Paris överträffar London. I San Francisco är personalen ovilliga att återvända. Och i Shanghai har post covid-eran sett en tillväxt i kontorstransaktioner. På Fastighetssveriges event Stora Kontorsdagen delade Tom Leahy, chef för EMEA Real Estate Research på MSCI, med sig av sin analys för trenderna på de globala kontorsmarknaderna.
Tom Leahy säger att det var en global post covid-boom i början av 2022 för kontor och på marknaden i allmänhet.
– Transaktioner globalt var höga men under andra halvan av 2022 såg vi att det svalnade. Det är mycket ovanligt att det fjärde kvartalet är så långsamt, vilket med få undantag är det starkaste kvartalet. Globalt sett såg vi en minskning av investeringarna, med minus 63 procent. Sammantaget ser vi mindre investeringar i kontor än före pandemin. Men det som händer nu är att kontorsmarknaden befinner sig på okänt vatten, säger han.
Globalt finns det en skillnad i attityden till att återvända till kontoret efter pandemin, mest märkbar i USA och San Fransico där det lägsta antalet anställda återvänder till kontoret. Medan länder och städer i det asiatiska segmentet ser ett högre antal anställda som återvänder till kontoren och ser en ökning av investeringarna. Singapore och Tokyo är de stora städerna som har sett ett stort antal anställda återvända.
– Slutsatsen är att den amerikanska kontorsmarknaden är i kris. Minskningen av kollektivtrafiken korrelerar minskningen av transaktioner, säger Tom Leahy.
Endast ett fåtal transaktionsvolymer globalt ligger nu över pre-pandeminivåerna, Singapore, Seoul, Milano och Shanghai.
– Det kan delvis förklaras av skillnader i kultur och attityder till att arbeta på kontoret, men också till personalens bostadsutrymmen, där vi i USA kan se att städer med en genomsnittlig hög kvadratmeter per bostadsyta också korrelerar med motviljan att återvända till kontoret, säger han.
Likviditeten försvinner snabbt och det finns en osäkerhet på nästan alla europeiska marknader. I London är nu likviditeten under finanskrisens nivåer och marknaden är stressad. Även om det är liknande utveckling i Paris är det inte på samma negativa nivå som London. Därmed inte sagt att det finns oro för Londonkontoren.
– Efter Brexit var det en nedkylningseffekt för centrala London, men enligt alla uppskattningar står London starkt genom sina kopplingar till Hong Kong och samväldet. Sen har vi Londons läge i tidszonen och dess långa historia och status som den ekonomiska huvudstaden i Europa. Det råder ingen tvekan om att London kommer att återhämta sig, säger han.
Andra trender är att byggnader av högre kvalitet fortfarande efterfrågas och att äldre byggnader har vuxit till att bli ännu mindre önskvärda än tidigare. Det kan förklaras av att investeringarna som krävs för att få dem upp till standard är mycket högre och inte garanterat ökar avkastningen.
– De här fastigheterna har fallit i värde mycket snabbare än tidigare. Vi ser också i eran efter pandemin att hyresgäster ser över sina kontorslokaler och i takt med att kontrakten omförhandlas letar de antingen efter mindre yta, men ändå helst i byggnader med hög miljöklassning, säger Tom Leahy.
Runt om i världen är trenden tydlig – gapet i avkastning som säljare och köpare förväntar sig. Premiumbyggnader är fortfarande attraktiva till samma nivåer som tidigare i alla länder.
– Om vi till exempel tittar närmare på den nordiska marknaden ser vi en synlig nedgång i transaktionerna. I Finland var det fullt stopp på kontorsmarknaden, men vi ser fortfarande några stora affärer genomföras i Stockholm 2022, säger han.
Intressant nog var kontorsmarknaden stark i Sverige, säger Tom Leahy, jämfört med internationella transaktioner. Det kan delvis förklaras av de indexreglerade kontorshyrorna jämfört med de bostadshyror som årligen förhandlas med hyresgästerna. Han nämner att 2021 köpte fastighetsbolagen Corem och Castellum många kontorsfastigheter, men förvärvade inga 2022.
– 2022 var det bara ett fåtal företag som fortfarande köpte över 2021 års nivåer. Men vad vi såg under 2022 är att de flesta kommer att gå mot att förvalta fastigheter nu, avslutar Tom Leahy.
