MSCI:s chefsanalytiker Tom Leahy gör en utblick för hur transaktionsvolymerna kan utvecklas, var konkurrensen om kontoren finns och hur internationella aktörer nu kan slå sig in på den svenska marknaden.
Tom Leahy, MSCI:s chefsanalytiker, säger att marknaden känner att vändpunkten närmar sig. Mycket av det beror på räntebanan. Transaktionerna har fallit sedan mitten av 2022 och 2023 var ett mycket långsamt år, säger han.
– Och vi har inte sett någon stor återhämtning i början av 2024. Vilket kanske inte är förvånande eftersom ingenting verkligen har förändrats, förutom kanske några förväntningar kring räntesänkningar.
Data från första kvartalet sammanställd av MSCI Real Assets visade att transaktionsvolymerna för europeiska kommersiella fastigheter minskade med 26 procent från ett år tidigare till 387 miljarder kronor, den lägsta nivån sedan 2011. Den börsnoterade fastighetsmarknaden har sett något av en återhämtning och kan ses som en bra framåtriktad indikator för vart den direkta marknaden kan ta vägen.
– Så det kanske kan vara skäl till lite optimism.
När det gäller utsikterna för kontorstransaktioner säger han att det är väldigt selektivt och baserat på vilken del av kontorsmarknaden man är aktiv på.
– Om du är på marknaden för moderna, nyligen renoverade eller nya byggnader som har ett mindre koldioxidavtryck, som är energieffektiva och som finns i områden där hyresgäster vill vara i centrala delar av städerna – då tror jag att marknaden är fortfarande ganska konkurrenskraftig. Vi har massor av prisuppgifter som stöder det.
Sverige har alltid varit en ganska attraktiv marknad för många internationella aktörer och Tom Leahy pekar på Hines första satsning i Sverige i januari: att förvärva en produktionsanläggning under uppförande i Jönköping i en sale and leaseback-transaktion med Nobia för 1,35 miljarder kronor.
– Men frågan för internationella aktörer har varit hur de kommer in. Det har alltid varit väldigt inhemskt, med mycket tillgångar som handlas mellan pensionsfonderna, de börsnoterade aktörerna och de inhemska investerarna. Jag tror att en del av krisen har gett en möjlighet för några av spelarna att komma och förvärva tillgångar som de normalt inte skulle ha sett komma till marknaden.
Det finns motståndskraft på den svenska marknaden. Vissa fastighetsbolag hade det svårare än andra – medan andra inte har sett samma turbulens.
– Eller så överträffade bolagen åtminstone vad analytikerna trodde i början.
– Marknaderna varierar kraftigt. Svenska transaktioner minskar med cirka 75 procent från sin topp. Det är en avsevärd avmattning jämfört med andra europeiska länder där aggregatet förmodligen är ner med cirka 50-60 procent.
Sverige har underpresterat i antal transaktioner, men marknaden har inte imploderat. Under det första kvartalet ökade investeringarna i svenska fastigheter med 28 procent, en uppgång som följde på sju kvartal i rad med fallande transaktionsvolymer. Sverige var Europas fjärde mest aktiva marknad under första kvartalet som ett resultat.
Vad måste hända för att transaktionsmarknaden ska ta fart igen inom kontorssektorn?
– Jag tror att delar av kontorsmarknaden kommer att klara sig bra. Särskilt de där byggnaderna av bättre kvalitet. För resten av sektorn kommer det att bli ganska svårt och det krävs en ganska betydande omprissättning för att göra dessa byggnader konkurrenskraftiga igen.
Det finns en parallell med detaljhandeln där vi har sett en strukturell nedgång i detaljhandelsinvesteringar under de senaste tio till 15 åren.
– En del av det kan ske inom kontorssektorn. Men återigen, allt beror på kvaliteten på byggnaderna och läget. Det är inte en universell historia. När räntorna börjar sjunka blir det en bredare köpsignal för marknaden. Det kommer att underlätta handeln med kontor, precis som andra delar av marknaden.
Tom Leahy tror att svårigheterna ligger i byggnader av lägre kvalitet där det kommer att bli många krämpor för ägarna av dessa byggnader.
– Och du ser redan en del av det. Vakansgraden tunnas möjligen ut för de byggnaderna. Det kommer att kräva investeringar för att få dem till marknadsstandard eller så måste de konverteras till en annan användning. Det kan vara mer ekonomiskt i det långa loppet, men det är väldigt kapitalintensivt och väldigt svårt.
Marknaden polariserar, men det finns fastigheter som ligger i mitten som kanske ligger bra till, men som bara kräver kapitalutgifterna för att få dem upp till standard. Det öppnar möjligheten för dem som är lite mer aggressiva eller de som kan ta sig an en större utveckling.
Det finns några spelare som talar mycket om omvandlingen från bruna till gröna fastigheter som deras strategi framåt. Är det något vi kommer att se i större skala snart?
– Delvis måste vi se det av lagstiftningsskäl. Jag tror att vi kommer att se mer av detta och det kommer att vara en ganska etablerad investeringsstrategi under nästa cykel.
