8 juni förra året föll en dom i hovrätten där man fastslog en slags modell för hur hyresökningen av nyproducerade hyresrätter skulle sättas. En dom som fått många aktörer i branschen att ropa efter lagstiftning som kan riva upp domslutet. Fastighetssverige har kartlagt var riksdagspartierna står i frågan.
Domen som hovrätten slog fast förra året innebar att man såg det som rimligt att presumtionshyrorna ökade till hälften av det övriga beståndets hyresökning. Det sattes också en övre gräns där hyresökningen aldrig fick överstiga tre procent, oavsett hur mycket den övriga hyresökningen blev.
Något som syntes tydligt i årets hyresförhandlingar, där majoriteten av hyresökningarna i övriga beståndet landade strax över fyra procent. Medan presumtionshyrorna fick ett genomsnitt runt två procent.
Flera aktörer i branschen har sen dess efterfrågat ny lagstiftning på området, däribland Bonava som ställde sig mycket kritiska till hur kalkylen skulle gå ihop för nyproduktionen och menade att det skulle sätta stopp för flera projekt och försvåra förhandlingarna för den första hyran.
Stoppet blev tydligt när SCB presenterade sina preliminära siffror för första kvartalet för bostadsbyggandet i slutet av maj. En halvering från samma period året innan.
Idag håller bostadsministern ett rundabordssamtal med branschföreträdarna och frågan om hovrättsdomen kommer av allt att döma vara en av frågorna på bordet. Här följer vad de olika partierna står i frågan, sorterat på storleksordningen efter valet 2022. Liberalerna och Centerpartiet har inte svarat på Fastighetssveriges frågor. Svaren är presenterade på exakt det sätt som partierna valde att svara på frågan om partiet har tagit ställning kring frågan, vilken slutsats de dragit och varför.
Socialdemokraterna
Presumtionshyra innebär i korthet att hyressättningen av nybyggda hyreslägenheter efter förhandling mellan parterna kan undantas regeln om bruksvärdeshyror. Syftet är att det ska löna sig att bygga nytt, samtidigt som det ska undvika att hyrorna för nybyggda lägenheter ger upphov till hyresglidningar i äldre bostäder. Detta tycker vi är sunt och vi anser att det är viktigt att värna förhandlingsmodellen.
Hovrätten skriver en lång motivering till beslutet. Man konstaterar bland annat att om presumtionshyrorna skulle höjas nästan lika mycket som den allmänna hyresutvecklingen på orten, finns det risk för presumtionshyrorna pressar upp hyrorna generellt, när de efter 15 år ska fasas in i det ordinarie beståndet. Å andra sidan kan en presumtionshyra ändras i den utsträckning det är skäligt, enligt den ursprungliga lagstiftningen. Hovrättens beslut är något av en kompromiss mellan värdarnas och Hyresgästföreningens utgångspunkter och vi har idag inget förslag om att förändra lagstiftningen.
Med detta sagt, det allvarliga läget med i det närmaste tvärstopp i bostadsbyggandet kräver att vi gemensamt överväger alla möjliga lösningar. Vi socialdemokrater har därför föreslagit att regeringen samlar bransch, parter och politiken i en Bostadskommission för att på ett konstruktivt sätt gemensamt möta utmaningarna på såväl kort som lång sikt. Det handlar om att vända på alla stenar och då kan även frågan om presumtionshyror vara aktuell.
Sverigedemokraterna
Det är viktigt att systemet med presumtionshyror fungerar som det är tänkt, vilket visat sig inte vara fallet. Vi anser att systemet bör ses över så att vi kommer fram till en modell som fungerar.
Moderaterna
Moderaterna delar branschens oro gällande utvecklingen av presumtionshyror. Situationen riskerar att hämma bostadsbyggandet och investeringsviljan ytterligare samtidigt som branschen redan brottas med höjda räntor och ökade byggkostnader.
Regeringen tar också situationen på allvar och ser nu över en lösning för att återställa systemet med presumtionshyror för nybyggda lägenheter.
Vänsterpartiet
När det gäller presumtionshyrornas utveckling kan man konstatera att den genomsnittliga nivån för de presumerade hyrorna, som omfattar cirka 75 procent av all nyproduktion, ökat med cirka 42 procent sen 2007 enligt Hyresgästföreningen.
