Under onsdagen presenterade K2A Knaust & Andersson Fastigheter sin delårsrapport för tredje kvartalet. Johan Knaust, vd, ser ett läge för bolaget som bättrats betydligt.
Förra året vid den här tiden såg det mindre muntert ut i resultatboken än det gör nu: idag ökar driftsöverskottet för perioden från 227,7 miljoner till 242,2 miljoner och förvaltningsresultatet ökade till 23,5 (19,3) miljoner. Trots siffrorna förra året var du då positiv i din syn på bolagets framtid – hur ser du idag, givet kvartalets resultat, på framtiden för bolaget generellt?
– Operativt har vi hela tiden haft väldigt goda resultat och en uppåtpekande kurva. Det driftsöverskott vi hade under 2023 var vårt dittills klart högsta och nu ökar vi ytterligare. Idag har vi dessutom ett helt annat finansiellt läge i bolaget jämfört med för ett år sedan – och kanske framför allt om man jämför med läget i våras. Nu har vi vänt en utmanande situation med ifrågasatt likviditet och fallande börskurs till ett nytt läge med starkare finansiell ställning och nya möjligheter till värdeskapande genom vår starka byggrättsportfölj. Tillsammans med den ljusning vi ser i omvärlden gör det att jag ser väldigt positivt på K2A:s utvecklingsmöjligheter framåt.
2023 beskrev du som ett konsolideringsår för K2A, med fokus på färdigställandet av pågående projekt i produktion, effektiviseringar inom förvaltning samt stärkt balansräkning och finansiella nyckeltal. Har den planen fungerat? Och som vilken typ av år skulle du hittills beskriva 2024?
– Planen har absolut fungerat. Vi hade tre prioriterade områden under 2023: färdigställa pågående projekt i produktion, effektivisera vår förvaltning samt avyttra tillgångar för att stärka likviditet, balansräkning och finansiella nyckeltal. Vi levererade på samtliga tre områden och arbetet har sedan fortsatt under 2024.
– Det har varit ett händelserikt år hittills och jag är nöjd med att K2A lyckats genomföra omfattande försäljningar på bra nivåer, samt återbetalat och refinansierat en betydande andel av våra utestående obligationer. Sammanlagt har K2A sedan april 2023 sålt fastigheter för över 5,8 miljarder kronor – högre än summan av de bokförda värdena vid respektive försäljningstillfälle och inte långt ifrån de historiskt sett högsta bokförda värdena för respektive fastighet. Med 1,6 miljarder kronor i frigjort kapital och 3,2 miljarder kronor i lösta fastighetslån står K2A nu väl rustat för att fortsätta utveckla verksamheten med fokus på långsiktigt värdeskapande för våra aktieägare.
När vi pratades vid för ungefär ett år sedan, vid tiden för Q3-rapporten 2023, så såg du framför dig ett K2A som inom en nära framtid skulle vara ett företag med betydligt lägre belåningsgrad än idag med avsikten att återbetala samtliga utestående obligationer, om marknadsförutsättningarna inte förändras. Belåningsgraden ser idag ungefär lika hög ut, om jag inte läser fel. Kan du kommentera det?
– Den fulla effekten av våra försäljningar och återbetalning av lån fångas inte upp i Q3-rapporten eftersom frånträdet av de studentbostäder vi avyttrat till ett JV-bolag som vi samäger med Slättö skedde efter kvartalets utgång. Det frånträdet innebar att likvida medel om 660 miljoner kronor, före transaktionskostnader, tillfördes K2A. Under oktober och november har vi gjort amorteringar av våra MTN-obligationer om totalt 900 miljoner. Det finansieras delvis av en ny grön obligation, men nettoeffekten är likväl att vi tydligt minskar vår belåningsgrad samtidigt som vi säkrar vår långsiktiga finansiering och sänker våra kapitalkostnader över tid. Proforma per 30 september 2024, rensat från fastigheterna som ingår i denna transaktion, beräknas K2A:s belåningsgrad netto uppgå till 57,6 procent. Det är en rejäl sänkning av nettobelåningsgraden jämfört med Q3-rapporten 2023 då den låg på 64,4 procent.
När det gäller byggande: hur ser möjligheterna ut i Stockholm, är väntan på bättre tider över generellt och för er del? Kommer ni att köra i gång igen nu?
– Vi ser en ökad stabilitet i marknaden och börjar se bättre möjligheter framåt, särskilt i Stockholm där vi har en stark byggrättsportfölj med över hälften av våra byggrätter. Det är också i Stockholm som möjligheterna till värdeskapande är som störst i landet. Vi följer utvecklingen noga och förbereder oss för att kunna börja bygga igen när vi bedömer att förutsättningarna är rätt. Det projekt som står först i kö finns i Slakthusområdet i södra Stockholm, med planerad byggstart 2025 och färdigställande 2027. Där ska vi bland annat bygga 250 attraktiva student- och forskarlägenheter samt en idrottshall som kommer att hyras långsiktigt av Stockholms stad.
När det gällde transaktioner så har du tidigare gjort bedömningen att K2A behöver prioritera investeringar egen byggrättsportfölj, framför allt i Stockholm. Håller du fast vid den bedömningen eller har den ändrats – och i så fall hur?
– Den bedömningen står fast. De största affärsmöjligheterna jag ser för K2A på medellång sikt finns i vår byggrättsportfölj, som rymmer mycket goda möjligheter till värdeskapande. Det gäller framför allt i Stockholmsregionen, där vi som sagt har en majoritet av våra byggrätter, och det är de investeringarna vi avser att prioritera för att skapa långsiktigt värde.
Nu går vi in i det som traditionellt och historiskt är ett starkt kvartal. Hur blir K2A:s Q4 och 2025?
– Vi förväntar oss ett starkt fjärde kvartal i linje med historiska trender. Mycket talar för att fastighetsvärdena för hyresbostäder har nått sin botten och förväntansbilden är att hyresutvecklingen även fortsättningsvis kommer att vara stark. I kombination med en förväntan om sänkta räntekostnader tror jag att hyresbostäder kommer vara en god investering framåt.
– För K2A:s del inleddes ju kvartalet med att det JV-bolag vi bildat tillsammans med Slättö tillträde 2 990 studentlägenheter i en affär som frigjorde 660 miljoner i likviditet för K2A. Jag ser tillträdet som startskottet för nya möjligheter för K2A, med en starkare finansiell ställning än tidigare och nya möjligheter till värdeskapande.
– Mot bakgrund av detta tror jag 2025 kommer att bli ett betydligt mer positivt år där fokus gradvis flyttas från riskhantering till möjligheter.
