Nyligen delade CBRE sin rapport Nordic Outlook 2025 med sina kunder. Fastighetssverige fick tillgång till hela rapporten och följde upp den med frågor till Jussi Niemistö, Head of Research på CBRE, Nordics. Han delar sin insikt om de tre största segmenten och en het nischsektor.
BNP-tillväxten tar fart i de nordiska länderna och aggressiva räntesänkningar har gynnat fastighetsmarknaden. I rapporten förutspår CBRE att investeringarna kommer att öka i Norden med 10-15 procent till cirka 30 miljarder euro, nära 340 miljarder kronor. Särskilt när den svenska marknaden, som en motor för hela regionen, tar fart verkar utsikterna vara optimistiska för 2025.
– Den svenska marknaden har sett en mycket stark inhemsk återhämtning, liksom investeringsmarknaden. Det är en återhämtning som vi har sett ett tag och naturligtvis är det intressant att se komprimeringen av yielderna över många sektorer på den svenska marknaden, vilket är mycket positivt för hela den nordiska marknaden, säger Jussi Niemistö, Head of Research på CBRE, Nordics.
Vi har sett mer av en stabilisering av yielderna på andra nordiska marknader, men tidigt i år skedde en liten komprimering på Helsingforsmarknaden. Utöver det leder den positiva förändringen i Sverige ofta till en förändring även på den nordiska marknaden.
– För de större nordiska länderna, när det gäller prissättning, ser vi att det är mer av en liten kompression i böckerna, särskilt inom logistik och bostäder. Det är redan väl stabiliserat för Norden i allmänhet.
Det verkar som att det vände ganska snabbt?
– Ja, och jag tycker att det är bra att räntesänkningen var aggressiv. Vi såg en ganska snabb och sedan dramatisk omprissättning av fastigheter under 2022 och 2023. Jag tror att nu när vi har sett att räntemiljön stabiliserats och sjunkit att är det den viktigaste orsaken till det. Den lilla komprimering som vi förutspår är inte en snabb komprimering totalt sett, utan fokuserad på dessa vissa sektorer. Men vi ser inte en mycket aggressiv komprimering av prime yields än så länge.
För den svenska marknaden är framför allt öppnandet av finansierings- och obligationsmarknaden mycket positivt. Det finns en del positiva signaler om att den börsnoterade sektorn kommer att bli mer aktiv igen på köpsidan och det kommer att bidra till att ge dem näring – men även Norden i stort.
– Den inhemska kapitalbasen är mycket aktiv och det bidrar till återhämtningen för de svenska marknaderna. Det betyder inte att det inte finns något internationellt kapital där ute, men det internationella kapitalet är mer fokuserat på vissa sektorer som industri, detaljhandel eller bostäder. I segmentet bostäder är det mycket svårt att konkurrera med den inhemska kapitalbasen i vissa hörn av marknaden och i de bästa lägena. Det är inom industri och detaljhandel där vi ser fler internationella aktörer eller investerare. Men för kontor och samhällsfastigheter är det väldigt inhemskt och konkurrensen om de bästa tillgångarna är mycket hård.
Enligt CBRE Investor Intentions Survey 2025 var intresset för investeringar i den nordiska logistiken 43 procent 2024 och för 2025 är det nere på 32 procent. På den europeiska marknaden har logistiken gått från 34 procent till 27 procent för 2025. Jussi Niemistö säger att det inte förändrar det faktum att logistik är en intressant sektor för investerare och inom vissa delsegment, som lätt industri. I takt med att e-handeln har sett en avmattning har onlineläkemedel och grossist behovet ökat. Även tillverkningsföretag har ett behov av att får sina stora leverantörskedjor närmare hemmamarknaderna. Följaktligen har efterfrågan skiftat sedan pandemin, vilket sammanfaller med många spekulativa utvecklingar under de senaste fem åren och resulterat i ökande vakanser i vissa svenska regioner.
Logistiken i Danmark har också varit attraktiv för investerare, har vi sett samma utveckling där?
