Räntan, löneutvecklingen och byggpriserna är faktorer som kommer påverka vägen framåt när krisen för bostadsbyggnadet har bottnat ur. Fast krisen och dess effekter är långt ifrån över menar Lennart Weiss, Veidekkes kommersiella direktör, när han gästade Västsvenska Handelskammarens seminarium på temat om vägen framåt.
På scen på seminariet så säger Veidekkes kommersiella direktör, Lennart Weiss, att han i sådant sammanhang har uppdraget att vara sanningssägare. Med en kort inledning säger han att det är fullt rimligt att Göteborgsregionen kan andas optimism. Grunden till det är den utveckling i tillväxt som man gjort det senaste decenniet.
– Det finns ingenting som tyder på att det ska avta i Göteborg. Så det är en bra förutsättning för bostadsbolagen, bostadsbyggande och samhällsplaneringen. Ytterst så skapar ett dragsug för allt annat.
Men han påminner om att diskussionen som sker nu är i skuggan av en jordbävning som har två namn. Det ena är pandemin och det andra är Ukraina-kriget. De två satte fyr på en inflationsbrasa.
– Och den inflationsbrasan har drabbat hela den här sektorn på två sätt. Den ena effekten är att hushållens ekonomi har urholkats. Det har vi alla känt av. Alla förlorade en månadslön i efterfrågan 2022 och en månadslön 2023. Det är faktum.
– Vi har tappat ett tio års reallöneökning. Det får en konsekvens på bostadspriserna som har fallit med ungefär 15-20 procent.
Den andra effekten är att byggkostnaden har ökat och kostnaderna för nyproduktionen kan inte konkurrera med andrahandsmarknaden. Då faller bostadsbyggandet och det är precis vad som har hänt säger han.
– Den senaste SCB-statistiken som bara kom här för en vecka sedan gjorde mig förskräckt. Småhusbyggandet i Sverige är i stort sett utplånad.
Prognosen är att det kommer byggas 2 000-2 500 tusen småhus i Sverige i år. På 1980-talet så byggdes cirka 30 000-40 000 småhus i Sverige per år.
– Det har folk glömt att det brukade vara så. Man tror i Sverige att om man bygger 5 000-10 000 småhus i Sverige per år, så är det ett normalt tillstånd. Men det är alltså på en extremt låg nivå.
Tillståndet för bostadsrättsbyggandet utanför Stockholm och Göteborgsområdet är också i stort sett utplånad berättar Lennart Weiss. Det som på pappret byggs är hyresrätter.
– Det är startbesked i huvudsak som mäts. Så att när vi pratar om olika scenarier så ska vi ha klart för oss att i reala termer så är vi i en 90-talskris. Från toppen 2021, när vi startade drygt 70 000 bostäder, så är fallet ungefär 80 procent och det är det tillståndet vi har här och nu.
Det betyder att utgångsläget för sektorn är svår. Att botten är passerad, det kan Lennart Weiss konstatera i samstämmighet med andras analyser av läget. Men frågan han ställer är hur långvarig krisen blir. Den senaste rapporten som Veidekke gjorde för lite drygt ett år sedan blev inte särskilt populär, inte ens internt på bolaget. Den fick nämligen titeln ”Sju svåra år”. Nu väntar nästa rapport om några veckor, som enligt honom skulle kunna få titeln ”Sex svåra år”.
– Vi är överens om att botten är passerad. Frågan är hur långvarig uppgången blir. Det kan man försöka fånga in i några makroekonomiska variabler som styrräntan, reallöneutvecklingen och hushållens finansiella netto, där den sistnämnda påverkar priserna på bostadsmarknaden.
Veidekke har tagit fram ett scenario där de räknar på att bostadspriserna ska gå upp ungefär tre procent per år de närmaste åren. I det scenariot räknar de med att byggpriserna ska öka med endast en procentenhet. Resultatet blir en viss återhämtning i ekonomin.
– Men så har vi även byggkostnaderna, och det består utav två saker. Den ena är materialkostnaderna som fick en brant uppgång i samband med pandemin och som fortsatte upp med Ukraina-kriget. Nu ser vi att byggkostnaderna planar ut, men är inget som entreprenaderna kan styra över.