Hyrorna i dagens nyproduktion ligger därmed på nivåer som inte längre är vare sig rimliga eller möjliga att efterfråga av hushåll med normala inkomster. En rapport från region Stockholm, Efterfrågan på nya bostäder i Stockholmsregionen (2020), visar till exempel att långt över hälften av de som bor i Storstockholm inte klarar kostnaderna för nyproducerade bostäder och därmed inte kan efterfråga dessa. Och egentligen borde det vara där frågorna börja ställas anser vi.
När det gäller hovrättens dom från förra året så anser Vänsterpartiet därför i stort att det är en rimlig dom. Domen speglar en verklighet, nämligen att hyresnivåerna är alldeles för höga. Att allt färre har råd att bo, med allt fler vräkningar och mer hemlöshet som resultat, är de riktiga problemen vi bör oroa oss över. Men fokus lyckas ändå ständigt hamna på hur vi ska kunna se till att hyresvärdar och fastighetsbolag ska kunna få ut ännu högre hyror och plocka ut ännu större vinster.
Detta samtidigt som stora delar av befolkningen blir allt fattigare. Rimligen borde vi istället diskutera hur vi ska få fram billigare nyproduktion, med hyror som är lägre så att alldeles vanliga människor faktiskt har råd att bo i dom.
Vänsterpartiet välkomnade den översyn av presumtionshyressystemet som gjordes i SOU 2017:65. Utredningen konstaterade att systemet skapat en tudelning av hyresmarknaden med högre hyror i delar av nyproduktionen och delvis lägre hyror i det övriga hyresrättsbeståndet. Utredningen innehöll dock ingen analys av vad detta har inneburit för medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter med presumtionshyra. Men mot bakgrund av att en så stor del av befolkningen inte har råd att efterfråga nyproducerade hyresrätter anser vi att systemet med presumtionshyror bör ses över på nytt. Vi har tidigare efterfrågat en sådan utredning, med uppdrag att se över presumtionshyressystemets effekt på dels hyresnivåerna i nyproduktion, dels medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter.
Det är inte överraskande att det kommer högljudda protester från fastighetsbolagen efter Svea hovrättsdom och det är inte heller överraskande att företagen ser sin chans att åter igen plocka fram sina argument för införande av marknadshyror. Samtidigt ska man komma ihåg att det är ytterst lönsamt att vara fastighetsägare i Sverige. Under förra året granskade både SVT och Hyresgästföreningen de största fastighetsbolagen i Sverige och båda granskningarna visade på extremt höga vinstökningar de senaste tio år åren – trots pandemin och krig i Ukraina. Detta samtidigt som bolagen ville chockhöja hyrorna med tio procent.
I kölvattnet av Svea hovrätts dom kring presumtionshyror hör vi bland annat Kent Persson,samhällspolitisk chef på Heimstaden, påstå att denna dom är ett hot mot hela hyresbranschen och han talar om hur svårt det är för bolagen att få ihop kalkylerna med en så låg hyresutveckling. Men i ovannämnda granskningar ser vi att hos bland annat just Heimstaden blev hela 37 procent av hyresintäkterna vinst. För ett av de andra bolagen, Rikshem, ökade vinstmarginalen från sju procents 2011 till en vinstmarginal på 39 procent 2021. För fyra av de största bostadsbolagen, inkluderat de båda ovan, ökade hyresintäkterna från fyra miljarder till 23 miljarder under samma tioårsperiod.
Hyresgästföreningens granskning visar att de 30 största bostadsföretagen år 2021 gjorde ett resultat på totalt 74 miljarder kronor, jämfört med 34 miljarder 2019. Bara mellan 2021–2022 ökade företagens driftnetto – det överskott som finns kvar av intäkterna när drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt betalats – med 18,3 procent.
Samtidigt med att dessa miljardvinster regnar över bolagen så har hushållen svårt att få livet att gå runt. Hälften av dom som bor i hyresrätt i dag är ensamstående eller ensamstående med barn och har bara en inkomst som ska bära hyreshöjningarna. Idag prioriterar många bort de mest basala sakerna, men det sista som prioriteras bort är taket över huvudet. Men bara för att man lyckas fortsätta betalar sin hyra betyder det inte nödvändigtvis att den är rimlig eller ens faktiskt möjlig att betala – egentligen.
Kristdemokraterna
Vi delar branschen bedömning när det gäller presumtionshyra och de svårigheter domarna har skapat. Idag är dessa domar en begränsande faktor för att kunna investera i hyresrätter. Vi anser att vi måste skapa ny lagstiftning för att kunna lösa den knuten.
Miljöpartiet
Miljöpartiet har inte tagit ställning i frågan än men vi ser ett visst behov av att det ses över.
