Transaktionsmarknaden i Norden är den svagaste på ett decennium och någon särskilt stor ljusning väntar sig inte Colliers under det avslutande kvartalet, även om de väntar sig att det blir det starkaste på året och att ungefär tio miljarder euro ska omsättas fram till årsskiftet. För Fastighetsmarknaden som helhet dröjer det innan återhämtningen är här, först ska börsen och sedan obligationsmarknaden rätta till sig, det berättade Colliers nordiska vd Bård Bjølgerud under bolagets senaste Nordic Outlook-presentation.
Det tredje kvartalet är nästan till ända och när man synar Colliers siffror över transaktionsmarknaden kan man slå fast att det hittills varit det svagaste året sedan 2013. Under det tredje kvartalet har det gjorts affärer i Norden för 4,2 miljarder euro och totalt sett hittills i år är volymen uppe i 14,4 miljarder euro, en minskning med 62 procent jämfört med 2022.
Går man in mer i detalj och tittar på volymerna månadsvis hittar man en intressant detalj från december 2021 – då landade den totala volymen på nästan 14 miljarder euro – alltså strax under den volymen som 2023 behövt nio månader på sig att komma upp i.
Det i sig illustrerar den stora tvärniten som skett på transaktionsmarknaden under 2023. Medan 2021 var torpedhockeyns år på marknaden med offensiv Hardy Nilsson-satsning från höger till vänster så har 2023 mera varit stöpt i Egil ”Drillo” Olsens fotbollsfilosofi – ett stereotypt och hårt resursanpassat spelsystem som Drillo inpräntat via närmast vetenskaplig noggrannhet men som bara räckte till ett VM-mål för norrmännen när det begav sig i USA 1994.
Metaforerna å sido så kommer transaktionsåret 2023 sannolikt inte bli så skralt som endast ett VM-mål i jämförelse, men när Colliers nordiska vd Bård Bjølgerud lade fram sin prognos under torsdagen presentation av bolagets Nordic Outlook innehöll den inga omvälvande volymer.
– Det man kan slå fast är att det skett betydande tapp på marknaden, inte bara jämfört med 2022 utan även sett till de senaste årens snitt. Var vi landar till slut blir något av en gissningslek, men vi vet att det sker mycket diskussioner i marknaden nu och kan se att volymen nog landar på 20-25 miljarder euro till slut, just nu ligger vi på drygt 14 miljarder euro i Norden. Men aktiviteten kommer sannolikt inte öka mycket innan 2024.
Snittvolymen per affär har också sjunit markant då de stora affärerna lyst med sin frånvaro under 2023, snittet är hittills 31 miljoner euro per affär, ned från 44 miljoner euro som snitt de senaste tre åren. Segmentsvis har det också skett en viss förskjutning i popularitet, framför allt är det kontor som tappat stora andelar på transaktionsmarknaden.
– Kontor står nu bara för 17 procent av volymen efter att ha stått för 25-30 procent för bara några år sedan och bostäder som brukade stå för 30 procent står nu för ungefär 25 procent. De segment som ökat mest är logistik som nu står för 30 procent av volymen, och även handel och hotell har gått upp i popularitet, säger Bård Bjølgerud.
Kontorsmarknaden i sig är dock inte lika volatil i Norden som i till exempel USA eller till viss del Storbritannien där de har större vakansproblem på grund av hemarbete.
– Kontorsmarknaden är mer stabil i Norden, vi ser inga stora förändringar och i Köpenhamn har vi till och med sett en minskning av vakanserna. Hyrorna drivs upp av inflationen men det är inga dramatiska förändringar.
I Colliers senaste analys tar de sig även an återhämtningen på den nordiska fastighetsmarknaden och när den kan ske. Den består i princip av tre steg där tre olika komponenter återhämtar sig efter varandra. Först ut är börsen och Colliers räknar med att den noterade sektorn bottnar någon gång vid årsskiftet 2023/2024 för att sedan vända upp under det första halvåret 2024. Förväntningen är även att vi kommer få se en skarpare nedgång av inflationen och mer normaliserade nivåer under 2024.
– Sex till tolv månader senare vänder obligations- och banklånemarknaden och till sist tar det sig in i fastighetsbolagen och direktmarknaden när vi når inledningen av 2025. Uppgången räknar vi sedan kommer att pågå från Q1 2025 till Q4 samma år.
– Just nu straffas fortfarande alla fastighetsbolagen på börsen trots att det är bra bolag i grunden med stabila kassaflöden. Men här kommer som sagt vändningen ske först och det blir sannolikt under det första halvåret 2024, säger Bård Bjølgerud.
