Från underbar och älskad av alla till övergiven och med hål att fylla – den svenska padelhajpen har kommit av sig rejält. Hallar och banor står tomma och nu börjar rapporter komma om nedläggningar av hela anläggningar. Men vad händer med själva fastigheterna nu när boomen passerat zenit? Anders Elvinsson, chef för värdering och strategisk rådgivning på Cushman & Wakefield, ger sin bild av padelns framtid, branschens beredskap och omställningsmöjligheterna.
Upp som en sol och ned som en pannkaka eller kanske upp som en smash och ned som en stoppboll. När raset kom för den svenska padelhajpen så gjorde det det rejält. Nyligen meddelade en av de ledande aktörerna inom området Padel United som efter samgåendet med PDL att man kommer stänga 15 hallar.
Runt om i Sverige så har fullbokade hallar bytts mot lediga banor och frågan är hur branschen klarar av att hantera de ytor som riskerar att uppstå om padelaktörer inte längre får sina verksamheter att gå runt.
På Linkedin skrev Anders Elvinsson, chef för värdering och strategisk rådgivning på Cushman & Wakefield, ett inlägg om padeln och padelhallarnas framtid. I samtal med Fastighetssverige ger han en fördjupad bild av sin syn på framtidsutsikterna.
Har branschen varit förberedd på att hajpen skulle vara övergående?
– Möjligheten att arbeta från hemmet under coronapandemin bidrog i stor utsträckning till det massiva intresse för sporten som vi sett senaste två åren. Nu när vi återgått till ett mer normalt arbetssätt samtidigt som antalet banor växt explosionsartat så ser beläggningsgraden helt annorlunda ut. Det är en trend som har varit nedåtgående men jag tror att vi kommer bli förvånade över vilken nivå som antal aktiva padelspelare stabiliserar sig på. Anledningen till att jag säger det är att det finns ett enormt kapitalflöde från private equity och andra – lite mer oklara – kapitalkällor från mellanöstern som driver på utvecklingen och förmågan att komma på innovativa lösningar. Det här leder till prispengarna i tävlingar blir större, möjligheter för sporten att bli integrerad i skolverksamhet vilket i sin tur kommer driva på ungdomsverksamheten och föreningslivet på sikt.
– Jag upplever att större och välinformerade investerare sett detta komma under en längre tid och valt att i flera fall undvika padelaktörer som hyresgäster medan mindre investerare fortsatt att tälja guld, kortsiktigt, och nu står med en vakant, eller snart vakant, fastighet.
– Flera mindre padelaktörer har redan gått under och större aktörer ser över sina etableringar. Senast i raden av nyheter är Padel United som väljer att lägga ned 15 hallar efter samgåendet med PDL tidigare i våras. Som ett avskräckande exempel kan nämnas att en kollega för några veckor sedan spelade i en bra belägen hall i Nacka med cirka tio banor. När han och sällskapet kom dit var hela anläggningen i princip nedsläckt utöver deras bokade bana. Trots att bokningen var på en bra tid så var receptionen/shopen stängd. Det finns massvis av liknande exempel och detta är självklart inte hållbart i längden.
Hur väl har fastighetsägarna rustat fastigheterna för alternativ användning?
– De flesta padelhallar inryms i äldre eller nyproducerade lager/logistikbyggnader med god takhöjd, minst sex meter men gärna åtta eller till och med tio meter, så för dessa bör det inte innebära några större omställningskostnader. Detta förutsatt att det finns in- och utlastningsmöjligheter eller är förberett för en sådan lösning.
– I många fall så har den aktör som uppfört hallen haft en alternativ användning i åtanke redan i projektstadiet. Det finns dock projekt där padelbanorna ligger på entresolplan eller i ett våningsplan ovan verksamhetsplanet och då är ofta golvbärigheten begränsad och tillåter inte tyngre verksamhet som troligen annars skulle vara alternativet. Majoriteten av dessa projekt initierades under andra halvåret 2020 och början av 2021 när hajpen var som störst och tron på padelsportens långsiktiga överlevnad var som starkast.
