I förra veckan stod Oscar Properties för mycket av dramatiken. Två långivare hade bestämt sig för att återkräva över två miljarder fördelat på två lån. Vd Carl Janglin menar att även om framtiden är osäker för bolaget, så kanske det finns hopp.
Förvaltningsresultatet uppgick till 69,8 miljoner kronor (-31,3). Periodens resultat uppgick till -1 368,1 miljoner kronor (-74,1). Under tredje kvartalet har fastighetbolaget Oscar Properties skrivit ner fastighetsvärdet med 14 procent, motsvarande 840 miljoner kronor. De har också inlett en dialog med långivare för att skjuta upp betalningar av räntor och amorteringar för att skapa en hållbar kapitalstruktur. De skriver också i rapporten att likviditetssituation utgör en väsentlig osäkerhetsfaktor som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att fortsätta verksamheten. Det var också Carl Janglins första vd-ord för det krisande bolaget.
Hur var det att skriva ett så dystert vd-ord?
– Jag försöker göra en så pass öppen och ärlig redogörelse som möjligt för den nuvarande situationen. Normalt kanske man skulle stryka an en lite mer optimistisk ton, men jag kände att vd-ordet är en bra beskrivning av läget vi befinner oss i och den omstrukturering som vi vill göra, säger han.
Så hur var det att få presentera det här resultatet av kvartalet?
– Det var ingen dramatik med det, utan det här är något som är nödvändigt för att anpassa bolagets balansräkning till dagens fastighetsmarknad.
– Jag tycker att nedskrivningen av fastighetsbeståndet på 14 procent är i linje med marknaden eller något mer än vad övriga fastighetsbolag har skrivit ner med. Men vi tycker att det reflekterar situationen på marknaden just idag.
Det är en återkommande formulering i den här rapporten, nämligen den osäkra vägen framåt för bolaget. Kan du resonera lite kring den formuleringen?
– Likviditeten är ju pressad som vi har sagt flera gånger och behovet av en ny kapitalstruktur är trängande. Vi behöver få till stånd en snabb och omfattande omstrukturering. Utan det så är det svårt att se en framtid för företaget. Så det tror jag alla stakeholders i det här läget förstår att det kommer att krävas en omfattande förändring av kapitalstruktur.
– Det vill jag också säga att jag har haft konstruktiva samtal med samtliga långivare om detta, så det finns en god förståelse för att vi måste få till stånd en förändring.
Oscar Properties meddelade i förra veckan att två långivare krävt återbetalning på lån för cirka 1,6 miljarder kronor som skulle betalats senast tisdagen den 24 oktober samt ett lån på cirka 485 miljoner kronor ska vara återbetalt senast den 6 november.
Kan du göra någon slags bedömning om sannolikhetsgraden att ni får igenom det här?
– Det är svårt att säga. Vi har ju fortfarande två accelerationsbrev som ligger mot oss från två seniora långivare. Tills de är bortdragna så befinner sig bolaget i en osäker situation. Men övriga långivare har varit otroligt positiva, tycker jag, och stöttar våra planer om att förändra kapitalstrukturen och verkar vara beredda att backa bolaget.
– Det tycker jag är otroligt positivt, men vi måste naturligtvis övertyga också våra seniora långivare att det är en god idé.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 30 september 2023 till 81 procent (87 procent). Sett till yta uppgick uthyrningsgraden till 77 procent (76 procnet). Störst är den ekonomiska vakansen i industri, verkstad och butik. Men även kontor och hotell har stora oanvända ytor.
Hur ser du på de väldigt höga vakanserna?
– De är väldigt höga och det är också ett resultat av vår bristande likviditet som har lett till att det är svårt för oss att göra omfattande hyresgästanpassningar – då är det svårt att attrahera nya hyresgäster. Sen är marknaden naturligtvis svag, så det är en kombination av båda de faktorerna.
– Det är naturligtvis också en uppsida för framtiden. Jag tror att vi bara kan lösa vår kapitalstruktur så finns det en uppsida att kunna renovera våra vakanser, säger Carl Janglin.
Ni skriver ju också i att det kan bli aktuellt och renodla lite i portföljen. Stockholm och Skåne vill ni lägga mest tyngd på att behålla, men betyder det då den de övriga delarna, vilket motsvarar en tredjedel, skulle vara aktuellt att avyttra?
–Nej, det är nog mindre än så. På de andra orterna är fastigheterna ofta relativt små. De är spridda ute i landet och på mindre orter, men jag tror att portföljen skulle må bra av att koncentrera beståndet till större orter och det skulle också underlätta omstruktureringen att ha lite färre långivare och motparter i våra diskussioner. Det borde underlätta förvaltningen också.
Ni har ju blivit av med tio medarbetare, en tredjedel av koncernens anställda. Hur påverkar det arbetet dagligdags?
– Det har blivit en tyngre arbetsbelastning för dem som är kvar naturligtvis, och det blir också extra arbete när vi nu försöker omstrukturera. Men jag bedömer att vi har en organisation som är fullt kapabla att vara ett börsbolag och sköta förvaltningen på ett professionellt sätt.
Vad är det för annat som behöver falla på plats under det här pågående kvartalet?
– Det är egentligen inget annat än den nya kapitalstrukturen helt enkelt. Så det kräver att alla långivare är överens. Samtalen har varit konstruktiva och det är fortfarande väldigt förhoppningsfullt att kunna hitta en lösning som alla kan acceptera.
Ni har alltså inga andra krisåtgärder som måste ske nu?
– Jag bedömer att vi har dragit ner våra kostnader så mycket vi kan. Så det handlar om att vi behöver minska våra räntebärande skulder och stärka vår balansräkning, säger Carl Janglin.
