Konsult- och rådgivningsjätten Colliers ser ett utmanande 2023 framför sig med en fortsatt avvaktande transaktionsmarknad, turbulent finansieringsmarknad och oklara utsikter för ränteutvecklingen och inflationen. Men det finns ljus längre fram i tunneln, det berättade analyschefen Mikael Söderlundh och Nordics-vd:n Bård Bjølgerud under en digital presentation som hölls under onsdagen.
Den nordiska fastighetsbranschen kommer från ett mycket turbulent 2022 med en rejält avstannad transaktionsmarknad och utmanande finansieringsmöjligheter för många bolag – och någon lättnad syns inte i sikte under i alla fall den första halvan av 2023. Det är åtminstone prognosen från Colliers sida vars analyschef Mikael Söderlundh berätta mer om förutsättningarna för branschen under det kommande året:
– Man kan säga som så att de globala trenderna även gäller för den nordiska marknaden, det vi kommer se är en prisåterställning på transaktionsmarknaden och i en utmanande marknad tror vi på bra investerarmöjligheter längre fram, men det handlar då mer om fickor här och där snarare än utbredda möjligheter. Just nu är det en eftersläpning i prissättningen på marknaden så det är mer gynnsamt att köpa hela bolag än enbart fastigheter, säger Mikael Söderlundh och berättar vidare om hur branschens aktörer ser på prissättningen just nu:
– När vi gjorde en enkät med investerare i oktober och november förra året så svarade de flesta att de tror på att priserna kommer sjunka ytterligare framöver, de flesta tror på mellan 0 till 10 procents fall, men en viss del tror att priserna kan sjunka mer än så.
När det gäller det högintressanta ränteläget berättar Colliers Norden-chef Bård Bjølgerud att utsikterna just nu är osäkra och att det lär vara så ett antal kvartal framåt:
– Ränteläget kommer att vara skakigt de närmaste kvartalen, det kommer att vara så tills vi ser vart utvecklingen tar vägen. Här kan man bara slå fast att det är osäkert för tillfället och vi vet ännu inte hur detta kommer utveckla sig utan vi befinner oss på okänd mark.
När det gäller den nordiska fastighetssektorn visar statistiken från Colliers att 50 procent av bolagen har övervägande bankfinansiering medan 40 procent har övervägande finansiering vida obligationer. Det bolaget som har störst andel obligationsfinansiering är Citycon som är helt finansierat den vägen, medan även Sagax och Hufvudstaden har en kraftig övervikt på obligationsdelen. I den andra änden av skalan hittar vi bolag som Annehem, Brinova, John Mattson och K-Fastigheter som bara har bankfinansiering.
Bård Bjølgerud igen:
– Kapaciteten i bankmarknaden är rätt bra, men när det kommer till att refinansiera obligationerna så är vissa av dem svåra och då kommer de här aktörerna som drabbas att söka sig till bank, om det inte går kommer de att tillföra kapital via nyemissioner eller sälja tillgångar. Det är detta som vi redan ser pågår i marknaden idag och mycket av transaktionsaktiviteten framöver kommer att triggas av denna situation.
När det gäller trender på marknaden tror Mikael Söderlundh att Norden kommer att fortsätt att vara en attraktiv marknad för utländska köpare.
– De utländska köparna stod för en volym på 80 miljarder kronor förra året och i Danmark och Finland står de för över 50 procent av den nationella volymen. Vi tror också att det finns en positiv valutaeffekt under 2023 för utländska köpare, så vi väntar oss att de kommer fortsätta att vara nettoköpare i Norden.
– De noterade bolagen tror vi fortsätter att vara nettosäljare under 2023, just på grund av de anledningarna som Bård nämnde tidigare med finansieringen. När det kommer till fonder så är det en mix, det finns flera nya fastighetsfonder i Norden med nytt kapital, men syndikaten är mer på säljsidan. Vi tror på hög aktivitet bland de privata bolagen på lokala marknader, och det kan vara en fördel i dagens marknad att vara aktiv där och ha lokalkännedom.
Både Mikael Söderlundh och Bård Bjølgerud är överens om att 2023 kommer att vara ett uppdelat år med en sakta start och ett snabbare andra halvår, där vi kanske når full kraft igen 2024 men inte på samma nivåer som rådde under rekordåret 2021.
– Jag tror vi få se sammanslagningar mellan bolag med liknande profiler, kanske fler strukturaffärer, och förhoppningsvis är vi tillbaka på normala nivåer i transaktionsaktivitet till Q4 i år, säger Bård Bjølgerud och drar en längre analogi mellan den rådande makrokrisen och covid-krisen som rådde mellan 2020 till 2022:
– Om man ser till covid-krisen så kan man dela upp hanteringen av den i fyra lika långa delar som varade sex månader var. Till att börja med kom chocken då man inte visste hur utvecklingen skulle bli eller hur man skulle hantera den, det var samma sak under makro-krisen i början av 2022. Sedan kom det andra halvåret då vi började ta fram vaccin och under det tredje halvåret började vi hitta vägar att hantera viruset och dela ut doser av vaccinet, på samma sätt har vi i makro-krisen börjat använda räntehöjningar som så kallade ”doser” för att motverka det ekonomiska läget.
– När vi väl hade börjat använda vaccinet visste vi inte riktigt hur det skulle fungera och sedan kom den sista fasen då vi fick kontroll, just nu i makro-krisen befinner vi oss mellan fas tre och fyra där vi inte vet hur många doser, eller i det här fallet räntehöjningar, som centralbankerna behöver göra eller hur lång tid det kommer ta. Kommer vi kanske få bakslag längs vägen på grund av mer inflation?
– Nu har vi i alla fall en överblick kring hur vi ska hantera den här situationen, säger Bård Bjølgerud och levererar ytterligare en analogi kring centralbankernas agerande:
– Under makro-krisen har centralbankerna gått från att köra på ena sidan vägen till den andra och nu handlar det om att inte köra av vägen, det är något som kan hända om de tar i med för kraftiga åtgärder. Det är viktigt att de kommer till ett stadie där de vill stabilisera och ta tillbaka bilen till mitten av vägen.