Hur går diskussionen med era uppdragsgivare kring värdering av padelhallar?
– De mindre padelaktörerna har ofta tecknat långa avtal på minst tio år till en hyra som ligger en bra bit över den för lager/lättindustri i motsvarande lokal och läge. Då operatören ofta är relativt nystartad och saknar track-record så bör betalningsförmågan på längre sikt tas med en nypa salt. Det initiala direktavkastningskravet som bedömts har då varit betydligt högre än för motsvarande lager/lättindustrifastigheter. Detta har vi och våra uppdragsgivare ibland haft olika uppfattning om men jag upplever att vi nu har samsyn.
Padelns nedgång innebär att banorna på vissa håll kommer behöva ersättas av annan verksamhet i fastigheterna. På Cushman & Wakefield ser man möjligheter för en potentiell tillbakagång till det som fanns innan padelns popularitet exploderade.
– I rena lager- och industrilägen så bedömer vi att just den typen av verksamhet som padelaktörerna trängt undan till följd av en högre betalningsvilja kommer tillbaka. Rekordlåga vakanser i detta segment till följd av att stadsnära verksamhetsområden i stor utsträckning konverterats till bostäder kan eventuellt vara ett minne blott nu när bostadsmarknaden står inför stora utmaningar liksom padelsporten som dammsugit ytor i denna typ av stadsnära lagerbyggnader, säger Anders Elvinsson.
När ser vi första fallen där padelhallar rivs helt och hållet för att ersättas av nya byggnader?
– Det tror jag inte att vi kommer få se av flera anledningar. För nyproducerade hallar så har i princip i samtliga fall en alternativ framtida användning funnits med på projektstadiet. Och om så inte är fallet så bör en fri takhöjd på minst åtta meter och väggar som bör möjliggöra håltagning för markportar eller en brygga öppna upp för andra typer av verksamheter. För det äldre beståndet så har bättre enheter med god takhöjd hyrts ut till padel och dessa bör gå att återigen nyttja för lager/lättindustriverksamhet. Sen så pågår just nu en livlig diskussion kring återbruk och att den mest klimateffektiva byggnaden är den som aldrig byggs vilket bör göra att de större aktörerna drar sig från att riva för att istället bygga nytt. I och med det stora intresset som varit för lättindustrisegmentet i Sveriges större städer så bör även ingångsvärdet, marknadsvärdet av befintlig byggnad, i ett projekt vara för hög för att möjliggöra en projektvinst vid rivning och nybyggnation.
– De padelhallar som eventuellt kan rivas på sikt är de som återfinns i stadsnära verksamhetsområden där konvertering ska ske till bostäder. Ett exempel på detta är den fastighet i Årsta, Stockholm, som inrymmer en av Zlatans padelhallar och som töms på hyresgäster under 2023 för att några år senare ge plats åt bostäder.
För några år sedan skulle det smällas upp trampolinparker så fort det fanns en stor box tillgänglig, senaste åren har det varit padel för hela slanten. När man blickar in i spåkulan ser Anders Elvinsson ett par potentiella utmanare till att bli nästa hajp.
– En ny spännande racketsport som kan komma att locka padelspelare är Pickleball. En form av minitennis om man ska vara elak. Även Indoor Golf växer i snabb takt, säger han och fortsätter:
– Den typ av hyresgäster som jag bedömer kommer öka mest i omfattning och antal på kort till medellång sikt är last-mile-logistik så som Budbee, Airmee, Instabox etcetera, self-storage-anläggningar och ”lekland”. Vi blir allt otåligare, bor allt trängre och blir allt mer stressade över att barnen inte aktiveras tillräckligt.
– Sen så kanske jag hoppas mer än tror att ett par av dessa padelhallar istället kommer att inrymma tennisbanor på sikt. Vi ska dock ha i åtanke att en tennisplan tar upp i princip lika mycket plats som tre padelbanor så därför betvivlar jag att jag får rätt här så länge det är ett vinstdrivande företag som sköter hallen.
