Transaktionsvolymen i Sverige sjönk med nästan 75 procent under september månad jämfört med samma period 2021 – det illustrerar hur avvaktande marknaden är för tillfället. Under Fastighetssveriges senaste event berättade Newsecs regionchef Henrik Roderhult mer om hur läget blivit så stillastående på fastighetsmarknaden och vilka effekterna kan bli året ut och 2023.
Henrik Roderhult är regionansvarig i Syd- och Västsverige på Newsec med ansvar för värdering och strategisk analys. Under Fastighetssveriges senaste event i Borås gav han sin syn på fastighetsmarknadens tillbakagång under 2022 och vad som står för dörren i den nya verkligheten med inflation och stigande räntenivåer.
Precis som flera andra branschbedömare som Fastighetssverige talat med den senaste tiden är det märkbart hur transaktionsmarknaden saktat ner ordentligt under Q3, och det har framför allt skett de två senaste månaderna. September stack ut särskilt enligt Henrik Roderhult:
– Det är många aktörer som är avvaktande nu, av förståeliga skäl. Q3 började väldigt bra i juli men i augusti och september stannade aktiviteten av rejält, under september gjordes det bara affärer för drygt sju miljarder kronor i Sverige, samma månad 2021 var summan uppe i 25 miljarder. I och med att fastighetsaktierna gått ner såpass mycket tror vi att det kan finnas en del strukturaffärer som vissa aktörer lurar på framöver, inte under slutet av 2022 utan snarare 2023. Vi har en hög andel noterade bolag i Sverige och av den anledningen finns det möjlighet till sammanslagningar framöver när många bolag tappat i värdering, aktörer som har kapital kan då se sin chans. Nästa strukturaffär på marknaden skulle kunna innehålla någon av de mindre bolagen som noterats nyligen, säger Henrik Roderhult.
Enligt Newsecs bedömningar är i princip alla segment attraktiva på marknaden just nu men det är flera av de tidigare mest populära segmenten som brottas med ett antal problem i och med den nya ekonomiska verkligheten, i synnerhet bostäder där räntekostnaderna nu är höga och avkastningskraven är låga, vilket gör det svårt för aktörer att få ihop kalkylerna.
– Bostäder gick starkt i början av året men nu är det tuffare, mäklarna vi har kontakt med vittnar om färre intresserade och köpare vet inte vilka hyreshöjningar de kan komma att få framöver, säger Henrik Roderhult och fortsätter:
– Bland de mest aktuella frågeställningarna för bostadsaktörerna hittar vi högre finansieringskostnader och det faktum att man till skillnad från flera andra segment inte har hundra procents inflationsskydd för hyrorna. Dessutom har investeringsstödet avskaffats sedan tidigare och byggkostnaderna ökar. På den positiva sidan finns den låga vakansrisken, folk måste ha någonstans att bo, hyresrätterna ökar nu i attraktivitet jämfört med bostadsrätterna och det faktum att nyproduktionen stannar av innebär att det kommer finna ett lägre utbud framöver vilket gynnar det befintliga beståndet som nyligen byggts färdigt, säger Henrik Roderhult.
Bortom bostäder fortsätter kontor att gå bra på transaktionsmarknaden även om segmentets andel av den totala volymen minskar enligt Henrik Roderhult.
– Vi har sett en särskilt stark återgång till kontoren i Sverige och har cirka 80 procents beläggning på kontoren i Stockholm. Det är högre än i samtliga jämförbara städer. Det är också fortsatt starkt med transaktioner inom kontor, inte bara i Stockholm.
För det växande pop-segmentet samhällsfastigheter väntar sig Newsec en uppgång i avkastningskraven och samtidigt en fortsatt stark efterfrågan på den typen av fastigheter på grund av ett stort och åldrande bestånd.
– Det finns stora behov av samhällsfastigheter framöver och det behövs mycket nyproduktion. SBB vet vi ju är väldigt aktiva här men de har bytt till att ha blivit säljare i år och vi märker ett ökat intresse från utländska investerare som börjar få upp ögonen för det här segmentet, säger Henrik Roderhult.
