Fastighetssektorn är inne i en defensiv fas men marknaden mår bättre än vad man kunde tro för ett år sedan, det menar Arctic Securities analytiker Michael Johansson som nyligen deltog på ett event anordnat av SBF Fonder. Där berättade han bland annat mer om varför bostäder kommer bli det klart starkaste segmentet på transaktionsmarknaden under resten av året och vad det är som just nu håller tillbaka islossningen på marknaden.
Samtidigt som Michael Johansson konstaterar att fastighetssektorn är inne i en defensiv fas slår han fast att 2023 gick betydligt bättre för bolagen än någon hade kunnat tro på förhand. Förra året minskade fastighetsbolagen lånen med totalt 60 miljarder kronor och här var det bankerna som tog hand om mycket av volymen. Många fastighetsbolag har om bekant behövt sälja tillgångar och många kommer fortsätta behöva göra det när räntor ska omförhandlas säger Michael Johansson.
– Finansiering är otroligt viktigt för fastigheter, det var många bolag som kom in i den här krisen med en hög belåningsgrad och med stor andel med rörlig ränta, därför blev fastighetsbolagen snabbt pressade. Sedan befinner sig inte alla bolag i samma situation när det gäller försäljningar utan vissa bolag kan bli nettosäljare bara för att försvara sin rating eller förbättra den.
Då kommer man ju naturligt in på transaktionsmarknaden som fortfarande väntar på att proppen ska släppa ordentligt. Michael Johansson berättar vad han tror behöver hända för att det ska ske en islossning.
– Räntebanan måste stakas ut tydligare från Riksbankens håll och det måste kännas som att det finns en trygghet över räntan. De som ska köpa fastigheter är osäkra på hyresutvecklingen kommersiellt där man också ser att vakanserna har börjat öka och att det finns problem med att hyra ut ytorna, de siffrorna är inte jättestarka. När du samtidigt inte vet hur räntorna utvecklar sig så skapar det ett avvaktande och en osäkerhet. Men får vi tryggheten med räntebanan så tror jag vi kommer se det lossna, det finns en mängd aktörer som behöver sälja men än så länge vill de ha lite för bra betalt för sina tillgångar. Bostäder finns det stort intresse i utifrån från utländska investerare och jag tror att bostäder är det segmentet som kommer att omsätta överlägset mest pengar på marknaden under resten av 2024, säger Michael Johansson.
Samtidigt som det finns mer att hämta i direktmarknaden mår börsbolagen ganska bra efter att ha prövats hårt på börsen under 2022 och större delen av 2023. Under den här perioden har bolagen behövt parera olika utmaningar likt en slalomåkande Lasse Ljus och när de kom ner i målfållan var det inte längre en fastighetssektor som handlades med premie utan istället rabatt gentemot sin substans på börsen. Rabatten har dock minskat kraftigt sedan oktober 2023 och enligt Michael Johansson lär de fortsatt reduceras när vi ser fler räntesänkningar framöver.
– Logistik är det segment som gått bäst på börsen och där det snabbt kunde göras transaktioner, och en liten spaning är att det kanske gått lite väl bra. Så lite varning för logistik kan man säga nu för där har segmentet redan utvecklats starkt och det finns en del operationella utmaningar som jag tror börsen kommer prisa in, säger Michael Johansson som tillägger att det kanske finns lite väl många listade bolag i den svenska sektorn.
– Givet situationen så tror jag att analytiker och investerare hade uppskattat lite fler strukturaffärer så att man fick lite färre aktörer på marknaden och på börsen.
Bostäder är som sagt det segmentet som Michael Johansson tror kommer gå starkast under resten av 2024 och det är också dit som de utländska investerarna riktar sina blickar när de ska återvända till den svenska marknaden efter en tids frånvaro.
– De utländska investerarnas förtroende handlar om att de tycker Sverige hanterat krisen bättre än vad många kunde tro, sedan ligger stora bolag som SBB och Heimstaden fortfarande lite som en våt filt över marknaden på grund av deras omskrivna problem. När de två situationerna har en lösning så tror jag att de utländska investerarna kan komma att blicka mot Sverige igen.
– Alla de utländska fonderna som vi pratar med vill prata med oss om en enda sak och det är hyresbostäder och bostadsbyggrätter, främst i Stockholm, säger Michael Johansson.
