Fastighetsrådgivaren Carousel presenterade nyligen sin marknadsrapport för tredje kvartalet. I rapporten analyserar man bland annat den svenska och nordiska marknaden för kontor och kommersiella fastigheter. Fastighetssverige har intervjuat bolagets partner och grundare, Ma Te, och bett honom ge sin syn på framtidsutsikterna för vår fastighetsmarknad och om det makroekonomiska läget i Sverige.
I Carousels marknadsrapport för Q3 behandlas framtidsutsikterna för vår fastighetsmarknad samt den ”udda” kommersiella fastighetsmarknaden i norden. De nordiska fastighetsmarknaderna utmärker sig globalt och en jämförande analys visar de grundläggande skillnaderna och motståndskraften hos den nordiska kommersiella fastighetsmarknaden i ett globalt sammanhang.
Stockholm har, enligt Carousels rapport, visat en anmärkningsvärd motståndskraft bland de nordiska länderna, med en beläggningsgrad på cirka 80 procent av nivåerna före pandemin. Detta är en återhämtningstrend som står i skarp kontrast till större internationella städer som London och New York, där uthyrningsgraden ligger kvar på bara hälften av den prepandemiska nivån.
Det verkar som om den svenska kontorsmarknaden står relativt stark i Norden och Sverige. I er rapport anger ni några av orsakerna. Med det i åtanke, vad borde vara den svenska kontorsfastighetsmarknadens väg framåt nu? Hur ska kontor utformas och planeras?
– I det nya ekonomiska landskapet i Sverige påverkas fastighetsmarknaden av ökande finansieringskostnader och minskad konsumtion. Det intressanta är dock att vi ligger på en vakansgrad motsvarande 80% av nivån före pandemin. Samtidigt observerar i vårt dagliga arbete att det finns en stark efterfrågan på ”premium” kontorslokaler. Vi tror att detta delvis beror på att nordiska kontorsprodukten skiljer sig ganska markant från många andra regioner, vilket vi har framhållit i rapporten. Detta hänger även ihop med den nordiska arbetskulturen.
De nordiska stadskärnornas relativa trygghet och livlighet anges i er rapport som en del av orsaken till den relativt starka återkomsten till kontoren efter pandemin. I USA är city helt annorlunda utformat. Ändå har många just USA som förebild nr det gäller utformningen av stadskärnor och kontorsområden. Tror ni att rapporter, som er, och undersökningar kommer att förändra något och hjälpa USA att stabilisera sin kontorsmarknad?
– Sverige står inför en spännande ”era” av förändringar inom arbetsplats- och stadsplanering. Den tydliga urbaniseringen och utvecklingen av ”blandade städer” driver på utvecklingen av kontorsmarknaden. Vi ser tydliga trender som många potentiella hyresgäster som vi dagligen samarbetar med är nyfikna på; såsom hybridarbetsmodeller och flexibilitet när det gäller kontorsutrymmen, såväl fysiskt, tidsmässigt och ekonomiskt. Hållbarhet är en annan faktor som står högt på hyresgästernas agenda. Fastighetsägare utvecklar ständigt sina erbjudanden och blir mer anpassningsbara, vilket är positivt – exempelvis har flera av dem tagit fram koncept som konkurrerar med kontorshotellens (som är bidragande till att utveckla kontorsprodukten). Vi tror inte på att bygga helt nya kontorsbyggnader, utan istället bör ägarna fortsätta investera i och förbättra sin befintliga portfölj för att proaktivt matcha det som hyresgästerna efterfrågar. Kontorsbyggnaderna ligger ofta i etablerade områden med bostäder, välutvecklad infrastruktur, service och handel.
Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden som helhet är i gungning, skriver ni i rapporten. Hur bör detta segment resonera och agera för att stabiliseras, enligt er?
– Svenska fastighetsbolag möter utmaningar på grund av ökande inflation och stigande finansieringskostnader, vilket gör deras skuldbaserade tillväxtstrategier svårare att genomföra när refinansieringsmöjligheterna minskar. Flera företag har upplevt nedgraderingar av sina kreditvärderingar och negativa framtidsutsikter för sina skuldportföljer. En tydlig ”de-risk” strategi bör antas för att stärka likviditeten och kassaflödena för att stabilisera denna sektor. Under tiden som man väntar på att kapitalkostnaderna stabiliseras, har intäktsstrategier varit fokus för nästan hela sektorn. Teknikföretag har haft motgångar i sina tillväxtstrategier, vilket har påverkat deras vilja att hyra kontorsutrymmen negativt, främst på grund av en svagare ekonomisk utsikt. Dessa företag har spelat en betydande roll när det gäller att driva nya hyresavtal, särskilt för premiumlokaler, under det senaste decenniet. Denna utmaning har skapat möjligheter på andrahandsmarknaden, där det finns en stark efterfrågan på hållbara kontorsutrymmen med flexibla hyresavtal. Efterfrågan på moderna och högkvalitativa lokaler förblir stark.
– Som vi betonade i rapporten tror vi inte att en isolerad kontorsmiljö är vägen framåt på den internationella marknaden. En plats där människor arbetar och har möjlighet att umgås efter arbetstid bidrar självklart till att minska social segregation, avslutar Ma Te.