– Vi har inte sett en liknande trend som på den svenska marknaden för spekulativ utveckling i de övriga nordiska länderna. Det har absorberats bättre på de marknaderna, men samtidigt har investeringarna inte varit i samma höga skala som i Sverige.
Bostäder har tagit över förstaplatsen då 40 procent av de tillfrågade i investerarundersökningen har en preferens för det segmentet, jämfört med 2024 där samma siffra låg på 24 procent. För hela den europeiska marknaden har även bostäder tagit ledningen. Från 28 procent 2024 till 32 procent för i år.
Vad driver det internationella intresset för bostäder i Norden och Sverige?
– De internationella storinvesterarna ser att efterfrågan på hyresfastigheter i de större städerna som växer, jämfört med andra europeiska marknader. Det är en knapp produkt och det kommer att vara ett lågt utbud under de kommande åren. Dessa faktorer ses som större positiva fördelar för segmentet än en mer komplex regleringsmiljö på den svenska marknaden och det blir en mycket lockande miljö att göra fler investeringar i, särskilt för nybyggda bostäder.
Finland har däremot de senaste åren sett ett överutbud inom denna sektor och öppna fonder har varit nettosäljare istället för nettoköpare, vilket har begränsat aktiviteten på den finska marknaden. Även om vakansen har stigit drar sig investerarna inte för att satsa framöver.
– Det är fortfarande en stor sektor och gott om internationellt kapital tittar på sektorn eftersom det är en transparent och mindre reglerad marknad jämfört med andra länder på den europeiska marknaden. Överutbudet kommer att absorberas under de kommande åren och de låga antalen byggstarter kommer istället att resultera i ett underutbud – på grund av urbanisering och befolkningsökning. Någon gång kommer det att vända tillbaka, vilket är ett enklare prislapp och betyder större hyrestillväxt även för investerarna.
I Danmark har man sett mycket aktivet på bostadssidan och precis som i större städer i Norden är bostadsbristen fortfarande ett problem.
– Jag tror att det är något som gör det ganska frestande för investerare, eftersom de har en knapp produkt i bostäder. Särskilt Köpenhamn och Danmark totalt sett har gynnats de senaste åren. Det är stor efterfrågan på det från investerare, både inhemska och internationella.
Uppdelningen i kontorssektorn är en trend som är synlig i alla de nordiska länderna, eftersom sekundära kontorsbyggnader eller delmarknader ser vakanserna öka. Efterfrågan är på de bästa byggnaderna i nyckelstäder. Jussi Niemistö förutspår att det för de sekundära kontorstillgångarna finns många konverteringsbehov från det föråldrade beståndet till andra tillgångar.
– Jag tror att det driver marknaden för de sekundära kontorslokalerna. Det är mer en fråga om vad man gör med dessa äldre, förlegade kontor.
– Å andra sidan är det ungefär tio till 15 procenten av det totala kontorsutbudet som kan anses vara nytt eller mer prime-kontor. Den efterfrågan driver hyrestillväxten som vi ser i hyror på väldigt höga nivåer. Det är en väldigt polariserad bild på kontoren.
Kommer vi att se vakanserna öka ytterligare på dessa sekundära delmarknader?
– Det finns utrymme för fler vakanser på sekundära delmarknader och kontorsbyggnader. Jag är inte säker på hur mycket det kommer att bli i procentenheter, men vi ser att den trenden fortsätter.
Om man skulle titta utanför de traditionella sektorerna är det särskilt ett som det finns ett stort intresse för säger Jussi Niemistö.
– Vi har nya förfrågningar varje vecka från antingen ett stort företag som vill starta ett datacenter eller investerare som funderar på att köpa fler datacenterprodukter. GPU-as-a-service-leverantörer och AI-leverantörer driver denna efterfrågan inom fastigheter, men det finns inte tillräckligt med utrymme för datacenter i Centraleuropa och de största FLAPD-marknaderna. Just nu ser vi en massiv boom av datacenter i Norden, eftersom vi har alla fördelar, som ett svalare klimat, lägre energikostnader och bra tillgång på el och mark. Jag tycker att det är en ny intressant nischsektor inom fastighetsbranschen – det är en het sektor nu.
