Det finns, menar Kestutis Sasnauskas, en känsla av att folk och företag söker mer och bättre kontor. Den här trenden vill man kunna utnyttja när man siktar in sig på Warszawa, som bedöms vara den stad i Europa som under de närmsta åren kommer ha högst BNP-utveckling. Här är kontorshyresmarknaden robust, med stigande hyresnivåer och hög efterfrågan.
– I Warszawa är transaktionsaktiviteten ännu förhållandevis låg, delvis beroende på att de tyska investerare som tidigare dominerat marknaden fokuserar på sin hemmamarknad. Allt sammantaget ger det oss bra förutsättningar för att kunna göra lönsamma fastighetsförvärv i Polens huvudstad, säger Kestutis Sasnauskas.
Hur ser det ut generellt med återvändandet till kontoret? Märker ni av det?
– Generellt ser vi starka önskemål bland våra hyresgäster att få tillbaka folk till kontoren. Vi ser också en stadigt ökande trend att folk också gör det, så vi är inte oroliga över det. Vår starka uthyrning under årets första nio månader – men också efter kvartalets slut – är en indikation på att marknaden fortfarande är väldigt stark och att behovet finns.
– Återvändandet tar möjligen lite längre tid, eftersom det finns färre aktörer på kontorsfronten nu än förut, men det vi tydligt ser är fligth-to-quality, vilket vi kan dra fördel av och har dragit fördel av sedan dag ett efter pandemin. Det är ganska vanligt att hyresgäster väljer att minska sin yta med 30 procent men öka sin kostnad med 50 procent, vilket är en trend som våra siffror också visar.
Uthyrningsgraden ökar jämfört med föregående kvartal till 94,4 procent och Eastnine menar att det här är en stigande trend. Siffrorna är dock inte lika starka inom alla områden.
Vakansgraden har minskat något i Riga, men ligger fortfarande på över 20 procent. Vilka åtgärder tar ni till för att minska vakansgraden?
– Vi jobbar konstant med detta och vi gör investeringar och förbättringar i dessa fastigheter och arbetar med att göra dem mer attraktiva, särskilt som vi nu har möjlighet att renovera de delar som är äldre. Och bara för att påminna: den högsta vakansen finns i den äldsta fastigheten, den ligger i bra läge men behöver viss uppgradering.
Vad beror den höga vakansgraden på, som ni ser det? Marknaden?
– Ja, så är det. Lettland och Riga står för elva procent av vår portfölj, så det är ingen stor marknad utan – även om vakanssiffrorna ser höga ut – det handlar om ett hus, en fastighet. Men det handlar om marknadsdynamiken; vi har en hel del nya aktörer på marknaden efter en lång, lång tid av stagnation i Lettland och folk tenderar att flytta runt lite när det händer, det är bara naturligt. Samtidigt är det också vanligt med omflyttningar i fastigheter med flera hyresgäster.
I rapporten nämns 750 000 euro i positiv nettouthyrning i oktober. När kommer dessa hyresgäster att komma in i sina fastigheter och i vilken stad?
– Det gäller mars och april, 2025, och i Vilnius.
Europeiska centralbanken (ECB) sänkte, i oktober, styrräntan för tredje gången i år. Trenden med stigande räntenivå har stannat av och i slutet av september är Eastnines genomsnittliga räntenivå något lägre än de två närmast föregående kvartalen. Eastnines belåningsgrad uppgår till 35 procent, ska över tid ligga kring 50 procent med ett tak på 60 procent. Räntetäckningsgraden är stabil mellan de senaste kvartalen, men har stigit jämfört med samma period föregående år.
De långsiktiga räntorna ligger för tillfället lägre än de kortsiktiga. Hur ser ni på ränteförfallen, tänker ni förlänga löptiden eller är ni nöjda med uppdelningen?
– Det där tittar vi på varje gång vi refinansierar eller nyfinansierar och det beror lite på hur situationen är på gällande marknad, men det har verkligen blivit mer intressant att hålla koll på.
