Under torsdagen presenterade vd Erik Ranje Stendörren Fastigheters bokslutskommuniké och rapporten för kvartal fyra 2025. En av tillväxtgeneratorerna för Stendörren är förvärv. Helst vill Ranje köpa i centrala Stockholm, men där är det svårt att hitta de fastigheter Stendörren vill ha till överkomliga priser.
– Vi kommer också att prioritera våra nya marknader, Oslo och Göteborg.
Bolaget har nu uppnått en fastighetsportfölj på ungefär 16 miljarder till en hög direktavkastning på 6,4 procent med långa avtal.
– Det ger en väldigt fin stabilitet och en hög avkastning av de långa avtalen med en balanserad belåningsgrad på 53 procent, säger Erik Ranje under Stendörrens rapportpresentation på torsdagen.
Det har rått en svag konjunktur och marknad under nästan hela 2025, menar Ranje, även om han ser indikationer på att det, under Q4, har skickats betydligt mer positiva signaler.
– Då talar jag inte bara om framåtblickande, ledande konjunkturindikatorer utan hårda data, varuleveranser och annat som pekar på en ganska tydlig konjunkturförbättring – vilket är något vi hoppas på. Det har ju tidigare under året funnits tecken på konjunkturförbättringar, som sedan punkterats av både geopolitiken och av frekventa tullutspel från Donald Trump. Nu ser vi lite tydligare, i slutet på året, en förbättring av konjunkturen, menar Erik Ranje.
Även på finansieringsmarknaderna har det, sedan mitten på året, märkts en tydlig förbättring. Tecken på detta har bland annat varit nedställ i bankmarknaden och på obligationsmarknaden, tillsammans med de omfattande och snabba förbättringar ur låntagarnas perspektiv. Det här har naturligtvis Stendörren också kapitaliserat på i samband med omförhandlingar av lån.
– Vi har omförhandlat cirka 90 procent av vår bankfinansiering sedan mitten på året, men också en del av våra obligationer, vilket har gett en relevant och till och med omfattande besparing av vår kapitalkostnad, berättar vd:n.
Förvärvsmöjligheterna har blivit väsentligt bättre sedan mitten på 2024 och under 2025 förvärvade bolaget för 1,2 miljarder till en direktavkastning på 6,9 procent. Man har färdigställt projekt under de senaste tolv månaderna på ungefär 200 miljoner till en avkastning på 8,1 procent. Blickar man framåt har Stendörren en omfattande pipeline under utvärdering, både vad gäller förvärv och projekt.
– Vi kommer fortsätta göra styckförvärv, off market, och vi kommer kunna finansiera med de medel vi har eller med räntebärande medel, det vill säga med befintlig kapitalbas. Vi får en väldigt fin avkastning på det. Vi vill gärna köpa i Stockholm, så urbant som möjligt, men det är den marknad som, när det blir lite mer ”bullmarknad”, ofta blir för dyr. Vi vill prioritera det, men det är svårt att hitta bra fastigheter till vettiga priser centralt i Stockholm.
När Stendörren nu uppnått vad man kallar ”kritisk massa” både i Köpenhamn och Helsingfors vill man också prioritera de så kallade nya marknaderna, Oslo och Göteborg.
Inom utveckling handlar det om att ta tillvara bolagets byggrättsportfölj på 627 000 kvadratmeter.
– Vi är ett tillväxtbolag i fastighetssektorn. Vi vill vara i tillväxtmakro och i sådana lägen som gynnas av urbanisering. Det är där det finns en bra hyrestillväxt och det är en av våra tillväxtmotorer i bolaget. Vi har en fin byggrättsportfölj, vi har en förvärvsmodell där vi kontinuerligt under 18 månader har lyckats förvärva fina fastigheter i bra lägen till en direktavkastning på cirka 7 procent.
Ni har refinansierat ungefär 90 procent av er bankskuld. Ska man tolka det som att ni planerar att göra ytterligare förtida refinansieringar under 2026?
– Nej, det har vi inte ambitionen att göra. Det är så pass lite kvar och det vi har kvar har lite längre löptid, så det kostar lite mer än vad det smakar, så att säga. Låneavtal kan ha repayment fees och det är inte alltid man lyckas förhandla bort dem. Men det skulle kunna ske om vi har anledning att göra refinansieringar av andra skäl: till exempel att man inkluderar det i en portfölj i ett större förvärv. Men isolerat så har vi inga planer på att göra det just nu, svarar Erik Ranje.
Den genomsnittliga återstående kontraktstiden i er senast köpta finländska portfölj är på tre år. Vad ser ni för möjligheter eller risker kopplat till den ganska korta kontraktslängden i den portföljen?
– Egentligen är den portföljen lite otypisk för vad vi har köpt tidigare, i både storlek och karaktär. Det här är över 90 hyresgäster och det är en lite mer förvaltningstung portfölj. När det är små hyresgäster av den här karaktären så brukar avtalen bli lite kortare. Det är dessutom en annan avtalskonstruktion i Finland: när du tecknar ett avtal så kan du ha en löptid på samma sätt som vi har i Sverige. Men när löptiden har gått ut så övergår det till att vara ett until further notice-kontrakt. Därför blir kontraktsstocken mycket kortare i Finland. Men det betyder ju inte att hyresgästerna flyttar oftare för det, menar Erik Ranje och avslutar:
– När det gäller risken så kan, å ena sidan, hyresgästerna flytta lättare. Å andra sidan ökar ju omsättningen och det blir också lättare att ta en hyresgäst från en konkurrent, eftersom alla sitter på förhållandevis korta avtal.
