Christina Kämpe, regionchef Göteborg och Director Capital Markets på Colliers, har som expert på fastighetsmarknaden i Göteborg koll på trender och svängningar på kontorsmarknaden. Fastighetssverige träffar henne i Almedalen för en pratstund om vart kontoren i Göteborgsområdet egentligen är på väg.
Kontor i Göteborg var länge något som politiken inte prioriterade att skapa nya byggrätter för. I stort sett alla nya markanvisningar gällde bostäder och det blev inga nya kontor. Men sedan lossnade det i ketchupflaskan och just nu upplever Göteborg stor pågående byggnation vad gäller kontor. Mycket är också planerat men ännu inte startat.
– Förr jobbade man mycket med lager och logistik i Göteborg, men sedan skiftade fokuset mot bostäder och kontor. I nuläget ligger man istället lite efter vad gäller mark för lager och logistik, det råder ett högt tryck och ett underutbud, medan vi på kontorssidan börjar få ett överutbud. Det finns egentligen möjligheter för ny mark för lager och logistik, men man har inte fokuserat på det på Stadsbyggnadskontoret. Där här man haft svårt att fokusera på många saker samtidigt, helt enkelt. Fyrahundraårsjubileet och behovet av bostäder har slukat fokus, förklarar Christina Kämpe.
För att exemplifiera kan man ställa Göteborgs kontorsutveckling mot den i Malmö. Där har man haft en kontinuerlig kontorsutveckling ganska jämt över tid och satsat på ett område i taget, vilket leder till att företagen flyttar mellan områdena. Man utvecklar ett område, till exempel Västra Hamnen, tills det blir fullt, sedan flyttas fokus till Hyllie och då flyttar företagen dit.
– I Göteborg har nya kontorsbyggrätter tagits fram i många områden samtidigt vilket givit en utflykt från CBD till andra delmarknader, där man haft nyproduktion. Så i Göteborg har man sett att det inte spelar så stor roll var kontoren ligger, så länge det handlar om nyproduktion. Men nu kommer vi få en nyproduktion av kontor i CBD igen, så nu kommer vi nog att se en återflytt under andra halvan av 2020-talet.
Detta är precis vad som skett i andra länder: när man haft för lite kontorsproduktion i CBD så flyttar företagen till de nyproducerade kontorsområdena, men så fort det produceras kontor i CBD igen så flyttar man tillbaks. Det verkar vara standarden och flexibiliteten som nyproduktion innebär man vill åt. Det innebär lite mindre yta, men att man flyttar till ett mer gynnsamt område, där servicen finns, möjligheten att ta sig in enkelt för en personal som bor i olika områden i staden. Det kan till och med vara lättare att hitta personal om kontoret ligger centralt.
Kontor i kluster
– Jag tror också att klusterstyrningen kommer tillbaka. Man vill ligga bland företag som är i samma bransch. Den trenden har varit tydlig inom bland annat life science, där man har forskarutbyte mellan företag – men det gäller alla segment i Göteborg; ett tag pratades det om att fordonsklustret på Lindholmen och i Torslanda borde spädas ut, men jag tror tvärtom att det kommer att bli ännu mer samlat. Man vill vara med sina likar. De som jobbar med nyproduktion försöker plocka upp det och rikta sig mer mot vissa branscher. Man väljer en nisch. Det finns många fördelar med detta, menar Christina Kämpe.
Just nu byggs Park Central, precis vid Centralstationen, ovanpå Västlänken, av Jernhusen och NCC och ska stå klart 2026-27. Man bygger också i Gamlestaden, i Mölndal Centrum, på Lindholmen och runt Järntorget. Som det ser ut för tillfället så kommer det att ha byggts 750 000 kvadratmeter kontor mellan 2018 och 2028. Detta är ett tillskott till marknaden på 2 procent per år, vilket är den nivå man generellt säger att en marknad bör ligga på för en bra jämnvikt över tid.
– Men det är stor variation på hur mycket som färdigställs från år till år: 2022 kom det 160 000 kvadratmeter och det var ju väldigt mycket. Så mycket absorberas inte, vilket också visar sig; vi har en kontorsvakansgrad på ca 11 procent i Göteborg nu, att jämföra med 2014 då samma siffra var strax under 4 procent. Så 11 procent är mycket, men det behövdes nog för att Göteborgs kontorsmarknad skulle kunna växa och kunna erbjuda företag det de söker. Och de här vakanserna ligger främst i de äldre bestånden.
Att primehyrorna med största sannolikhet kommer att ligga kvar, även om vakansgraden kommer att stiga lite till, är ett mönster som känns igen från utlandet. det kommer att vara de äldre kontoren som behöver göras om, det är där vakanserna kommer att uppstå, det är där man kommer att få jobba med rabatter och investeringar för att attrahera företag. Det kommer att bli en större skillnad mellan det gamla och det nya.
– Vi tror att det man kommer eftersöka som företag är service och tillgänglighet i bra läge, det vill säga nära spårbunden trafik och viktiga knutpunkter. Mölndal kommer till exempel bli mycket viktigare; där ser vi att företagen ännu inte riktigt förstått det. Den nya spårvagnslinjen på Lindholmen kommer att göra det området till mycket bättre läge. Där är det redan låg vakans, men det byggs också nytt – men vi tror det kommer att fyllas upp ganska snabbt, hävdar Chrstina Kämpe.
Mindre yta per anställd
Samtidigt är kontoren en marknad som inte riktigt återhämtat sig efter pandemiåren. Det har varit tydligt i Stockholm, där man behövt göra andrahandsuthyrningar för att man sitter med för stora kontor. Detta börjar också komma till Göteborg.
– Vi ser också att antal kvadrateter per anställd minskar. När det ska byggas nytt är det traditionellt 8-10 kvadratmeter per anställd, men internationella företag som ska etablera sig här i Sverige går på 6 kvadratmeter per anställd. Det satsas mer på mötesytor än personliga skrivbord. Eftersom alla inte är där kan de ju inte ha egna skrivbord.
– Göteborg som marknad tycker vi är ganska spännande, det händer mycket som baseras på hållbar utveckling och innovationer och den typen av investeringar kan man inte bromsa, inte ens i dessa tider. Vi ser en ökning av företagsetableringar och i och med det så efterfrågas mark för bostäder och kontor. Prognosen för Göteborgs säger att det kommer att finnas 250 000 kontorsanställda som behöver arbetsplats 2035. Så den nyproduktion vi har i pipeline behövs, avslutar Christina Kämpe.