– Det andra är byggherrekostnaderna som i och med att ränta på en investering stiger så slår det också på investeringskalkylen.
De kostnaderna måste tas ut någonstans, vilket blir från produktionen. Det vi har sett är den snabbaste utvecklingen på byggpriserna på de senaste 30 åren säger han.
– Och det biter sig fast. Det är ungefär som med livsmedelspriserna, de går inte rakt ner imorgon. Då måste man göra scenarier, och vårt huvudscenario det är att det blir svag uppgång nu, i och med att räntan sänks, särskilt när den kommer sänkas snabbare än vad man tidigare kommunicerat.
– Så på nationell nivå så kommer bostadsbyggandet att öka, men det kommer fortfarande var mer än en halvering mot 2021. Det är en för låg nivå.
Han flikar in att det den senaste tiden förts en debatt om det minskande barnafödandet, där bankekonomer har gått ut med uttalanden om att man borde revidera ner bostadsbehoven. Det menar han är totalt fel analys.
– Därför att bostadsbyggandet drivs fundamentalt av hur omflyttningen ser ut i olika segment utav marknaden. Det här kan man fatta intuitivt. För 30 år sedan så hade vi åtta miljoner invånare i det här landet och byggde 50 000-70 000 bostäder. Varför skulle vi inte med tio miljoner invånare kunna bygga lika många. Jo, vi måste faktiskt göra det.
– När ungdomarna blir 20 år, när de sen blir 35 år, när de blir äldre så byter de bostäder, det blir ett genererat bostadsbehov. På lång sikt så har migrationen större betydelse trots att regeringen pratar om att migrationen skulle ha upphört. Men den är egentligen på samma nivå som för några år sedan.
– Så det finns ingenting som betyder att efterfrågan skulle falla, men det är också förutsättningar att hitta en lämplig bostads som påverkar människors inställning till att bilda familj.
Veidekkes huvudscenario är alltså att bostadspriserna ska öka med tre procent per år och byggkostnadsindex med en procent framöver. Men för att komma upp i de 40 000 bostäder som behöv så skulle det krävas att bostadspriserna skulle öka med tio procent årligen och att byggkostnadsindex skulle minska med fem procent 2025.
– Det skulle också kräva att hushållens reala inkomster öka med 20-25 procent, vilket faller på sin egen orimlighet.
Han summerar att botten är passerad och att utgångsläget för både Göteborgs- och Stockholmsregionen är bra. Det ger ett underliggande sug, men det är också viktigt att göra sina samhällsekonomiska analyser som sätter fingret på att bostadsbyggande och samhällsbyggande är en samhällsinfrastruktur som är förutsättningen för allt annat.
– Det verkar vi ha glömt bort i det här landet. Vi har trott att det här löses av sig självt. Men sanningen är den att om man tittar på bostadsbyggandet sedan de generella bostadssubventionerna avskaffades på 90-talet så har vi bara haft högst bostadsbyggande i Sverige när ränteläget har varit extremt lågt.
– Det var perioden 2012–2022. Det är den enda perioden när det är flödat av kapital. Om vi inte tror att det tillståndet ska komma tillbaka då behövs det någon typ av riskdelning mellan staten, hushållen och branschen.
– Annars så kommer vi inte att få fart på det här. Någonstans börjar politiken förstå det, men det gäller en helt annan fråga, nämligen kärnkraften. Där börjar man inse att den typen av stora investeringar så kan inte en part ta hela risken på själva.
Men investeringen i bostäderna som behövs är betydligt större än det man talar om för kärnkraftens bedömda 300-400 miljarder i investeringsbehov.
– Vi pratar om 1 000-2 000 miljarder i investeringsbehov på tio års sikt. Men här finns inte den insikten. Så det finns ett stort kunskapsproblem kring de här och det är branschens problem. Vi som håller på med de här frågorna når inte fram, för att det finns ingen insikt om de här grundläggande sammanhangen.
