På kort sikt ser Colliers analyschef Mikael Söderlundh fortfarande stora utmaningar för fastighetssektorn i Sverige, och även i Norden som helhet. Han tror att det finns en stor eftersläpning när det gäller nedskrivningarna av fastighetsvärdena och att det finns mycket mer att vänta där, samtidigt som det finns långsiktiga signaler som är starka.
Vid kriser brukar börsen oftast visa de första signalerna till en återhämtning och man brukar tala om att den noterade miljön ligger ungefär ett halvår före direktmarknaden – därför kan Colliers analyschef Mikael Söderlundh ganska enkelt slå fast att inledningen av återhämtningen för fastighetsmarknaden i Sverige inte är här än och att den dröjer ett tag till. Den omfattande noterade sektorn har det nämligen fortsatt tufft och de cirka 70 nordiska börsbolagen inom sektorn handlas nästan uteslutande till kraftiga rabatter, det berättade han bland annat när Colliers presenterade sin senaste Nordic Outlook under torsdagen.
– På grund av den svenska sektorns storlek på börsen riktas särskilt mycket uppmärksamhet dit och det man kan konstatera är att sektorbolagen fortsätter ner på börsen, fastighetssektorn har sjunkit mer än 50 procent från toppen och i år har den sjunkit 15 procent, det kan jämföras med den övriga marknaden som har gått upp 5 procent. Segmentsvis är det bostadsbolagen som ligger i botten medan logistikbolagen går något bättre, men det är ner en del där med. Vissa bolag handlas till premium men nästan alla har stora rabatter, tittar man per sektor så är det logistik som handlas till premium men den stora delen av bolagen har 40 till 50 procents rabatt och till exempel SBB handlas till närmare 80 procents rabatt, det är överlag anmärkningsvärda siffror och vi ser ingen återhämtning än så länge, säger Mikael Söderlundh.
En av anledningarna till att det ser ut så här är förstås problemen med åtkomst till finansiering för fastighetsbolagen, något som Fastighetssverige återkommande skrivit om sedan våren 2022. En annan anledning är fastighetsvärdena och där spår Mikael Söderlundh att det kommer att ske större nedskrivningar framöver.
– Värdena gick bara ner 1,4 procent under Q2 och totalt har de skrivits ner cirka fem procent sedan värdeförändringarna började rapporteras och det är lite när man tänker att det verkliga droppet nog är närmare 15-20 procent. Överlag har det varit väldigt små nedskrivningar och där tror vi det kommer mer, det finns en eftersläpning, säger Mikael Söderlundh.
Några positiva nyheter syns dock på den tidigare så stängda obligationsmarknaden.
– Det har kommit en del positiva nyheter från obligationsmarknaden efter sommaren, den var stängd tidigare men efter sommaren har vi sett några intressanta obligationer som satts. Det är inte så många men det finns en trend om mer aktivitet och lite bättre prissättning, men fortfarande låg aktivitet jämfört med förr förstås. När det gäller de obligationer som förfaller så har de nordiska fastighetsbolagen förfall på ungefär fem miljarder euro per år, totalt 20 miljarder fram till 2027. Det här kommer leda till att vi ser fler försäljningar framöver när bolag behöver kapital för att hantera de här förfallen, säger Mikael Söderlundh.
När han tar en närmare titt på den svenska marknaden präglas den väldigt mycket av negativa nyheter och Mikael Söderlundh tror att problemen kvarstår på kort sikt på grund av flera utmanande faktorer:
– Det är ganska ensidigt nyhetsflöde och det stämmer att det finns kortsiktiga utmaningar, bland annat med att Sverige har en av de lägsta BNP-tillväxterna i Europa, högre inflation än andra nordiska länder och att den är svår att bekämpa med så svag krona. Finland har kommit med i Nato men det har ännu inte Sverige gjort.
– När det gäller den svaga kronan så tror jag att den kan ge bra förutsättningar för utländska investerare, men jag tror samtidigt att få kommer utnyttja den möjligheten då de flesta inte har mandat att göra det eftersom de investerar i fastigheter och inte valuta.
Men allt är inte doom and gloom på fastighetsmarknaden, Mikael Söderlundh nämner även ett par positiva signaler
– Dels blir ekonomin bättre, Sverige har låg offentlig skuld vilket gör att när inflationen sjunker så finns det utrymme att stimulera ekonomin. Fastighetsmarknaden har långsiktiga signaler som är starka, det är väldigt få bolag som har hög belåningsgrad och de flesta är friska så jag tror det blir väldigt få konkurser. Om tre till fem år skulle jag bli förvånad om inte den svenska marknaden är tillbaka, så jag tror det finns långsiktiga möjligheter för investerare och det ger ett bra fönster att ta sig in på marknaden nu.
– Det finns många motiverade köpare på marknaden, men det blir nog få som säljer till rabatt och ännu färre tvångsförsäljningar. Men det är intressanta tider och jag tror att tempot ökar ganska snabbt när det väl släpper, säger Mikael Söderlundh.
