– Våren för Hemsö har kännetecknats av en återgång till det mer normala.
Det säger Nils Styf, vd för Hemsö, som träffar Fastighetssverige för att summera året som varit och året som komma skall.
– Vi har inte ändrat vår strategi utan har fortsatt på den inslagna vägen.
– Projektinvesteringar står, som alltid, för den absolut största delen av våra investeringar. Det är där vi ser vi kan addera mest värde och det är där vi får bäst avkastning. Så vårt fokus har inte ändrat sig: det är mycket äldreomsorg, det är skola, det är rättsväsende och det är vård, förklarar Nils Styf.
Till skillnad från en del av konkurrenterna är Hemsö, menar Styf, inte så negativa kring utbildning och skola som vissa delar av marknaden verkar vara.
– Vi har märkt en normalisering det senaste året, sedan i höstas, och det har kristalliserats och blivit tydligare under våren. Finansieringsmarknaden är mycket mer stabil, trots att – och det känns konstigt att säga det här – våren har varit otroligt volatil, geopolitiskt, med tullar, inflation och räntor.
Jag ser oss lite grann som en pråm.
Det grundläggande, det som driver Hemsös verksamhet, är hyresgästefterfrågan. Den är stark i princip alla marknader, i princip alla segment, med extra tryck på rättsväsendet, äldreboenden i vissa geografiska områden.
– För oss gör den här normaliseringen att vi får lite bättre visibilitet när det gäller våra finansieringskostnader, förklarar Nils Styf och fortsätter:
– Business as usual i en omvärld som är långt ifrån business as usual. Givet allt stök i världen så är fastigheter och framför allt den typen av infrastruktur vi håller på med, social infrastruktur, ganska skyddad från tullkrig och liknande. Visst påverkas vi också indirekt, som alla andra, men ganska långt ner på listan.
Fastighetsbranschen har, som helhet, haft tre tuffa år och varit igenom ett riktigt stålbad. Ett stålbad som inte är över, helt och hållet, men som också normaliserats. Enligt Nils Styf, som träffar många internationella investerare på obligations- och kreditsidan som alltid har en vy som spänner över hela världen och Europa, så märks ett skifte i attityden. Den oro som fanns för ett år sedan, kring Sverige som marknad och rädslan för en fastighetskrasch, har blåst över.
– De frågorna får man inte längre. Det finns fortfarande oro kring vissa bolag, men det är bolagsspecifikt och rör inte hela marknaden. Det är ett ganska viktigt skifte och det skedde redan i höstas. Det gör att fastighetsbolag och investerare nu har tillgång till kapital.
I Sverige ser Nils Styf nu att konkurrensen inom Hemsös segment börjar öka igen och att det görs affärer inom samhällsfastigheter.
– Det gäller att vara på tårna, försöka vara bättre än andra och tänka annorlunda. De flesta affärer vi tittar på i Sverige är off market, sådant som vi har jobbat med länge. Men den stora potentialen för oss ligger annars i utlandet.
Finland är en intressant, men ganska liten, marknad för Hemsö, medan Tyskland är en enorm marknad. Hemsö är stora i Tyskland, men skulle kunna bli hur stora som helst där, enligt Nils Styf.
– Där finns inte de segment som finns i Sverige. Det finns få etablerade investerare och väldigt mycket handlar om att sälja in till kommuner.
Berätta lite mer om den här skillnaden: vad menar du med att det inte finns segment?
– Inom de segment vi håller på med, vård, äldreboende, skola och rättsväsende, så är det enda etablerade segment som folk känner till och som investerare investerar i äldreboenden. När det gäller skola, utbildning, polishus, rättsväsende, till viss del vård också, så finns det inga investerare som har fokus på att investera i det. Det kan vara något familjeägt bolag som tycker att det är intressant, men det är inte etablerat på samma sätt; det är inga segment man pratar om.
– Den här typen av segmentsinvestering är outforskad, man har inte tänkt i de banorna riktigt ännu. Därför är skolsegmentet i Tyskland väldigt intressant för oss. Senaste året har vi gjort ett par stora investeringar i projekt som pågår nu, ett i Berlin och ett i Köln.
Tyskland är en fragmenterad marknad, berättar Nils Styf, en marknad som, till att börja med, inte är en marknad, utan 8–10 delmarknader. Det är 16 delstater, med olika skattesystem, olika lagar och regleringar. Det är olika banker och mäklare, olika ekosystem inom fastighetsbranschen. Det här gör att det är väldigt fragmenterat men också väldigt lokalt.
– Det har sina utmaningar, men det är också det som är intressant. Det är en marknad som är ganska ineffektiv, trots att Tyskland är ett stort land med stor ekonomi.
Framåt kommer Hemsö och Nils Styf fokusera på fortsatt tillväxt.
– Jag brukar beskriva att vår tillväxt handlar om att hitta en bra marschfart. Jag ser oss lite grann som en pråm: vi är stora nu, då är det svårt att gasa för mycket och att bromsa för hårt. Vi måste hitta en jämn fart och det har vi nu. Vi tycker att det är bra att växa på lång sikt. Vi klarar det att finansiera det och vi klarar det att leverera med kvalitet i vår organisation. Det gäller att hitta den balansen, att inte växa för fort, men också att inte, när det är jobbigt, helt stanna av.
De flesta affärer vi tittar på i Sverige är off market.
– Jag har sagt till många kommuner jag träffar att vi finns där i goda tider och vi finns där i dåliga tider. Nu har det varit dåliga tider och då har det varit viktigt för oss att visa att vi är aktiva. De senaste tre åren har vi nettoinvesterat över 10 miljarder. Vi har fortsatt att växa, men det är en volym som funkar bra för oss långsiktigt. Vi kan växa lite snabbare och lite saktare ibland, men vi hittar den här marschfarten.
Konkurrensen har ökat lite, nämnde du. Är det positivt eller negativt?
– Jag tycker att konkurrens alltid är positivt. Många säger att det är kul att vara helt ensam i ett segment. I det korta perspektivet kan det vara trevligt, men det är inte bra långsiktigt för marknaden och inte bra för dig själv. Du får ingen dynamik, du blir inte bättre själv. Du blir fat and happy till slut om du är ensam.Konkurrensen tvingar oss också att tänka nytt, att försöka vara steget före hela tiden och utvecklas.
