Nästa projekt står för dörren. På Sveavägen 14 tar Pembroke sats för att sätta sin prägel på den fastighet som i folkmun kallas för Bankpalatset. För Fastighetssverige berättar Stefan Andersson, projektchef, på Pembroke om visionen, var de kan tänkas investera och vilket nytt segment som de nu gärna vill lägga till i portföljen.
Efter utvecklingen av Smålandstorget, Mästerhuset och RGNT längs Mäster Samuelsgatan tar Pembroke nästa steg i city. Nästa projekt blir Sveavägen 14 – det tidigare bankpalatset från 1967 mellan Sveavägen och Malmskillnadsgatan som huserat både Swedbank och Nordea.
I nästa vecka kan stadsbyggnadsnämnden klubba ett start-pm som gör att detaljplanearbetet kan ta fart. Målet är att modernisera byggnaden, men samtidigt bevara dess arkitektoniska arv. Resultatet ska bli en mer öppen och levande plats med kontor, restauranger och handel.
Stefan Andersson, Projektchef, är ansvarig för projektet och berättar vad de har att jobba med.
– Idag är det en ganska stängd byggnad. Det var en ganska tydlig idé när den byggdes att det skulle vara just för en bank som vill ha en inåtvänd verksamhet. Där ser vi att det finns en möjlighet att kunna skapa framtidens arbetsplats och öppna upp den.
Han säger att det nu är en idealisk situation då den kommer att vara tomställd när detaljplanen antas. Enligt ansökan om att starta detaljplanen har Pembroke uppgett till Exploateringskontoret att en preliminär plan om byggstart skulle kunna bli 2028. Det stämmer i runda slängar.
– Men i bästa fall kanske något tidigare. Vi får se hur det går med detaljplanen, men vi är beredda på alla fronter och i och med att den kommer att vara tomställd så att vi kan agera väldigt snabbt när det vänder och vi har en detaljplan som har vunnit laga kraft.
De har vridit och vänt på vad som går att göra med fastigheten, som har beteckningen Putten 15, och detaljerna kommer givetvis klarna under processen framåt. Men bland annat vill de lägga till ytterligare 7 000 kvadratmeter kontor. Fördelen i att det är byggt som ett bankhus är att det är väldigt hög kvalitet på materialen i huset och dess infrastrukturkonstruktion.
– Så vi vill bibehålla husens grundkvalitet men med en liten twist. Fasaden flyttar vi ut mot Sveavägen och där är målsättningen att kunna plocka ner den och bearbeta den lite grann för att ha kvar den arkitektoniska tanken – men göra det på ett litet nytt sätt och skapa mer ljusinsläpp i och med att våningsplanen kommer bli djupare.
– Mot Malmskillnadsgatan så är tanken att behålla hela fasaden som den är, men att komplettera den ur energiförbrukningsperspektiv. Kanske med nya glas eller förbättra fasaden, men visuellt sett så ska det vara densamma.
Per Pembroke standard så kommer de göra långsiktiga och högkvalitativa materialval och för utbyggnaden mot Sveavägen så är planen att de kommer använda trästomme. Både för hyresgästernas upplevelse och ur ett miljömässigt perspektiv.
– Det ger också byggnaden kvalitéer där vi får mycket flexibilitet och kan ställa om ytorna efter minst fyra hyresgäster per plan. Men den passar sig väldigt bra för en enskild brukare också, kanske för ett huvudkontor. Men vi vill gärna ha den flexibel för man vet ju aldrig vart kontorsverksamheten tar vägen på sikt.
Det är även på utsidan som de ser möjlighet att koppla ihop mot Jakobsbergsgatan, läka hålet mot Sveavägen och skapa en attraktiv väg till Brunkebergsåsen för att knyta ihop det på ett bättre och tydligare sätt. En viktig del i det är att samarbeta med intilliggande fastighetsägare, vilket de till viss del redan påbörjat, men som kommer bli mycket mer aktivt när planskedet tar fart. Då de även jobbar för att bottenvåningarna ska bli mer inbjudande och skapa plats för både restauranger och handel så har de redan börjat med analyser på vad som saknas på Sveavägen och hur man kan göra den till en attraktivare plats.
– Den är lite svårare med sin grundutformning. Gatan är bred och det är en stor barriär. Så där gäller det att tänka till tillsammans med våra grannfastighetsägare kring hur vi paketerar den. Man behöver samarbeta bra för att få till hela stråket och ha en dialog så vi inte kannibaliserar på varandra.
