I nästa vecka löper remisstiden ut för det lagförslag om att återinföra hyresförvärvslagen som togs bort 2010. Kritiken från så väl kommuner och fastighetsbolag är stor. Ett dråpslag menar Fastighetsägarnas chefsjurist Marie Öhrström.
I korthet innebär lagförslaget från Justitiedepartementet att kommuner skulle få i uppgift att kontrollera köpare och säljare när transaktioner med hyresfastigheter ska genomföras. Detta för att förhindra att organiserad brottslighet använder köpen för att tvätta pengar och för att motverka oseriösa fastighetsägare.
Flera medier har rapporterat om fastigheter som byter ägare med bara några dagar eller till och med timmars mellanrum och att priser för fastigheter som från en försäljning till en annan som på kort tid stiger tredubblat.
Enligt förslaget skulle transaktionen föranmälas eller anmälas till kommunen vid köpet. Kommunen skulle då ha 25 dagar på sig att handlägga kontrollen av köpare respektive säljare. Hinns det inte med eller om det behövs en djupare granskning så skulle ärendets skickas till hyresnämnden som skulle få drygt tre månader på sig att handlägga ärendet, men även det kan fördröjas om det krävs längre utredning.
När Fastighetssverige går igenom remissvaren som kommit in på lagförslaget så är det tydligt att många ser problem med att återinföra hyresförvärvslagen som avskaffades 2010. Det nya förslaget ska ha försökt förbättra det som inte fungerade så väl med den tidigare lagen.
Polismyndigheten menar att det är en välkommen lagstiftning som skulle vara bra i bekämpningen av organiserad brottslighet och pengatvätt. Så väl kommuner som bolag som Victoriahem och Wallenstam ställer sig positiva till själva syftet med lagstiftningen. Men det är konsekvenserna av den som kritiseras.
Svenska Bankföreningen menar att det skulle bli svårare för köpare att få lån när man inte vet när köpet skulle bli godkänt. Svea hovrätt ställer sig tveksamma till hur man ska bedöma rent rättsligt när transaktionen genomförts då det inte är tydligt enligt förslaget om transaktionen kan ske i väntan på godkännande från kommunen. Och upphävs transaktionen så ställs helt andra frågor om vem som till exempel hyresgäster ska ställa sin talan mot i rättsliga ärenden.
Fastighetsrådgivarna Newsec skriver i deras remissvar:
”Under 2021 genomfördes 11 224 fastighetstransaktioner, under 2022 genomfördes 9 166 transaktioner och under 2023 förväntas cirka 5 000 transaktioner genomföras som skulle kunna påverkas av förslaget. Newsecs bedömning är att endast en bråkdel av dessa transaktioner skulle genomföras om förslaget trädde i kraft. Främsta orsaken till ett minskat antal transaktioner är minskad flexibilitet samt att systemet inte går att förutspå. Osäkerheten blir påtaglig varför många nationella och internationella investerare kan komma att prioritera ekonomiska investeringar på andra marknader.”
Göteborgs kommun skriver i sitt remissvar att de har svårt att se hur ett redan hårt belastat exploateringskontor skulle kunna ta på sig den uppgiften både vad gäller den korta utredningstiden och den personalkapacitet som skulle krävas. Inte minst också för antalet fastighetstransaktioner som sker i Göteborg årligen.
Även Wallenstam är inne på samma spår:
”Handläggningstiden hos kommunerna föreslås kunna vara flera månader lång och om ärendet går vidare till hyresnämnden och överklagas till hovrätten kan tillståndsprocessen i värsta fall ta flera år. Detta skulle leda till stor rättsosäkerhet, längre ledtider och ökade kostnader i fastighetstransaktioner, vilket vore förödande inte bara för bostadsmarknaden utan även för samhällsekonomin, tillväxt och arbetsmarknad.”
I sitt remissvar drar Wallenstam slutsatsen att kapital som hittills investerats på den svenska bostadshyresmarknaden skulle riskera att i ökad utsträckning allokeras till andra länder med bättre villkor för bostadsbyggande och fastighetsförvärv. Fastighetsmarknaden behöver incitament för ökade investeringar inte ytterligare osäkerheter och ökade regelbördor skriver de.
”Då bedömningen ska göras av respektive kommun blir kommunens organisation, bemanning och kompetens i frågan avgörande, vilket kan leda till att vissa kommuner blir attraktivare än andra att investera i. Samtidigt kan de kommuner som inte lyckas hantera detta bra riskera att förlora investeringskraft och näringsverksamhet som egentligen har marknadsförutsättning att finnas i kommunen. Vidare så riskerar utländska investerare, som står för en betydande andel av marknaden, och som redan idag tycker att Sverige har komplex lagstiftning kring hyresfastigheter att undvika eller nedprioritera investeringar i Sverige. Vilket i sin tur leder till minskad efterfrågan och en försämrad och trögare fastighetsmarknad.”
Marie Öhrström, chefsjurist på Fastighetsägarna, var med i utredning för lagförslaget och var kritisk redan då. Bedömningen är att det skulle bli ett dråpslag mot bostadsbyggandet.
– Förra hyresförvärvslagen avskaffades 2010 för att den innebar problem och kostnader för både kommuner och köpare av hyresfastigheter men utan att leda till avsedd effekt. Det finns inget i utredarens förslag som läker dessa brister. Snarare blir det ännu mer dysfunktionalitet på transaktionsmarknaden, säger hon.
Hur skulle det påverka möjligheterna att finansiera köp av fastigheterna?
– Lagförslaget är mycket långtgående och innebär ökad rättsosäkerhet och längre ledtider. Det riskerar att skrämma bort investerare och nödvändig kapitaltillförsel. Bygg- och bostadsmarknaden som redan är satt under hård press behöver incitament inte mer regelkrångel och kostnader.
Vad är din bild av hur vanligt det är att köpen används av kriminella för att tvätta pengar?
– Från brottsbekämpande myndigheter har vi fått information om att penningtvätt och annan ekonomisk brottslighet kan förekomma vid köp av villor, nyproducerade bostadsrätter, lagerlokaler och industrifastigheter. Det är fastighetsslag som inte omfattas av lagförslaget som endast tar sikte på köp av hyresbostadsfastigheter.
Finns det något annat förslag på hur man ska komma åt samma problematik som lagförslaget vill komma åt?
– Kommunerna kan använda de nya reglerna om förvaltningsföreläggande vid vite som de nyligen försetts med enligt bostadsförvaltningslagen. För att bekämpa ekonomisk brottslighet behövs ökade resurser och utredningsverktyg åt Ekobrottsmyndigheten och finanspolisen. Kommuner och hyresnämnder har inte möjlighet att upptäcka och utreda den typen av avancerad brottslighet. Man kan också se över bestämmelserna om förverkande av egendom och näringsförbud, säger Marie Öhrström.
Sista svarsdag för remisserna är 26 januari.
