vi utforska dem.
Ser du någon uppsida med att investera i social infrastruktur i Norden?
– Vi investerar i infrastrukturprojekt globalt, via olika vägar, direkt, i börsnoterade företag eller genom utlåning. Det är ett betydande tillväxtområde för oss och Norden är på radarn. Urbaniseringen sätter stress på städer i Norden, inte bara när det gäller brist på bostäder utan över alla nödvändiga bekvämligheter, energi- och transportinfrastruktur. Vi tror också att det finns mycket att lära av hur Norden har angripit infrastrukturutmaningar, förnybar energi och andra hållbarhetsinitiativ.
Hur aktiva kommer ni att vara på transaktionsmarknaden under resten av 2023? Och hur ser målen ut för 2024?
– Som de flesta investerare för tillfället har vi ett avvaktande förhållningssätt för tillfället, man får inga priser för att vara först, säger Anne Breen.