– Vi berättar och delar med oss om vad vi håller på med och vad vi planerar för att skapa den bästa helhetsprodukten. Vi är ju en del av Stockholm City och det är jätteviktigt att det är starkt som en helhet.
Den slutna fasaden gör att omgivningen idag känns mörk och otrygg och han säger att det är viktigt för dem inte bara ta hand om hyresgästerna i själva huset, utan också när de rör sig mellan bilen, cykeln eller kollektivtrafiken och jobbet.
– Vi har en idé som också ska utredas under detaljplaneprocessen då vår fastighet sticker ut ganska långt under marken, likt ett isberg. Tanken är att försöka öppna upp med någon form av lanterninlösning för att både skapa ljus ner i de här mörka ytorna och möjliggöra en passage och binda samman Malmskillnadsgatan genom vår fastighet till Sveavägen.
– Drömvisionen är väl att kunna forma en trädgårdsliknande miljö hela vägen igenom och lanterninerna kan också tjänstgöra under vintern som en liten glöd som ger ett varmt ljus. Även om det inte blir en direktkontakt så blir det i alla fall någonting som livar upp lite i kombination med de här publika verksamheterna i gatuplan på Malmskillnadsgatan.
Med utvecklingen av Smålandstorget, Mästerhuset, färdigställandet av RGNT inom räckhåll och nu Putten i pipeline så håller Stefan Andersson och kollegorna koll på vilka andra möjligheter som finns i området.
– De möjligheter kommer inte så ofta – men det händer – så vi tittar alltid på det. Sen så får vi tillbaka kontrollen på PK-huset 2029, då vi tar tillbaka förvaltningsansvaret för handelsvåningarna från Nordea. Där har vi haft lite rullande affärsplaner på vad vi skulle vilja göra. Det kommer vi väl få återbesöka med tanke på allt som händer i handelsvärlden just nu. Men det ska väl bli nästa projekt, om det inte överlappar med Putten.
Och hur ser ni på transaktionsmarknaden nu, finns det något för er där?
– Vi är ganska kräsna med lägen. Det ska vara i närheten av där vi sitter, som är vår affärsmodell. Men i närområdet så är det väldigt mycket långsiktiga ägare som äger det mesta, så att det är extremt sällan det dyker upp något till försäljning. Så vi är inte superaktiva, dyker det upp något så tittar vi självklart på det. Men vi har ingen uttalad strategi att vi ska förvärva mer kontor i Stockholm.
Pembroke finns på 13 marknader över hela världen, där den nordiska portföljen i Helsingfors, Oslo och Stockholm utgör ungefär en fjärdedel av den totala fastighetsportföljen sett till yta. Kort sagt är det en väldigt viktig och stor marknad för Pembroke där de kommer ha ett fortsatt fokus. På den finska marknaden har de nyligen färdigställt ett projekt åt Nordea och intill finns potential för ett till. I Oslo renoverade de handelsdelen i anslutning till Nordeas kontor för drygt fem år sen och i det området sker bland annat kollektivtrafiksatsningar som ger ytterligare potential för kommande projekt.
– Så där får vi väl se vad som är ute på marknaden i närmiljön där.
– Vi har också fått ett globalt mandat på att köpa hyresbostäder. Vi tittat på i Stockholm och ska se över det i Oslo också. Det finns inget allokerat till någon specifik marknad utan man får ta upp de projekt eller möjligheter man hittar. Sen ställs de lite mot varandra för att se vilket som är mest attraktivt. Där har vi en liten utmaning med en hyresreglerad marknad, när man jämför med vissa av våra andra marknader.
– Vi vill gärna ha nybyggda fastigheter och det är en utmaning att hitta rätt produkter i rätt läge, även om det inte är just CBD vi tittar på. Så att vi har haft upp och tittat på en möjlighet här i vintras som vi inte gick vidare med. Vi håller ögonen öppna för om vi hittar rätt objekt, men även det är en utmaning just i Sverige. Vi är långsiktiga, vill äga långsiktigt och de som utvecklar av hög kvalitet är oftast de som också vill göra det.
Det är mikrolägena som är det avgörande?
– Ja, så är det. Det ser man ganska tydligt på kontorsvakanserna också. Har du rätt läge så är det ganska stor efterfrågan. Har du fel läge så sitter du lite pyrt till med höga vakanser.
